Neinor Homes arranca la operación inmobiliaria del año. La compañía ha anunciado el lanzamiento de una OPA (operación pública de adquisición) voluntaria de 1.070 millones de euros para adquirir el 100% de Aedas Homes, lo que le llevará a consolidarse como la mayor promotora de España con un banco de suelo para construir 43.000 viviendas.
La promotora participada por Orion, Stoneshield y Adar, y que cuenta con el respaldo financiero de Apollo para esta operación, ha alcanzado un acuerdo "irme e irrevocable" con Castlelake, titular del 79% del capital de Aedas, para aceptar la OPA con la totalidad de su participación, "lo que refuerza la visibilidad y proporciona mayor certeza de ejecución de la operación", explican desde la compañía.
El precio de 24,485 euros por acción acordado con Castlelake valora Aedas en 1.070 millones de euros y supone un descuento del 10,3% respecto al cierre de este lunes. Asimismo, la oferta está un 20,71% por debajo de la cotización de Aedas (29,55 euros) el día antes de conocerse la intención de Neinor de que comprar la promotora. Tras hacerse públicas las conversaciones con Castlelake, Aedas llegó a caer en bolsa un 11% hasta los 25,9 euros, si bien, nunca ha bajado hasta el precio ofertado por Neinor. Este precio supone un descuento sobre el NAV de Aedas del 30%.
Según ha explicado la promotora capitaneada por Borja García-Egotxeaga, el precio de la OPA se ajustará a 21,335 euros por acción tras descontar los dividendos recientemente anunciados por Aedas y que se pagarán en el mes de julio (136 millones de euros).
La operación cuenta con 1.250 millones de euros de financiación comprometida a través de un vehículo de inversión íntegramente participado por Neinor, bautizado como Neinor DMP BidCo, que aportará 500 millones de fondos propios (275 millones en caja y 225 millones en una ampliación de capital totalmente asegurada por los principales accionistas de Neinor).
Por otro lado, Apollo participa en la operación a través de una emisión de bonos senior de 750 millones de euros. Esta deuda se ha suscrito al 7,25% y se pagará en cuatro años. Los fondos procedentes de la emisión se destinarán a financiar la OPA y a refinanciar parcialmente la deuda existente del grupo Aedas.
Para proporcionar certeza de ejecución a las partes, Neinor ha suscrito una garantía (standby volume underwriting letter) con Banco Santander y J.P. Morgan SE, en virtud de la cual estos últimos se han comprometido a asegurar (volume underwrite on a standby basis) un importe de hasta 175 millones de euros, en términos habituales para este tipo de acuerdos.
"Esta estructura limita la responsabilidad de Neinor exclusivamente al capital comprometido, manteniendo su flexibilidad financiera y un LTV prudente de entre el 20–30%", explican desde la promotora. El cierre está previsto para el cuarto trimestre de 2025, sujeto a la aprobación de la CNMV, la obtención del resto de autorizaciones regulatorias pertinentes y la aprobación de los accionistas.
La OPA que ha lanzado Neinor no es de exclusión, pero si se alcanzan los umbrales fijados por la normativa (90%) Neinor ejercerá el derecho de venta forzosa.
Aumento de dividendo y beneficio
Esta operación supondrá una importante inyección de dividendo para los accionistas de Neinor, ya que la promotora se había fijado el objetivo de remunerar a sus accionistas con 600 millones hasta 2027, de los cuales ya ha distribuido 325 millones (60% del objetivo).
Tras esta operación, Neinor eleva su objetivo de remuneración a aproximadamente 850 millones de euros hasta 2027, lo que supone un incremento del 44% e implica un aumento del dividendo por acción (DPA) de 7,1 euros a 9,4 euros. De los 850 millones totales, quedan por distribuir 500 millones en los próximos tres años.
Además, como resultado de la compra de Aedas, Neinor actualiza su objetivo de beneficio neto para el periodo 2023-2027 a 510 millones (lo que supone un 40% frente al objetivo anterior de 360 millones de euros). El beneficio por acción (BPA) se revisa 5,9 euros, frente a los 4,8 euros, lo que supone un incremento del 25%. "En consecuencia, el ROE previsto se sitúa entre el 15–20%, superando su objetivo anterior del 15% - ROTE previsto se situará en 20-25%, superando su objetivo del 20%", explica Neinor.
Gigante de la promoción residencial
La adquisición de Aedas constituye la mayor operación corporativa del sector en la última década y consolida a Neinor como la principal plataforma del país, con capacidad para desarrollar 43.200 viviendas en los próximos años.
"Esta unión permitirá operar desde promociones premium hasta vivienda asequible y social, pasando por modelos build-to-sell (venta) a modelos build-to-rent (alquiler) tradicionales o nuevos formatos como flex-living, co-living y senior living, bajo los más altos estándares de calidad", explican desde Neinor. Concretamente, en el terreno de vivienda asequible, la nueva compañía se posicionará con 9.000 unidades.
El objetivo de la compañía con esta operación, además de consolidarse con una gran bolsa de suelo, lo que resta presión a la promotora de cara a las inversiones en suelo de los próximos años, es la de ser más atractiva de cara a atraer inversión internacional.
"Neinor se convierte en la plataforma de referencia para el capital institucional que busca exposición al residencial español. Tanto a través de los mercados públicos como mediante alianzas privadas en la división de Gestión de Activos de Neinor, los inversores dispondrán de una plataforma única, con escala y gestionado profesionalmente para invertir en el potencial a largo plazo del mercado residencial español, respaldado por unos sólidos fundamentos, el crecimiento demográfico y la elevada demanda de vivienda de calidad", apunta la promotora.
Uría ha asesorado a Neinor en la opa y A&O Shearman a Apollo en la financiación.