El traspaso de las viviendas y suelo de Sareb a Sepes para dar forma a la nueva empresa estatal de vivienda supondrá la retirada de la mayor bolsa de pisos asequibles del mercado libre, además de un impacto en la facturación del conocido como banco malo de, al menos, 5.900 millones de euros.
Concretamente, la compañía va a transmitir a la nueva empresa estatal de suelo y vivienda 40.000 unidades residenciales y alrededor de 2.400 suelos con capacidad para construir unas 55.000 viviendas. Así lo anunció Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana, que destacó que el traspaso de estos inmuebles se realizará de forma progresiva.
Del monto total, la mayor partida de facturación, unos 4.000 millones de euros de ingresos, procederían de la venta de las viviendas, que ahora pasarán a formar parte del parque público residencial y se inyectarán en el mercado del alquiler asequible.
Si bien, estos pisos desaparecen de la bolsa libre de compraventa. Esto implica que de golpe han salido del mercado 40.000 unidades de venta asequible, ya que el precio medio al que se comercializaban los pisos de Sareb es de unos 100.000 euros por vivienda, lo que las convierte en las más accesibles para el comprador.
Concretamente, en el primer semestre de 2024, siendo estos los últimos datos disponibles, Sareb logró cerrar la venta de 4.353 unidades, lo que supuso unos ingresos de 443 millones, por lo que el precio medio de este segmento de viviendas se situó en torno a 102.000 euros. Adicionalmente, la compañía ha vendido 877 viviendas a través de ventas de colaterales, lo que supone un precio medio de 71.500 euros.
Estas viviendas transaccionadas se encuentran además en mercados con alto nivel de actividad y precios en constante crecimiento, como son la Comunidad Valenciana, donde corresponden el 28,1% de las compraventas, Cataluña, con el 18,9% de las ventas, seguida de Castilla y León (9%) y Andalucía (8%).
La retirada del grueso de las viviendas de Sareb para su traspaso a Sepes menguará de forma importante el volumen de ingresos futuros para la sociedad, ya que suponen la principal vía de facturación. Concretamente, en el primer semestre, las ventas residenciales representaron el 58% sobre el total de ingresos de la cartera para desinversión.
Esto supone que Sareb tendrá a partir de ahora menor capacidad para repagar la deuda que está avalada por el Tesoro y que pasará a manos del Estado una vez la empresa inicie su proceso de liquidación, a partir de 2027.
Devolver el pasivo
De hecho, uno de los objetivos principales de Sareb, tal y como la propia compañía lo indica en su última presentación de resultados, "consiste en generar ingresos mediante la gestión y venta de sus préstamos e inmuebles para cancelar el mayor importe posible de la deuda emitida en el momento de su constitución y avalada por el Estado".
Desde su creación y hasta final de junio de 2024, Sareb ha reducido su deuda en 21.370 millones de euros, un 42,1 % del total. La compañía arrancó su actividad en 2012 con una deuda total de 50.781 millones y al cierre de junio se sitúa en 29.411 millones.
El pasado año, el entonces consejero delegado de la compañía y ahora presidente, Leopoldo Puig, ya reconoció de forma pública que Sareb recogía en sus cuentas al cierre de 2023 un patrimonio negativo de 14.600 millones. "Esto da un indicio de por dónde van las cosas y por tanto, es previsible que va a haber una parte de la deuda que no se va a poder amortizar", explicó en una rueda de prensa. Con el ajuste de la facturación, ese objetivo queda todavía más lejos.
Dentro de los al menos 5.900 millones que Sareb dejará de ingresar en los próximos años se encuentran los 800 millones que la compañía tenía previsto percibir por la venta de su promotora Árqura. Esta desinversión estaba llamada a convertirse en una de las operaciones más relevantes en el sector residencial y de hecho, había despertado el apetito de los grandes players inmobiliarios.
Esta operación, que iba a suponer el traspaso de una cartera de suelos con capacidad para levantar unas 16.000 viviendas, se paralizó en diciembre del pasado año. La transacción, que estaba encargada a Deloitte, había despertado el interés de una veintena de grandes fondos internacionales y promotoras, entre las que se encontraban las firmas más grandes del sector como Aedas, Neinor y la propia Aelca, entre otras.
Desde el lanzamiento de Árqura en junio de 2019, la promotora ha puesto en comercialización 9.550 viviendas, de las cuales 3.912 figuran como entregadas a cierre del primer semestre de 2024.