El mercado de las oficinas va camino de alcanzar rentas de la época de la burbuja inmobiliaria. Así lo aseguran los expertos del sector consultados por elEconomista.es, que advierten de que hay dos factores que van a empujar los precios al alza: la falta de financiación y el cambio de uso hacia residencial y hoteles. La banca ha cerrado el grifo al sector.
"Nadie hace nuevas oficinas porque las entidades no financian estos proyectos", apunta Paloma Relinque, directora de Capital Markets de CBRE España, que advierte que esto tendrá un impacto directo en las rentas y "veremos como el incremento de los precios del centro se empezará a trasladar a zonas secundarias".
Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, una de las grandes propietarias de oficinas de España, reconoce que, si bien su compañía no se ha visto afectada, ya que trabaja con fondos propios, "la negatividad anglosajona, sobre todo americana, respecto al mercado de oficinas, se está recogiendo con cierto retraso en los comités de crédito de los bancos impidiendo la financiación de proyectos de oficinas".
Esto, según el directivo, "afectará al mercado tirando de las renta al alza y llevándolas a niveles iguales o superiores a las del 2007".
La falta de nuevos desarrollos sumará una mayor tensión a la demanda de oficinas de clase A (altos estándares de sostenibilidad), un producto que ya está escaseando, especialmente en zonas prime de las dos grandes ciudades. En el caso de Madrid, en 2024 "se entregaron unos 190.000 m2 de oficinas entre nuevos desarrollos y rehabilitaciones y de estos, solo 70.000 m2 son nuevo stock", especifica Martin Galbete, director Nacional de Oficinas en Colliers, que destaca que "para este año estimamos que se van a entregar en total unos 80.000 m2", lo que supondrá una caída del 59% respecto al pasado ejercicio.
Esta cifra está, de hecho, muy por debajo de la media de nuevos m2 de oficinas generados en los últimos seis años, que sería de unos 133.000 m2. "La tasa de disponibilidad de oficinas de calidad sigue bajando y hay una presión de rentas al alza", señala Galbete. La escasez es tal que "las compañías se ven obligadas a valorar ubicaciones descentralizadas ya que las opciones para operaciones de cierto volumen se cuentan con los dedos de una mano", advierte el directivo.
Galbete pone además el foco en la reconversión de oficinas a otros usos. "Se está destruyendo también stock con el cambio de uso a residencial y hotel". Concretamente, en el último año 200.000 m2 de oficinas han dejado de serlo en España para convertirse en pisos o habitaciones de hotel.
El CEO de Merlin destaca que este fenómeno que está cogiendo velocidad ahora en España al resultar más rentable para los inversores la vivienda que las oficinas "ya se ha visto antes en ciudades como Lisboa". Así, Clemente apunta que el régimen fiscal especial de impatriados "atrajo a muchísima gente con alto poder adquisitivo a Lisboa y eso hizo que los precios del residencial se disparasen por encima de los de España".
Según el directivo, ante ese repunte de los precios de la vivienda se dio un boom de reconversiones de oficinas a residencial alcanzando "una destrucción del stock de alrededor de 600.000 m2, que en una ciudad del tamaño de Lisboa es muchísimo". Como consecuencia a esto "las rentas prime de Lisboa que en 2007 eran de 22 euros hoy en día son de 28 euros", destaca Clemente.
¿Está justificado el miedo del capital a las oficinas?
Con una tasa de stock tan bajo en las dos principales ciudades españolas ¿está justificado este miedo por parte de la banca a financiar nuevos proyectos de oficinas?
"El mercado va por detrás de la realidad y está muy influenciado por la negatividad americana que hemos vivido estos últimos años, aunque por suerte allí ya está empezando a cambiar", explica el CEO de Merlin. "La nueva administración Trump ha acabado con las prácticas de teletrabajo de la administración pública, que era la principal impulsora del teletrabajo", explica el directivo.
En el caso de España Clemente destaca que en su cartera, donde "no tenemos prácticamente presencia del sector público, las cifras de torno están ya en niveles precovid. No tenemos ninguna influencia de teletrabajo en nuestro portfolio".
Galbete confirma que la "tendencia está cambiando y de manera generalizada hay una llamada de vuelta a la oficina por parte de las compañías, con algo de flexibilidad".Así, antes se apostaba por un modelo de tres días presenciales y dos de teletrabajo, pero "ahora la mayoría está implantando un modelo de cuatro días de oficina y uno de teletrabajo y muchas han hecho llamadas a la presencialidad total", destaca el directivo de Colliers.
"Esto nos hace ser muy optimistas sobre la evolución del sector de las oficinas, ya que a medio plazo debería tener un impacto de reactivación en aquellos proyectos que están en stand by", detalla Galbete. Concretamente, la consultora tiene identificado un pipeline de nuevos proyectos de oficinas que suman 700.000 m2 y que se irán lanzando en los próximos años.