La tendencia humana a confundir causa y efecto es un fenómeno fascinante que se refleja en nuestra manera de abordar los problemas. Buscamos patrones en el entorno, pero no siempre logramos establecer relaciones correctas. El método científico intenta deshacerse de estas confusiones, basándose en modelos teóricos y observaciones empíricas para identificar las verdaderas causas. Sin embargo, hay quienes siguen aferrándose a patrones erróneos, infundados o malintencionados, aunque estos hayan sido refutados tanto teórica como empíricamente.
Un ejemplo claro de este fenómeno es la política en el sector del alquiler que, desde hace un par de años, se ha convertido en una maraña regulatoria bajo el liderazgo de Pedro Sánchez. A pesar de las promesas de la nueva ley de vivienda, los precios de los alquileres han crecido un 10,9% a lo largo de 2024. Este incremento, que debería ser una señal clara de que el enfoque es erróneo, no ha impedido que algunos sigan confundiendo la falta de acceso a la vivienda con los altos precios de alquiler y compra.
Puede que la obstinación humana también se manifieste aquí, pues en lugar de corregir el rumbo, el Gobierno insiste en políticas como la limitación de precios, la implementación de índices de actualización incomprensibles, el ataque a los "grandes tenedores", la oferta de avales condicionados, rebajas fiscales engañosas, … en un esfuerzo, quizá impostado, por reducir los precios. Un empeño encomiable por parchear una visión totalmente equivocada, obviando la causa, interviniendo en el efecto y, finalmente, empeorando la situación.
Por si las advertencias de la teoría económica más básica no fueran suficientes, la demostración empírica de la efectividad de la ley es abrumadoramente concluyente. Todos los portales inmobiliarios y diversos centros de estudios han señalado repetidamente que la oferta se ha reducido drásticamente en las zonas donde la nueva ley se ha implementado, sin indicios de que la tendencia vaya a revertirse. Sirva de ejemplo Barcelona que ha reducido su oferta un 28% en el último año, y que tiene 421 candidatos interesados por piso publicado, según datos del Observatorio del Alquiler.
Los precios elevados no son el problema del alquiler, sino el resultado de un problema más profundo: la escasez de oferta, es decir, la falta de viviendas. Este déficit es especialmente acusado en las principales áreas urbanas españolas. Grandes ciudades que, valiéndose de economías de escala, de aglomeración y efectos de red, concentran la actividad económica atrayendo más población que, a su vez, retroalimenta el sistema. En este sentido, según los últimos datos EPA disponibles, 1,7 millones de personas cambiaron de municipio y casi el 60% del saldo migratorio positivo se concentra en Madrid, Cataluña y Valencia. Son polos de atracción demográfica porque ofrecen mayores oportunidades de desarrollo personal y profesional y, en general, una mayor calidad de vida.
Sin embargo, este sistema requiere un mercado de vivienda amplio y flexible, dinámico y accesible que dé cabida a nuevos integrantes. Si no hay suficiente parque residencial, los precios de alquiler y compra subirán inevitablemente debido a una demanda insatisfecha, y el desarrollo se detendrá. Identificada correctamente la causa -la escasez de inmuebles, no el precio- podrían establecerse tres ejes de acción básicos para incrementar el stock de vivienda disponible.
A corto plazo, auspiciando en el mercado del alquiler la entrada de viviendas ya existentes favoreciendo una estabilidad normativa efectiva, incentivando al arrendador a sacar al mercado su propiedad sin que éste aplique en el precio una prima de riesgo ante posibles cambios arbitrarios de legislación, inacción frente al impago, cambios de los índices de actualización, duración impuesta del contrato… en definitiva, erradicando el entorno hostil en el que se ha convertido el alquiler para el propietario.
Desde que Argentina se alejó de políticas intervencionistas en el mercado inmobiliario hace un año, Buenos Aires ha aumentado radicalmente el parque de viviendas disponibles hasta un 170% -en las estimaciones más conservadoras- y el precio del alquiler ha bajado en términos reales de un 30 a 40%. Dado el punto de partida normativo del mercado español en comparación con el argentino, sería previsible un efecto, si bien no tan acusado, claramente positivo en nuestro país.
En contraste, las políticas restrictivas desarrolladas en ciudades como Berlín o San Francisco, que redujeron su oferta un 15% y 25%, respectivamente, han generado mercados negros sólidos y han desincentivado el mantenimiento y la construcción de inmuebles ya que, con precios restringidos, la inversión deja de ser atractiva.
Precisamente la construcción de vivienda nueva debería ser el eje central para aumentar la oferta. Por evidente que parezca -faltan viviendas, fomentemos su creación-, pocos políticos quieren centrarse en ello. Los fantasmas del boom inmobiliario de principios de siglo y, sobre todo, los tardíos réditos electorales que suponen producir hoy para consumir en más de cuatro años, parecen disuadir a nuestros gobernantes de incentivar la construcción.
Con poco suelo edificable disponible, unos costes de producción altos -los precios de materias primas y energía se han disparado en los últimos años-, falta de mano de obra cualificada, un crédito restringido y condicionado por parte de las entidades bancarias, y un interminable timming administrativo, parece que hay un amplio margen de mejora para saciar la demanda actual.
Sin embargo, ni siquiera se han impulsado políticas para la construcción de viviendas protegidas que sería una última medida clave. La reactivación de una política decidida de vivienda pública en alquiler permitiría al Estado tener una presencia real en el mercado, más allá de publicar una y otra vez cambios legislativos en el BOE.
Admito, cómo no, que estas propuestas puedan ser cuestionadas, pero si contribuyen a centrar el debate en aumentar la oferta de viviendas, a discutir sobre la causa y no el efecto, y a abandonar el voluntarismo legislativo que está agravando la situación, las daría por amortizadas.
Es esencial abandonar patrones engañosos y seguir el consenso técnico de los profesionales del sector con una mirada largoplacista que priorice la generación de un parque residencial adecuado y accesible, permitiendo que el mercado se ajuste de forma natural y sostenible. Al final, el modelo de desarrollo, la distribución de la riqueza, la movilidad laboral y la desigualdad intergeneracional dependen de nuestra capacidad para mirar más allá de los precios y abordar las causas fundamentales de la crisis de vivienda.
