El Gobierno ha intensificado su ofensiva contra los pisos turísticos con el objetivo de frenar el encarecimiento del precio del alquiler y liberar vivienda para uso habitual. Sin embargo, las reacciones del sector inmobiliario apuntan a consecuencias no deseadas que podrían agravar la escasez de oferta (y por consiguiente no reducir los precios), así como desplazar a los propietarios hacia otras modalidades habitacionales. Por ello, reclaman a la Administración que aplique una visión de conjunto para incentivar la oferta, dote de seguridad jurídica a los propietarios y distinga entre modelos de uso residencial, turístico y flexible.
Entre las últimas medidas del Gobierno para poner cerco a los pisos turísticos destaca la actuación de Consumo sobre Airbnb, que obligó a la plataforma de alquiler a bloquear casi 66.000 anuncios que no cumplían con la normativa vigente. Además, el PSOE ha elaborado una ofensiva fiscal que contempla aplicar un IVA del 21% a los pisos turísticos y crear un impuesto estatal para desincentivar la compra de vivienda a los extranjeros extracomunitarios y no residentes, entre otras medidas.
La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) valora que se actúe frente a las viviendas de uso turístico ilegales, pero cree que su impacto sobre la oferta de alquiler tradicional será "muy limitado". Según datos del INE, las viviendas turísticas representan en torno al 1,5% del parque total de viviendas en España, y en ciudades como Madrid o Barcelona ya existen "fuertes restricciones que han limitado su expansión desde hace años".
Para Asval, "el verdadero reto" es evitar que estas viviendas migren al alquiler temporal o a la venta, en lugar de pasar al alquiler de larga duración. Recuerda que en los mercados en los que se ha intensificado la regulación, parte de la oferta ha cambiado de modalidad, sin mejorar la accesibilidad al alquiler. "Para que estas viviendas entren en el mercado residencial, es imprescindible ofrecer rentabilidad, seguridad jurídica y confianza a los propietarios. De lo contrario, el cerco al alquiler turístico puede acabar desviando la oferta en lugar de incrementarla", explican.
Precisamente, desde la plataforma Homyspace, especializada en alquiler temporal para empresas, dan por hecho que los propietarios no se "quedarán de brazos cruzados si ven peligrar sus ingresos", por lo que buscarán otras modalidades de arrendamiento. Por un lado, consideran que el cerco a los pisos turísticos podría empujar parte del mercado a la economía sumergida o reducir la oferta turística, algo que afectaría directamente a un sector clave para el PIB. Asimismo, algunos propietarios - la mayoría pequeños ahorradores-, optarán por el alquiler de larga estancia, aunque muchos preferirán modelos más flexibles, como la media estancia.
En opinión de Ángel Mayoral, CEO de Homyspace, reducir el problema del acceso a la vivienda únicamente a los pisos turísticos es "simplificar en exceso una realidad mucho más compleja". "La legislación debe garantizar el derecho a la vivienda, estableciendo criterios claros e incentivando modelos que sean socialmente sostenibles, que no expulsen a los residentes ni tensionen los barrios, pero que al mismo tiempo respeten el derecho de los propietarios a rentabilizar legalmente sus inmuebles y les aporten seguridad", concluye.
Desde StayAlliance, la Asociación Profesional del Alojamiento de Corta y Media Estancia, el presidente Asier Pereda, considera que las viviendas de uso turístico deben tener su espacio dentro de un marco legal claro. "En este contexto, los modelos profesionales y regulados van a ganar protagonismo como respuesta a una demanda que es turismo, pero es mucho más que turismo", detalla. "Toda modalidad de alojamiento flexible que se desarrolle con plena sujeción urbanística, sectorial, fiscal y laboral, es una infraestructura necesaria para responder una demanda creciente de estancias temporales vinculadas a la movilidad, tanto turística, como laboral, educativa o sanitaria", relata.
Problema estructural
La red inmobiliaria Century 21 España reconoce que la reciente intervención de Consumo sobre Airbnb puede contribuir a liberar viviendas para el alquiler residencial y mejorar la transparencia del mercado. Sin embargo, advierte de que la raíz del problema es estructural, no coyuntural, y está relacionada con la falta crónica de vivienda asequible, la baja construcción y la informalidad del mercado tradicional. "La regulación es necesaria, pero debe realizarse con criterios claros, proporcionados y sin penalizar indiscriminadamente a quienes buscan cumplir con la ley. De lo contrario, corremos el riesgo de desplazar esta actividad al mercado informal y desincentivar la inversión justo cuando más necesitamos aumentar la oferta y fortalecer la confianza en el sistema", destaca Ricardo Sousa, CEO de Century 21 España y Portugal.
El directivo considera que el principal error del Gobierno es tratar el problema como una emergencia puntual, en lugar de verlo como un desafío estructural que requiere soluciones a largo plazo. "Hoy en día el alquiler turístico se está regulando sin abordar adecuadamente la falta de vivienda, la lentitud en los procesos urbanísticos ni la insuficiente inversión en movilidad urbana y conectividad metropolitana", añade. Con todo ello, desde Century 21 proponen un enfoque a largo plazo basado en aumentar la construcción de viviendas; incentivar el alquiler formal, mejorar la movilidad urbana, establecer regulaciones claras y proporcionadas o crear incentivos fiscales para reconvertir viviendas turísticas a residenciales.
Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro, es una de las voces más críticas con las actuaciones del Gobierno. "El alquiler turístico no es el culpable del hundimiento del alquiler residencial, sino un síntoma más del deterioro que ha provocado la intervención política", asegura. En su opinión, la controvertida ley de vivienda aprobada hace ya dos años generó tal inseguridad que miles de propietarios optaron por abandonar el alquiler habitual. "Más de 120.000 viviendas han salido del parque residencial desde entonces", afirma.
Para Carroza, el alquiler turístico debe tratarse como un servicio hotelero, pero dentro de una visión equilibrada. "No se puede intentar resolver un problema estructural con medidas punitivas contra un sector que ha generado ingresos, empleo y que es, en muchos casos, la única salida para propietarios que no quieren exponerse a impagos, ocupaciones o cambios normativos constantes".
"Discriminación"
La propuesta fiscal del PSOE para que las viviendas turísticas estén sujetas a un IVA del 21% -en contraste con el 10% que se aplica a los hoteles- ha generado rechazo por parte de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur), que considera que es "una discriminación" y un "agravio comparativo mayúsculo" que genera inseguridad jurídica.
La nueva presidenta de la federación, Silvia Blasco, también denuncia que se está atacando constantemente al sector, para el que pide una regulación homogénea y un marco fiscal justo y equilibrado. Respecto al argumento de que las medidas del Gobierno ayudarán a liberar viviendas y destensionar el mercado, Blasco es tajante. "No. Los propietarios no van a trasladar sus viviendas al alquiler permanente solo por la subida del IVA. Es una cuestión de derechos y de uso legítimo de la propiedad", concluyó.
Más de 368.000 viviendas
Las viviendas de uso turístico representan alrededor del 1,38% del parque total de viviendas en España, un porcentaje modesto pero que se concentra en las zonas turísticas. En concreto, en noviembre de 2024 había 368.295 viviendas de uso turístico, lo que representa un descenso del 7,2 % frente a agosto del mismo año, según la estadística experimental del Instituto Nacional de Estadística (INE).
En total, todos esos alojamientos registrados ofrecían 1.857.710 plazas, con una media de cinco unidades por vivienda. En cuanto a la distribución geográfica, Alicante encabezaba el ranking de viviendas de uso turístico por provincias, con 41.179 unidades, seguida muy de cerca por Málaga, con 41.039. A continuación se situaban Las Palmas (27.217), Illes Balears (24.190), Tenerife (24.069) y Madrid (20.760).
En el extremo opuesto, las provincias con menor número de viviendas turísticas fueron Palencia (234), Álava (389), Soria (531), Zamora (558), Valladolid (646) y Badajoz (661).A nivel municipal, los municipios con mayor número de viviendas de uso turístico fueron Madrid (17.274), Barcelona (9.750), Málaga (7.496), Valencia (7.290), Marbella (6.881) y Sevilla (6.240), Torrevieja (5.140), Arona (4.442), Adeje (4.215) y y Mijas (4.146).
