La arena política tiene en armas a las comunidades autónomas y al Gobierno ante uno de los principales problemas sociales: la vivienda. El Ejecutivo amenazó —y luego matizó— con retirar los fondos estatales de vivienda a las regiones que no apliquen el control de precios de la ley estatal de vivienda. Las autonomías responden, particularmente en las que gobierna el PP, que la ley estatal era una intromisión en sus competencias. Advertencia que el Constitucional avaló al tumbar varios artículos sobre la vivienda protegida.
En este punto surge una de las dudas más habituales en el conflicto entre administraciones públicas en España: ¿quién tiene la competencia, en este caso, en materia de vivienda? Fundamentalmente, las comunidades autónomas. El Estado central puede, sobre todo, regular aspectos tangenciales a las viviendas como los alquileres, las operaciones de compraventa o el grueso de los impuestos y apoyar con financiación las políticas públicas autonómicas. La ley nacional de vivienda reserva su medida estrella, el control de precios, a que sean las capitales autonómicas quienes declaren las zonas tensionadas, no el Ejecutivo central.
Las comunidades tienen la competencia de vivienda transferida
Todas las comunidades y ciudades autónomas tienen transferida la competencia en materia de vivienda y en gestión del territorio que les permite la Constitución. Esta potestad de las autonomías está, además, ratificada por el Tribunal Constitucional, que en 1997 tumbó la ley nacional de suelo y restringió la capacidad de legislar de las Cortes Generales.
Las comunidades autónomas tienen, por tanto, la competencia para regular el grueso de las políticas de vivienda: la promoción pública, la supervisión de las viviendas sociales, la rehabilitación de inmuebles, la inspección técnica… Esto hace que la clasificación de viviendas protegidas sea distinta entre, por ejemplo, Andalucía y Madrid.
La Constitución también confiere a las autonomías la competencia en regulación del territorio, lo que se conoce popularmente como las leyes del suelo, que permiten determinar de qué manera se diseñan grandes promociones, sean públicas o privadas, y su propósito: si es para construir una fábrica, un parque, un bloque de pisos… Justamente, la mayoría de las críticas del sector ante la lentitud burocrática provienen de las normas autonómicas y municipales.
Las autonomías delegan ciertas competencias extra en los ayuntamientos, fundamentalmente la concesión de licencias de obra y la planificación cotidiana de la localidad a través de los planes de ordenación urbana; la normativa que clasifica los tipos de suelos de un municipio, la protección ambiental, la red viaria, etc. Además, los ayuntamientos también tienen potestad para promover y gestionar la vivienda pública.
El Estado puede regular cuestiones accesorias
El Estado tiene poca capacidad para decretar instrucciones en materia de vivienda o de urbanismo. Fundamentalmente, puede normalizar aspectos básicos y tangenciales a la vivienda:
- Alquileres, incluidos los límites de renovación y los índices de precios.
- Aspectos básicos sobre la compraventa de viviendas reguladas en el Código Civil.
- El grueso de los tributos como los impuestos sobre la renta (IRPF) o sobre el valor añadido (IVA), pero no de los transferidos a las autonomías (como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP) o a los ayuntamientos (impuesto sobre bienes inmuebles, IBI; y la plusvalía).
- Ordenación del crédito inmobiliario y de las hipotecas.
¿Puede el Estado ponerse a construir viviendas públicas? Sí, pero como un promotor más. En sí mismo, el Gobierno o las administraciones que dependen de él como la Sareb o el SEPI no tienen capacidad para operar por sí mismos. Esta situación se aprecia en todos los proyectos anunciados por el Ejecutivo central. Por ejemplo, para lanzar la Operación Campamento en los antiguos terrenos del Ministerio de Defensa, la SEPI ha necesitado la autorización del Ayuntamiento de Madrid.
El Estado tampoco puede regular las viviendas sociales directamente. El Tribunal Constitucional tumbó los artículos de la ley de vivienda aprobada en 2023 que reglamentaban varios aspectos de la vivienda protegidas por invasión de competencias autonómicas. El árbitro de la Carta Magna justamente recordó el precedente de 1997 para recalcar que el Estado no puede regular supletoriamente sobre urbanismo o vivienda.
El Parlamento se cuidó de que el Constitucional no tumbara el grueso de la ley y en multitud de aspectos del texto deja constancia de la prevalencia de las comunidades autónomas. La medida estrella de la ley, el control de precios mediante la delimitación de zonas tensionadas, depende directamente de las Gobiernos autonómicos, que tienen que solicitar al Ministerio de Vivienda su aplicación. Ninguna autonomía gobernada por el PP piensa hacerlo y muy pocas se han sumado de momento: Asturias, Cataluña, Navarra y País Vasco la han declarado o están en ello.
