En los últimos años la vivienda se ha convertido en una de las grandes preocupaciones a nivel mundial, con un mercado inmobiliario asfixiante cuya única solución es la de elevar de forma sustancial el parqué disponible. Una tarea que pasa por la producción de nuevos inmuebles para paliar el déficit acumulado, la principal razón del encarecimiento continuado de los precios. Y aunque no resulta tarea sencilla a corto plazo son muchos los factores que entran en juego.
Es verdad que la construcción ha echado el freno y que la cifra del pasado mes de marzo supone una caída de 2.000 unidades respecto del mes de enero. Para más inri, durante el 2024 se llegaron a iniciar más de 112.00 viviendas libres, tan solo una sexta parte de las casi 665.000 que se registraron en 2006. De la misma manera, durante el primer trimestre del presente año a penas se han iniciado 31.000 unidades. Una oferta limitada para una demanda apabullante.
Y aunque el mercado no termina de regularse solo, la entrada en escena de un tipo concreto de inmueble podría suavizar la escasez de construcción de obra nueva en España. En concreto se trata de todas aquellas viviendas heredadas: una de cada cuatro propiedades que se vende en nuestro país procede de una herencia y el 16% de toda la oferta inmobiliaria está relacionada con este fenómeno, según apuntan desde Fotocasa Research.
Ya son el 23% del mercado de compraventa
Durante décadas, heredar una vivienda en España ha sido sinónimo de seguridad. Pero la tendencia ha cambiado ante las dificultades económicas que suponen, primero, recibir la herencia (como los impuestos de transmisión) y, segundo, el mantenimiento de la vivienda (posibles reformas para adecentar la vivienda). Así, cada vez más son los herederos que no pueden hacerse cargo y ponen a la venta sus nuevas propiedades, aumentando el parqué de viviendas en venta. Y eso está remodelando de forma silenciosa pero inexorable el mapa de la propiedad en ciudades ya tensionadas por los altos precios como Madrid, Valencia o Barcelona.
Herederos considerados como propietarios invisibles debido a que no llegan a disfrutar de la propiedad recién heredada ya que su coste excede de su capacidad económica. Según Fotocasa Research, el 34% de estos decide vender la vivienda por razones personales mientras que un considerable 32% lo hace por evitar riesgos derivados del alquiler.
De hecho, las casas a la venta procedentes de herencias ya implican el 23% del mercado de compraventa: una situación sin precedentes que además se espera que siga creciendo en los próximos años, lo que provocaría un cambio en los patrones de la oferta inmobiliaria.
Y es en este escenario cambiante donde los gestores inmobiliarios se posicionan como aliados estratégicos para llevar estas viviendas al mercado. Entre ellos, como Property Partners con un modelo que combina lo mejor de la asesoría de profesionales altamente formados con herramientas tecnológicas de vanguardia, lo que permite simplificar procesos de alta complejidad. Esta sinergia entre tecnología y capital humano brinda un acompañamiento cercano y personalizado, con tours virtuales, gestión eficiente y atención en tiempo real desde cualquier lugar.
"En Property Partners ya estamos asesorando a este nuevo perfil de cliente. Nuestro enfoque combina lo mejor de la asesoría humana con herramientas tecnológicas de vanguardia para simplificar este tipo de procesos, que son complejos y emocionalmente sensibles", apunta el director general de Property Partners en España, Felipe Reuse.
La 'gratuidad' del impuesto de Sucesiones en algunas comunidades
Con todo, el auge de transmisiones por herencias no es algo novedoso ya que, según el INE, se trata de un fenómeno que comenzó hace 15 años, cuando los registro comenzaron a incrementarse de manera notable. Así, el organismo nacional estima que el 50% de las transmisiones actuales son hereditarias, y en 2024 alcanzaron de nuevo el máximo registrado en 2021 con un total de más de 200.000 viviendas.
Este crecimiento responde al incremento de los costes de heredar una vivienda que, principalmente, pasan por el pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, gravamen patrimonial que se aplica cuando hay una transmisión de bienes o derechos de una persona física a otra. Y aunque, dependiendo de la comunidad autónoma española, este impuesto puede resultar mayor o menor, e incluso salir casi gratis, existen muchos factores que influyen también de manera directa en la cifra final, como el grado de parentesco y el importe del caudal hereditario (aplicable no solo en referencia a inmuebles y viviendas sino a herencias generalizadas).
Por ejemplo, en Cataluña se aplican bonificaciones progresivas según la base imponible que van del 99% al 57,37% y del 60% al 28,92%, dependiendo si los descendientes son mayores o menores de 21 años. En Andalucía, por ejemplo, no importa la edad ya que las bonificaciones son siempre del 99%. Por su parte, la Comunidad Valenciana aplica los mismos criterios que la región andaluza, aunque contempla un 50% si el fallecimiento fue consecuencia directa de la DANA y el heredero es 2º grado de consanguinidad.
Más allá, en el País Vasco las herencias inferiores a 400.000 euros están exentas y a partir de esa cuantía se aplica un tipo del 1,5%. De otro lado, en Castilla-La Mancha se aplica una bonificación del 100% si la base liquidable es igual o inferior a 175.000 euros, reduciéndose progresivamente hasta el 80% si alcanza los 300.000 euros.
Nuevas reglas en Madrid
La nueva rebaja del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en Madrid entra en vigor este martes, 1 de julio, después de su publicación el pasado viernes en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM).
Así, a través de esta iniciativa, se elevará del 25% al 50% la bonificación para las operaciones entre hermanos y entre tíos y sobrinos por consanguinidad y será aplicable a todo el Grupo III de parentesco, lo que generará un ahorro de 140 millones de euros anuales a los madrileños. La Comunidad de Madrid es, además, pionera en España en introducir esta rebaja por primera vez en ambas modalidades del tributo para este grado.
Además, se incrementa al 100% en el caso de las donaciones esporádicas entre particulares que sean inferiores a 1.000 euros, eliminando la obligación de presentar autoliquidación por debajo de esa cuantía. También se eliminará el requisito formal de otorgamiento de documento público ante notario para donaciones de hasta 10.000 euros.
Son ya 32 las bajadas de impuestos aprobadas por los Gobiernos presididos por Isabel Díaz Ayuso desde 2019, que se contraponen con el modelo fiscal del Gobierno central, que suma cerca de un centenar de subidas (93) desde 2018, según aseguraron desde el Ejecutivo regional.
La Comunidad de Madrid es, además, la única región de España que no tiene tributos propios desde hace más de tres años y lidera desde 2020 el Índice Autonómico de Competitividad Fiscal en España, elaborado anualmente por expertos independientes de la Fundación para el Avance de la Libertad y la Tax Foundation de Estados Unidos.