Valencia
Valencia ha entrado en la liga de los principales mercados europeos de inversión en activos logísticos después de un década de frenético crecimiento, tanto en el volumen de operaciones de este tipo de suelo como en el alza de los precios y la llegada de grandes fondos y operadores internacionales.
En los últimos cuatro años el mercado inmologístico valenciano se ha consolidado en una media anual de 350.000 metros cuadrados de plataformas que se han traspasado, con un volumen económico de 244 millones de euros el año pasado. Unas cifras que según BNP Paribas Real Estate colocan al área metropolitana de Valencia en los grandes polos de inversión de este sector en Europa, en el que además la fuerte subida de precios y su rentabilidad ha atraído ya a más de una decena se fondos y gestoras internacionales.
Según los datos de la consultora, la renta prime en Valencia ha pasado de 2,50 euros por metro cuadrado en 2015 a 5,65 euros por metro cuadrado actualmente, aunque en el mercado ya se habla de un nuevo récord de 5,80 euros en la comercialización de un activo en construcción.
Los precios han supuesto un incremento de la rentabilidad de los fondos dueños de las naves en alquiler, que en el caso de las instalaciones prime se sitúa en el 5,6% según la consultora.
Una evolución en que la baja disponibilidad de plataformas logísticas ha sido clave y "ha incrementado las rentas en los últimos años", según Fernando Montilla, director de BNP Paribas Real Estate en Valencia. La tasa de disponibilidad se sitúa en el 0,92%, muy por debajo de Madrid y Barcelona, pese a que estos dos mercados siguen a mucha distancia en volumen de la ciudad del Turia. En el caso de Barcelona la triplica, aunque con un incremento del 72% en superficie desde 2020 el crecimiento de Valencia estos últimos años ha sido muy superior al de las dos urbes españolas y al resto de grandes referentes europeos.
Los nuevos desarrollos
Pese a la baja disponibilidad, la consultora considera que los proyectos a corto y medio plazo ya en marcha garantizan nuevo suelo. En concreto, estima que de aquí a 2027 se crearán 1,14 millones de metros cuadrados de nueva superficie logística. De ellos, casi 625.000 m2 son de proyectos de autopromoción, llave en mano o con un cliente ya cerrado, mientras que otros casi 519.000 son desarrollados a riesgo por promotores y fondos. Hasta 2029 eleva esa cifra en otros 624.600 m2 que ya están en cartera aunque sin fechas.
En estos últimos años Valencia ha atraído a operadores y fondos internacionales que además han dado continuidad a esta actividad y a la inversión. De hecho, esta oferta ha reducido el peso de Ribarroja, la joya logística tradicionalmente en Valencia por su ubicación en el cruce de la A-3 y la A-7, además de su cercanía al puerto. Ahora supone el 50% de los algo más de 4 millones de m2 de stock y nuevas promociones le superan en rentas prime.
Recientemente el fondo Savills IM cerraba la compra a la norteamericana Scannell de un centro en Manises, pero sólo es un ejemplo de la fuerte actividad de firmas como EQT, que suma cerca de 100.000 m2 en Cheste, Ribarroja y Picassent, o Newdock, con 160.000 m2 en desarrollo en Loriguilla, además de inversores nacionales como Atitlan, que ya supera los 70.000 m2.
Todo apunta a un nuevo récord este año, ya que en el primer trimestre se han cerrado operaciones por más de 225.000 m2 y al atractivo que ya suponía el puerto de Valencia se suma la futura macroterminal prevista por MSC para su ampliación y los lentos avances en el Corredor Mediterráneo.