La inestabilidad que arrastra el mercado inmobiliario desde hace décadas difícil se soluciona con un par de medidas. Hace casi dos años que entró en vigor la comentada Ley de la Vivienda con el objetivo, entre otros, de limitar los precios del alquiler. Una situación que de momento no se ha revertido ni esperanzas hay, ya que son cada vez más las zonas tensionadas; la última Santiago de Compostela, además de las ya declaradas en Navarra, País Vasco y Cataluña.
Así, y durante este 2025 la actualización del precio del alquiler no podrá superar los 2,2%. Pequeña pero subida igualmente, que no se compara a cuando hace 70 años el alquiler en España sí quedó completamente congelado, medida en vigor hasta la llegada al Gobierno de Felipe González en 1985. Fue esta una de las legislaciones llevadas a cabo por el Ministerio de la Vivienda en época de Franco que además impulsó en 1954 la Ley de Viviendas de Renta limitada y en 1964 la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Queda claro que el intervencionismo del mercado inmobiliario no es algo novedoso y que se ha promovido como respuesta a la necesidad de una solución urgente al problema habitacional: antes en el contexto de la transformación de un país empobrecido y rural y ahora bajo la coyuntura de un mercado en auge bajo la sospecha de la especulación constante.
Se logró casi un 80% de propietarios
El propósito último del Ministerio de Vivienda de mediados del siglo XX era construir un país moderno dentro de una lógica económica que favorecía la estabilidad macroeconómica a través de la creación de riqueza inmobiliaria privada. El régimen no quería "una España de proletarios, sino de propietarios", y así sucedió.
Entre 1957 y 1960, el Ministerio de la Vivienda, liderado por José Luis de Arrese, implementó un ambicioso programa de construcción de viviendas protegidas en régimen de propiedad. Esta política fue financiada a través de créditos subsidiados, exenciones fiscales, y un control férreo del suelo urbano. En paralelo, se mantenía la congelación de los precios del alquiler mediante normas de control de rentas heredadas de la posguerra (Decreto de 1946), lo cual desincentivó la oferta privada en alquiler durante décadas.
La evolución de las legislaciones derivó en la mayor disminución del mercado del alquiler en favor de la compra, lo que motivó los ahorros familiares para poder acceder a una vivienda en propiedad. Por entonces, casi el 80% de los españoles era propietario de su vivienda, frente al 72% en 2022, según los datos aportados por el Banco de España. Un notable descenso que ha provocado que España pierda su lugar entre los 10 países con más propietarios del mundo y caiga hasta el puesto número 20, según la clasificación de Tasa de Propiedad de Trading Economics, en este caso con un porcentaje del 73% en 2024.
La inutilidad del tope del alquiler
Desde un punto de vista teórico, la economía advierte: el control de precios puede producir el efecto contrario al deseado si no se ve acompañado de un incremento de la oferta pública o privada. Es así como lo explican tanto el Banco de España como el FMI, asumiendo que los topes del alquiler provocan una reducción de la inversión en el mercado inmobiliario e incluso podrían desencadenar el auge de mercados secundarios no regulados. Un reflejo de la situación actual que contrasta a la perfección con las medidas llevadas a cabo en los años 50, 60 y 70: primero la congelación de los precios del alquiler para posteriormente construir más de 4 millones de viviendas sociales en 14 años.
Como resultado, España pasó de tener un 51% de viviendas en propiedad en 1950 a más del 78% en 1975, según datos del INE y del Censos de Vivienda, mientras que el alquiler quedó reducido a una fórmula residual.
La situación en 2025 no es más que un espejismo de la senda que tomó el mercado hace 70 años. Tras la aplicación del índice de precios, regiones tensionadas como Cataluña o Islas Baleares han registrado una contracción de hasta el 15% en el número de nuevas viviendas puestas en alquiler, según informa el propio Ministerio de Vivienda y el portal inmobiliario Idealista. En la capital catalana, la oferta de pisos ha caído un 25% desde la entrada en vigor de los límites a los precios, pero con consecuencias inesperadas: el descenso de la oferta ha derivado en más presión sobre los precios reales fuera del mercado regulado y un crecimiento del mercado totalmente informal.
En contraposición a los años franquistas, hace años que el Estado no construye viviendas a gran escala, lo que restringe los efectos de la limitación de alquiler a una situación de escasez crónica. Los últimos datos ofrecidos por el MITMA y por el Boletín Estadístico de Vivienda indican que en 2023 tan solo se iniciaron 9.000 viviendas públicas, frente a las 110.00 VPO anuales que se construyeron entre 1961 y 1975.
Adiós a la 'España propietaria'
Pero no solo las actuaciones de 2025 han generado distorsiones en la oferta y la demanda del mercado. El objetivo del régimen franquista permitió el acceso a la propiedad, que a su vez incrementó el capital privado en un entorno de salarios bajos y poca movilidad social, pero un gran entorno de estabilidad financiera que reforzaba todo el tejido económico del país. Con todo, los efectos colaterales fueron de alguna manera los culpables de la burbuja inmobiliaria en España provocada por una expansión descontrolada del urbanismo periférico que tuvo su esplendor en los años 90, acompañado de un Estado de Bienestar más que consolidado.
Si en los años 60 y 70 la compra de un piso suponía grandes cantidades de intereses, que compensaban los bajos precios de las viviendas, durante la época dorada del urbanismo español la situación era al revés: precios algo más altos, pero intereses realmente bajos. Durante los primeros años del presente siglo, el acceso a la vivienda y a segundas residencias fue realmente sencillo: las entidades bancarias ofrecían préstamos hipotecarios con unos tipos de interés entorno al 8% pero en clara tendencia a la baja (tras los sustos de los años 90 donde llegaron a alcanzar el 16%), de hecho, durante el 2003 lograrían descender hasta el 5%. Sin embargo, la crisis inmobiliaria de 2008 que desplomó los precios del mercado obligó a imponer una reducción aún mayor de los tipos de interés.
Desde entonces, y a pesar de la ligera recuperación en la década de 2010, el acceso a la vivienda no ha hecho sino convertirse en un problema que se ha ido enquistando inexorablemente y para el que a priori no parece haber solución. Ahora los precios son más de un 12% de media más caros que justo antes del pinchazo inmobiliario de 2008, lo que sumado a los tipos tan altos de los últimos años, motivado por la pandemia de la COVID-19, han provocado una inestabilidad en el mercado agudizada además por la descompensación entre la oferta y la demanda. Unas circunstancias que dicen adiós a la 'España propietaria'.
