La tensión del precio de la vivienda se ha instalado en las ciudades dormitorio de Madrid y Barcelona con valores que no dejan de subir (presionados por la elevada demanda y la cada vez más escasa oferta) y que compiten directamente con el de las grandes urbes. En el último año, los precios del área de influencia de la capital española se encarecieron un 5%, hasta los 2.737 euros/m2 de media; mientras que en la capital catalana subieron un 2%, llegando a los 2.617 euros/m2. Sólo hay tres municipios que van a contracorriente del resto, con precios estables, incluso más reducidos que el año anterior: Alcorcón, Badalona y Montcada i Reixac.
Son datos del XVI Barómetro del mercado residencial, elaborado por Gloval Analytics con datos del tercer trimestre del año, que cifra en un 0,8% el descenso de precios experimentado en la localidad madrileña de Alcorcón, mientras que el abaratamiento de Montcada i Reixac fue del 3,9% y el de Badalona del 0,2%. El texto, que pone de manifiesto las "disparidades" que existen en cada mercado residencial, corona a Madrid como la localidad donde más crecieron los precios respecto al año pasado: un 16,3%.
Los siguientes puestos del ranking los ocuparon Las Rozas (10,7%), Móstoles y Alcobendas (9,7%). Con un comportamiento similar se situaron Leganés (7,8%), Getafe (6,7%), Coslada (6,3%), Pozuelo de Alarcón (5,3%) y Rivas Vaciamadrid (5,1%).
El avance más moderado tuvo lugar en Fuenlabrada (3,1%), seguida de San Sebastián de los Reyes (2,6%), San Fernando de Henares (2,2%), Majadahonda (1,6%) y Tres Cantos (0,9%). El informe de Gloval también analiza el comportamiento de precios respecto al trimestre anterior. En ese caso, Las Rozas registró el incremento más elevado (6,2%), seguido de Pozuelo de Alarcón (3,6%) Alcobendas (3,1%) y Madrid capital (2,9%).
Asimismo, los avances más modestos tuvieron lugar en Majadahonda (0,8%), Alcorcón ( 0,6%), Rivas Vaciamadrid (0,4%), San Fernando de Henares y Fuenlabrada con un 0,1% en ambos casos. Sólo dos municipios registraron caídas, San Sebastián de los Reyes un 0,7% y Boadilla del Monte un 1,9%. En su conjunto, el precio del área metropolitana de Madrid se incrementó en un 1,4% respecto al segundo trimestre.
Más de 4.000 euros
El trasvase de la demanda procedente de la capital con destino al extrarradio se ha intensificado en los últimos años debido al cambio de preferencias de los consumidores y, entre otros factores, al elevado valor de las casas ubicadas en Madrid. Precisamente, el metro cuadrado más caro es el de la capital, con 4.267 euros, seguido de Pozuelo de Alarcón (4.169 euros), Alcobendas (3.763 euros), Majadahonda (3.735 euros), Las Rozas (3.587 euros), Boadilla del Monte (3.381 euros) y Tres Cantos (3.299 euros). En cambio, las zonas más accesibles son Leganés (2.300 euros), San Fernando de Henares (2.172 euros), Móstoles (2.158 euros) y Fuenlabrada, que registró el precio más bajo con 1.953 euros.
En los últimos 20 años, la Comunidad de Madrid se ha convertido en un destino altamente demandado para vivir, con un crecimiento poblacional del 20,19%. Este aumento y los cambios de tipología de viviendas que necesitan las nuevas generaciones provocarán, según el Instituto Nacional de Estadística (INE,) que la región necesite construir viviendas en los próximos 14 años para 573.738 nuevos hogares, lo que supone contar con 3.210.726 casas en diciembre de 2037. Esta cifra implica un ritmo de construcción de más de 40.000 viviendas al año, según estimaciones de Asprima.
Estabilización en Barcelona
En cuanto al área metropolitana de Barcelona, el análisis de Gloval habla de una "estabilización en el conjunto de los municipios". Frente a las leves caídas interanuales de Montcada i Reixac y Badalona, destaca el comportamiento alcista de Sant Just Desvern, que registró el mayor aumento de precios (6,0%), seguido de Barcelona (5,5%), Esplugues de Llobregat (5,4%), El Prat de Llobregat (4,4%) y Sant Cugat del Vallès (3,4%). Respecto al tercer trimestre anterior, comprar una casa es ahora más barato en seis municipios barceloneses; destacan los descenso de Sant Adrià de Besòs (3,3%) y de Sant Just Desvern (1,2%).
Si se analiza el precio por metro cuadrado durante el tercer trimestre, los valores más elevados se registraron en Sant Cugat del Vallès lidera (4.371 euros/m2), seguido de Barcelona (3.932 euros), Sant Just Desvern (3.749 euros) o Esplugues de Llobregat (3.118 euros), todos ellos superan los 3.000 euros/m2. En cambio, las zonas más accesibles para convertirse en propietario son Badalona (2.210 euros), Santa Coloma de Gramenet (1.949 euros), y Montcada i Reixac (1.957 euros).
Contexto favorable
En cuanto a las variables macroeconómicas, el informe de la tasadora explica que los datos son positivos, con una revisión del PIB del trimestre anterior al alza en tres décimas. En concreto, el crecimiento provisional del PIB para este tercer trimestre es del 3,4%, mientras que la tasa de paro se sitúa en el 11,21%, por debajo del mismo trimestre del año anterior que ascendía a 11,89%. Con todo ello, las variables de coyuntura del mercado inmobiliario afianzan la tendencia positiva del último trimestre.
Por su parte, las concesiones de crédito a hogares en nuevas operaciones registraron variaciones positivas acumuladas para los nueve primeros meses de 2024 del 12,70%. El número de transacciones de viviendas crece en el segundo trimestre del año 2024, con subidas acumuladas del año del 6,52%. "En resumen, obtenemos unos datos macroeconómicos buenos, acompañados de unos mejores indicadores del sector inmobiliario, signo que apunta a que van a seguir manteniendo el crecimiento anual del valor de la vivienda", dice el texto.
El acceso a la vivienda
El elevado precio de la vivienda, la precariedad laboral o la dificultad para acceder a financiación son algunos de los elementos que están estrechando el acceso a la vivienda, especialmente de los más jóvenes. Prueba de ello es que mientras que en 2018 uno de cada tres jóvenes estaba en proceso de compra o alquiler de una vivienda, en 2024 esta proporción ha caído a solo uno de cada siete, según recoge el III Observatorio de la vivienda en España, elaborado por la red inmobiliaria Century 21. La mitad de estos jóvenes desiste por el alto precio, y un 23 % afirma no encontrar una vivienda acorde a sus expectativas. Además, se registra un incremento en el precio de compra: en 2018 el rango más demandado era de entre 100.000 y 150.000 euros (28%), pero en 2024 solo el 20% busca viviendas en esta horquilla de precio.
El texto detalla que hace seis años, los principales motivos para buscar una nueva vivienda eran independizarse (17%), cambiar de alquiler a propiedad (16%) y mudarse en pareja (15%). Sin embargo, en la actualidad, el panorama se ha modificado: aunque la independencia y el cambio a propiedad siguen siendo importantes, ahora entra en el top 3 el deseo de mejorar la vivienda o la zona de residencia, una motivación que ha crecido casi seis puntos hasta el 15%.
Por otro lado, en 2018, el principal motivo para no comprar o alquilar era la falta de una vivienda adecuada (44%). Sin embargo, ahora el factor económico ha ganado peso: el precio es el motivo principal para desistir (42%), seguido de la incapacidad para encontrar la vivienda deseada. En cuanto a la cuota hipotecaria, los españoles están dispuestos a pagar más en 2024 que en 2018, a pesar de que el porcentaje de personas que solicitan un crédito para comprar vivienda haya disminuido (24,9% en 2018 frente al actual 18,4%). Hoy en día, son menos los españoles que están dispuestos a pagar hasta 500 euros al mes (42% frente al 61%).
En cambio, creció el porcentaje de quienes pueden asumir cuotas de entre 501 y 800 euros. Pagar una parte al contado y financiar el resto mediante un crédito sigue siendo la opción preferida (45 % en ambos años), aunque crece la proporción de quienes financian mediante la venta de una propiedad previa (13% en 2018 frente al 19 % de la actualidad). Según se refleja en el informe, la falta de acceso a créditos hipotecarios ha limitado la capacidad de compra de muchos españoles. En 2023, las hipotecas concedidas cayeron un 18% en comparación con 2022, lo que refleja un endurecimiento en las condiciones de financiación.
En este sentido, Ricardo Sousa, CEO de Century 21 España y Portugal, destaca que "actualmente sí existe crédito disponible, el gap está en el poder adquisitivo actual de las familias españolas y el exceso de tasa de esfuerzo que deben hacer, hoy estipulado en un máximo del 35 %, según el BCE, para adquirir la casa que desean. La diferencia entre lo que pueden pagar y lo que deben pagar para comprarla no se ajusta a esta realidad, motivo por el cual las entidades bancarias toman esta referencia como uno de los principales motivos para no facilitar el crédito hipotecario solicitado", concluye el directivo.
