El auge de empresas como Temu o Shein, conocidos como ultra fast fashion, y el crecimiento del ecommerce dispararán la demanda de suelo logístico en España hasta 4 millones de m2 adicionales de aquí al año 2030. "Para hacer frente a esta nueva necesidad de espacio el sector debería invertir en el entorno de 4.000 millones de euros", explica Cristian Oller, Head of Asset Management del Sur de Europa de Prologis.
El avance imparable del comercio online y la consolidación de grandes operadores asiáticos como Temu, Shein o TikTok Shop están redefiniendo el mapa logístico en España. Según apunta el directivo, cada punto porcentual de crecimiento en la penetración del ecommerce en España (actualmente en el 11,4%) se traduce en una necesidad de entre 1,4 y 1,9 millones de m2 de nueva superficie logística.
Así, el último Prologis Research proyecta que la cuota de comercio electrónico alcanzará el 14,7% en España en 2030, lo que implicaría la construcción de entre 3 y 4 millones de m2 adicionales. "Considerando un coste medio de construcción de 1.100 euros por m2 nos situaríamos en estos volúmenes de inversión", detalla el directivo.
Uno de los motores de crecimiento del comercio online en España serán las plataformas de ultra fast fashion como Temu y Shein, que ya concentran el 34% de los pedidos online en nuestro país. Estas empresas han multiplicado su facturación por más de siete en solo dos años, pasando de 6.000 millones de dólares en 2022 a 44.000 millones en 2024.
"Su expansión está empujando a una reconfiguración del ecosistema logístico, tanto en términos de espacio como de infraestructura", apunta el directivo, que señala que la principal barrera para poder atender toda la demanda de espacio que va a llegar no es el capital.
El mayor freno al crecimiento del sector logístico sigue siendo la falta de suelo disponible en zonas prime. En lugares como Barcelona, la disponibilidad es prácticamente nula, mientras que Madrid-zona centro registra un nivel medio del 11% de vacancia, con importantes diferencias según zonas. Por ejemplo, "el sur de la Comunidad de Madrid, tras un periodo de sobreproducción, presenta tasas de disponibilidad cercanas al 20%, frente al 4-5% en la zona de la A-2", detalla el directivo.
A este cuello de botella se suma el impacto de los altos costes de construcción, la incertidumbre geopolítica y la inestabilidad arancelaria. En este contexto, Oller reconoce que muchas empresas están adoptando una estrategia de wait and see, a la espera de mayor claridad en las reglas del juego global.
Minimis y su impacto
Actualmente, gran parte de la mercancía procedente de China llega a España vía aérea, a través de plataformas como Barajas o Zaragoza. Sin embargo, el posible fin de la exención arancelaria conocida como "minimis" —que permite la importación sin tasas de productos de menos de 150 euros— podría cambiar radicalmente este esquema.
"Si esta medida desaparece, algunas de las compañías chinas podrían optar por el transporte marítimo, más económico que el aéreo, aunque más lento", apunta el directivo, que destaca que en ese escenario, los puertos de Valencia, Sagunto y Algeciras cobrarían mayor protagonismo como puntos de entrada de la mercancía, impulsando la necesidad de crear nuevos hubs logísticos cerca de infraestructuras portuarias y ferroviarias.
"No será un cambio de paradigma, porque solo afecta a una parte del ecommerce, pero sí obligará a una reestructuración parcial del modelo de distribución", señala Oller.
Un modelo más exigente
Por otro lado, el directivo apunta que el canal online exige tres veces más espacio logístico que la distribución tradicional en tienda física. Las razones son varias. Por un lado, se trabaja con un mayor número de referencias, también se debe tener en cuenta la logística inversa y la necesidad de tener más stock disponible y cercano al cliente.
"Esta presión sobre el mercado logístico se suma a otras tendencias como la digitalización del consumo, la mejora en la experiencia de compra online y la diversificación de proveedores —incluyendo alianzas entre plataformas chinas y productores locales—", explica Oller.
En el caso de Prologis, actualmente el 30% del stock de la compañía en España está destinado al comercio online y el directivo estima que esa proporción aumente notablemente en los próximos años.
Concretamente, de los 129 clientes que tiene Prologis en España, 32 pertenecen al sector retail y comercio electrónico, que ocupan 33 de los 86 edificios, es decir, el 38% del total. En España Prologis tiene 1,5 millones de m2, de los cuales 510.000 m2 están ocupados por empresas de retail y comercio electrónico, un 34% del total.
"Nosotros seguiremos apostando por desarrollos sostenibles, descarbonizados y centraremos nuestro crecimiento mediante llaves en mano para clientes, incluso fuera de nuestros principales mercados", asegura Oller, que destaca que ahora mismo no están abiertos a construir a riesgo.