La consultora internacional Colliers que ha incrementado un 15% la facturación en 2024 ha conseguido ser líder en las áreas de centros de datos, asesorando en más del 75% del volumen invertido en España de este año, flex living, residencial de lujo, y hoteles. Mikel Echavarren, presidente y consejero delegado de la firma de servicios de asesoramiento y gestión de inversiones en real estate, confiesa que "crecer, adaptarnos y acelerar el éxito es nuestra esencia".
¿Cómo calificaría el 2024 para el sector?
El año 2024 ha sido un año relativamente positivo para la inversión en nuestro país. Todos esperábamos al inicio del año una mayor intensidad en la bajada de tipos de interés y en la reducción de las rentabilidades de los bonos soberanos, aspectos que junto con la contención de la inflación habrían impulsado en mucha mayor medida la inversión en activos en alquiler. Sin embargo, la inestabilidad geopolítica y la mayor lentitud de la bajada de la inflación en Estados Unidos y en Europa, han provocado que los bancos centrales no hayan sido tan agresivos y, por lo tanto, la recuperación del mercado de inversión haya ha sido más lenta. No obstante, esperamos incrementos de la inversión entre un 15 y un 20% respecto al año pasado, sin incluir en dichas cifras, por no ser comparables, la inversión en el nuevo mercado de centros de datos.
¿Ha sido un buen año para Colliers? ¿Cuál es vuestra estrategia para 2025?
El año 2024 ha sido un año muy positivo desde el punto de vista del incremento de la facturación, superior a un 15%, y de la consolidación de nuevas líneas de negocio en la que estamos consiguiendo el objetivo de ser líderes: centros de datos, en el que hemos asesorado en más del 75% del volumen invertido en España de este año, flex living, residencial de lujo, y hoteles. También podemos calificarlo como muy buen año por la capacidad que hemos tenido de atracción de talento. En este sentido, hemos incorporado excelentes profesionales en los mercados de retail, inversión privada y en todas no estás oficinas de menor tamaño.
El negocio residencial goza de buena salud a pesar de las turbulencias macroeconómicas que hemos tenido este año con la subida de tipos. ¿Cuáles son las previsiones de Colliers para 2025 en residencial?
El sector residencial de obra nueva continuará el año 2025 con muy buena salud. Respecto al total de viviendas vendidas en el año, la obra nueva se configura casi como un club exclusivo por su calidad, sostenibilidad y oferta de elementos comunes. En un contexto de creación de hogares cercano a 300.000 al año y una oferta de obra nueva, que no supera los 90.000, dicho déficit seguirá presionando al alza los precios de la vivienda por muchos años. Adicionalmente, la bajada de los tipos de interés facilita un mayor acceso a estos activos, por lo que no vemos nubarrones en el medio plazo.
¿El 'flex living' toma fuerza en España?
Efectivamente, a estas fechas supone más de un 50% de la inversión institucional en el mercado residencial. Tanto por las nuevas formas de vida, la movilidad geográfica y la necesidad de atender a un nicho creciente de la demanda, el flex Living se configura como uno de los productos más atractivos para la inversión institucional en ciudades como Madrid, Valencia, Málaga y el entorno de Barcelona. Estimamos que este mercado seguirá creciendo en los próximos años, siendo una solución muy interesante para la reconversión de usos de edificios, de oficinas o de suelos terciarios inviables.
El negocio 'build to rent' en 2021 fue la estrella. ¿Cómo evoluciona este negocio ante las limitaciones con la Ley de vivienda?
Este producto ha quedado durante casi dos años fuera de juego, salvo la excepción de algunos compromisos cerrados, con anterioridad, por el incremento de las rentabilidades exigidas por los inversores y por la imposibilidad de financiarlo adecuadamente. Afortunadamente, en los últimos meses el mercado se ha vuelto a abrir, con una reducción de las rentabilidades, exigidas por los inversores entre 50 y 60 puntos básicos, que permiten casar operaciones sobre edificios terminados y en funcionamiento. Esperamos que los próximos años a medida que se reduzcan las rentabilidades de los buenos soberanos, como referencia de la inversión sin riesgo, este producto volverá a renacer. Efectivamente, la ley de la vivienda es un ataque frontal a la seguridad jurídica que requiere este tipo de inversión. Su principal efecto ha sido eliminar, en su práctica totalidad, el interés de inversión de los fondos institucionales en áreas susceptibles de ser declaradas como zonas tensionadas.
¿Qué va a pasar con el resto de los sectores: logística, hoteles, 'retail', oficinas…?
En 2024, del total de fondos levantados a nivel global, el 49% se destinaron a la inversión en hoteles y residencial y el 42% a industrial y logística. Estos datos anticipan las tendencias de la inversión de los próximos años. En nuestro país, garantizan que el sector hotelero seguirá siendo un objetivo prioritario de la inversión institucional, así como el industrial y el logístico. La inversión en oficinas continuará su tendencia alcista, integrando, tanto inversores privados, como a fondos interesados en la reconversión de activos.
Las socimis se han salvado de un cambio en el régimen fiscal que proponía el Gobierno. ¿Cómo está afectando todo esto?
Aunque finalmente no se han aprobado las medidas de incremento fiscal de estos vehículos, el daño ya está hecho. Es un daño significativo a la credibilidad de nuestro mercado y a la seguridad jurídica, ya que demuestra que nuestros gobernantes pueden aprobar medidas que atentan contra la inversión exclusivamente basadas en sus intereses políticos del corto plazo. Es muy mala noticia que afectará sin duda a la inversión futura en nuestro mercado.
El 'Data' (uso de los datos), la apuesta por la sostenibilidad y la Inteligencia Artificial. ¿son tres de las principales tendencias en la digitalización del sector inmobiliario?
El manejo de millones de datos para la toma de decisiones en inversión o en arrendamiento, constituye el día a día del trabajo de las grandes consultoras. La disponibilidad de dicha información es la base, pero su explotación a través de algoritmos y de inteligencia artificial permite la toma de decisiones a un nivel de detalle y con una rapidez de impensables hace escasos cinco años. Es una tendencia del sector imparable y una herramienta básica que no sustituye la experiencia en la inteligencia del mercado, pero que hoy por hoy sería impensable navegar en el mismo sin dichas capacidades. La sostenibilidad es parte del paisaje, es decir, no se entiende funcionar en este mercado sin criterios de sostenibilidad sobre los activos y sobre su construcción si el día de mañana quiere configurarse un por folio y activos líquidos demandados por los inversores.
¿Dónde hay oportunidades de negocio en el sector en 2025?
Para 2025 podemos destacar muchos ángulos interesantes en el sector inmobiliario. La tendencia de la inversión, en cuanto a su previsibilidad son, en nuestra opinión, la evolución demográfica, el consumo y los datos. Estos tres factores, que mantienen crecimientos extraordinarios, son los que favorecen los mercados inmobiliarios que detallamos a continuación. El sector hotelero en España será uno de los más relevantes, tanto el segmento vacacional como urbano y también en las diferentes perspectivas de hoteles en funcionamiento, o cuyo objetivo sea el reposicionamiento. El residencial de lujo en Madrid seguirá mostrándose muy fuerte con una demanda que supera la oferta de productos disponibles de obra nueva, el retail en centros comerciales, dominantes, el flex living, fundamentalmente en Madrid, Valencia y Málaga, residencias de estudiantes, el logístico y la reconversión de edificios de oficinas a distintos usos.
