Barcelona
Entre 2019 y 2024, la inversión en el mercado residencial de alquiler se desplomó casi un 30% en Barcelona. Según los datos facilitados por la consultora CBRE, el capital movilizado en la modalidad de multifamily, es decir, construcciones cuyas viviendas están destinadas al cobro de rentas, pasó de 204 millones de euros antes del Covid a 145 millones en el último ejercicio. El desembolso no solo se estancó si se compara con el ejercicio 2023 (147 millones), sino que también se anotó un retroceso importante respecto a las cifras alcanzadas en 2020 (279 millones) y 2021 (372).
Las fuentes consultadas por elEconomista.es coinciden en señalar la presión regulatoria sobre el mercado del alquiler, ejercitada a través del control de rentas y de la reserva obligatoria del 30% de las promociones a viviendas de protección oficial (VPO) que rige en la Ciudad Condal, como el factor que explica este desinterés de los operadores en Barcelona y, por extensión, en Cataluña. De hecho, la buena racha inversora colapsó coincidiendo en el tiempo con la aplicación del tope de precios a los arrendamientos, que entró definitivamente en vigor en Cataluña en marzo de 2024.
Inseguridad jurídica
Por otro lado, los análisis realizados demuestran que el stock de viviendas en alquiler se ha reducido notablemente en la capital catalana desde la instauración del control de rentas. Según el Barómetro del Alquiler, en el tercer trimestre de 2024 la oferta de viviendas en alquiler en toda España cayó en 27.732 respecto al trimestre anterior, hasta 734.622 alquileres ofertados. Solo la provincia de Barcelona supuso una sangría de 9.284 unidades.
A los efectos del cepo sobre los precios, se suma un clima de inseguridad jurídica y ataques contra los propietarios. Ejemplo de ello es lo sucedido con la Casa Orsola, el inmueble del Eixample barcelonés adquirido recientemente por el ayuntamiento tras el hostigamiento a su dueño por parte del Sindicat de Llogateres. "Muchas veces no se trata tanto de una cuestión de menos beneficios cuanto de riesgos para los propietarios que deciden alquilar", argumenta Carles Sala, portavoz de los API de Barcelona.
Por otro lado, advierte de que el intervencionismo puede provocar efectos contraproducentes, como en el caso del régimen sancionador de la ley de vivienda consensuado por PSC y comuns que pretende perseguir el uso fraudulento de los alquileres de temporada. "Nos podemos encontrar con que algunos propietarios opten por el alquiler de habitaciones, que en muchos casos sí puede considerarse infravivienda, ante las dificultades para contratar de forma convencional. La regulación está conduciendo a unas prácticas que son contrarias a los objetivos que se predican", razona.
Desinversiones
Las dificultades para obtener rentabilidad y la hostilidad institucional están llevando a los grandes inversores a desprenderse de sus carteras. "En Cataluña nadie quiere hacer build to rent y los fondos están vendiendo viviendas desde 2021. Blackstone está vendiendo, Vivenio está vendiendo... el proceso va a continuar", sentencia José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra (UPF).
El caso de la gestora alemana Patrizia es paradigmático. Si en 2022 adquirió una importante cartera de pisos en alquiler a BeCorp, valorada en 600 millones de euros, el año pasado empezó a desprenderse de los mismos activos adquiridos solo tres años atrás.
Reconversión de oficinas
Tampoco ayuda la obligación de reservar el 30% de pisos a VPO en la obra nueva. "No tiene sentido juntar dos tipos de promociones que no tienen nada que ver", declara Carlos Pueyo, socio director de Project & Development Services en Cushman & Wakefield. El directivo apunta la posibilidad de monetizar ese porcentaje o bien trasladarlo a otros solares como alternativas que ayudarían a desentumecer el sector en la capital catalana.
Pueyo también recuerda que la metrópolis ha abandonado la reconversión de oficinas en viviendas como instrumento para dar respuesta a la demanda de alquiler. "No son operaciones que alquien pueda catalogar de especulativas porque hablamos de oficinas que hoy no cumplen los estándares que buscan las empresas", explica. Históricamente, esta había sido una solución de amplio uso en la ciudad. Entre 2002 y 2007 un total de 450.000 metros de stock de oficinas obsoleto pasaron a uso residencial (300.00 metros) y hotelero (150.000). Pero entre 2012 y 2018 estas cifras se contrajeron: en este periodo, de 380.000 metros de oficinas solo 88.000 se transformaron en viviendas.