El interés por las fincas rústicas crece entre particulares e inversores. Si el año de la pandemia marcó un punto de inflexión en este segmento, ahora y tras las movilizaciones agrarias y la sequía del pasado ejercicio, estos activos afrontan un año con expectativas positivas de crecimiento. Desde Cocampo, plataforma de compraventa de fincas rústicas, anticipan tres tendencias clave para este año en curso: más transmisiones de propiedades rurales, polarización de la estructura del mercado y entrada "de lleno" de las agencias inmobiliarias en el campo.
En cuanto al último aspecto, la compañía apunta que tradicionalmente las agencias se han centrado en el mercado urbano con una participación limitada en la gestión de propiedades rústicas. Sin embargo, el desplazamiento de los propietarios de fincas a las ciudades, quienes no suelen gestionar sus terrenos, y los honorarios más atractivos de esta vertical de negocio están impulsado el interés de las agencias inmobiliarias por el mercado. Como consecuencia, "se augura un aumento en el número de mandatos de compra y venta de propiedades rurales gestionados por ellas", pronostican.
Desde la Federación de Asociación Inmobiliarias (FAI) explican a este periódico que hasta la fecha, las fincas rústicas habían sido un mercado poco explorado o demandado en el sector, y sólo una minoría de agencias gestionaban estas propiedades desde la especialización. Sin embargo, ahora han detectado un crecimiento significativo de la demanda.
FAI distingue dos perfiles de comprador. "Por un lado, nos encontramos con una persona que no ha tenido éxito en la búsqueda de suelo urbano, y ha encontrado en este tipo de suelo una solución. Y, por otro lado, un perfil de comprador emergente con interés en el suelo rústico y en el tipo de vida que este entorno ofrece", detalla Marta Fernández, portavoz de (FAI). En líneas generales, la procedencia mayoritaria del comprador es de la zona en la está ubicada la propiedad.
Los desafíos
Existen varios desafíos a los que las agencias se podrían enfrentar para comercializar con éxito las fincas rústicas. El más destacado es el de carecer de conocimiento especializados en el mercado, por lo que necesitarían formación y soporte, explican desde Cocampo. En la misma línea se pronuncian desde FAI, que destacan que los profesionales inmobiliarios deberían asesorar a los compradores sobre los tramites, documentación técnica necesaria, estimación de los plazos y gastos asociados que de ello se deriven.
"Por eso, hay que apoyarse en el asesoramiento de un técnico competente que vele por los interesas y la viabilidad de la gestión. En este sentido, los agentes están trabajando y especializándose para estar cualificados y poder dar el mejor asesoramiento", dice la portavoz de la federación. La experta hace hincapié en el hecho de que durante años, este tipo de suelo ha estado "poco vigilado" y "ha sido caldo de cultivo de un desarrollo de construcciones sin ningún tipo de regulación, lo que nos coloca en un escenario muy complejo a la hora de gestionar estas propiedades". "Existen edificaciones dentro de este tipo de suelos susceptibles de legalizar, pero muchas otras no". Para Fernández, el riesgo está en conocer la normativa y sus herramientas para no incurrir en un mal asesoramiento. "El mercado se dirige hacia donde pone el foco la demanda. Nos encontramos en un momento en el que la legislación ha intentado articular alternativas para dar salida a ese tipo de suelo y sus edificaciones", añade.
Se entiende por finca rústica una parcela de terreno que pertenece al campo o a una zona rural destinada al uso agrícola (producción de cultivos), ganadero (cría de animales), forestal (gestión y explotación de recursos forestales) o cinegético. No obstante, en una finca rústica se permiten otros usos alternativos, como el recreativo o turístico, si se cumple con la normativa vigente.
Polarización
Otra de las tendencias previstas para 2025 es la polarización de la estructura del mercado de las fincas rústicas. En concreto, Cocampo dibuja una segmentación en dos tipos de fincas. Por un lado, grandes explotaciones dedicadas a actividades productivas como la agricultura, la ganadería y la actividad forestal. Por otro lado, fincas familiares de recreo de menor tamaño, orientadas al disfrute personal, con superficies de una hectárea en el norte y de hasta 50 hectáreas en el sur de España. Esta polarización dará lugar a un incremento en la oferta de propiedades más específicas, lo que brindará a los inversores una mayor diversidad de oportunidades, ya sea su objetivo generar rentabilidad o disfrutar del campo.
En cuanto a la transmisión de fincas, Cocampo espera que este fenómeno continúe a lo largo del presente ejercicio, ya que la salida de oportunidades únicas, generada por el cambio de titularidad de las fincas, facilitará que los compradores encuentren la propiedad que buscan.
Castilla y León lidera las operaciones
La compra de fincas rústicas se confirmó en 2024 como una opción atractiva para distintos perfiles de inversores, como familias, agricultores, ganaderos, grandes empresas y fondos de inversión. Prueba de ello es que hasta octubre, se adquirieron 129.965 fincas rústicas en España, según los datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Las regiones líderes en número de compraventa fueron Castilla y León (20.838 operaciones), Andalucía (18.833), la Comunidad Valenciana (16.984), Castilla-La Mancha (15.688) y Aragón (9.731). En cambio, el menor número de transacciones se produjo en La Rioja (1.962), País Vasco (2.164) y Navarra (2. 283).
En cuanto al tipo de finca, desde Cocampo detallan que las agrícolas continuaron siendo las más demandadas por los fondos de inversión y las grandes empresas, que buscan terrenos con un potencial de rendimiento estable. "Estos inversores estuvieron interesados mayormente en grandes extensiones de terreno para la instalación de parques de energías renovables o para el desarrollo de cultivos leñosos, como el pistacho, la almendra, el aguacate, los cítricos, el olivar o el viñedo", dicen.
Asimismo, los expertos destacan que las condiciones climáticas y la diversidad geográfica de España hacen que algunas regiones del país sean especialmente adecuadas para estas actividades. En cambio, las fincas cinegéticas y de recreo atrajeron sobre todo a pequeños inversores y familias. Estas buscan propiedades de menor tamaño, de entre una y 50 hectáreas según la zona geográfica del país.
Inversores
El sector agro lo conforman una variedad de actores, que incluyen agricultores y ganaderos, empresas agroindustriales, fondos de inversión y capital riesgo, entidades financieras o empresarios. En los últimos años, el campo español ha experimentado un creciente interés por parte de inversores institucionales y empresas extranjeras, que ven en la agricultura un sector atractivo por su potencial de rentabilidad a largo plazo. Según detallan los expertos, la diversificación de las carteras de inversión hacia activos agrícolas responde principalmente a dos factores. Por un lado, el incremento en la demanda mundial de alimentos -la Organización de las Naciones Unidas para la Alimentación y la Agricultura (FAO) estima que la producción deberá aumentar un 50% para 2050 para satisfacer la demanda global de alimentos.
Por otro lado, relata Cocampo, la necesidad de encontrar refugios de valor que se protejan frente a la inflación. "Estos actores buscan terrenos con una alta capacidad de producción y un rendimiento estable, pero el impacto de estas inversiones no está exento de controversia. A medida que las grandes fincas de inversión toman terreno, los pequeños y medianos agricultores tradicionales enfrentan dificultades para competir, lo que genera un cambio significativo en la estructura del campo y amenaza el modelo agrícola social y sostenible", concluye desde la plataforma de compraventa de fincas rústicas.