El acceso a la vivienda se ha convertido en un problema crítico en el Viejo Continente. Alemania, Francia, Suecia o Países Bajos han puesto en marcha diferentes fórmulas para regular los alquileres y contener la escalada de precios. Sin embargo, los estudios relativos a esta materia han demostrado que la intervención del mercado no funciona: limitar las rentas genera efectos contrarios a los esperados. En líneas generales, reduce la oferta, desincentiva la inversión, incrementa los precios y el parque de viviendas se queda obsoleto. También genera economía sumergida y deriva en prácticas discriminatorias, entre otras consecuencias.
Uno de los ejemplos más recientes en esta materia es Países Bajos, que se enfrenta a una escasez aguda de vivienda. El pasado mes de julio, el Parlamento aprobó la Ley de Alquiler Asequible que afecta a cerca de 3 millones de casas, y que ya está dejando su huella en el mercado: la oferta se ha reducido un 38% en el tercer trimestre respecto al año anterior y los precios están subiendo. Así lo advertía esta misma semana el presidente del Banco Central de los Países Bajos, Klaas Knot, quien pidió al Gobierno que retire la norma. "Es difícil emitir un juicio positivo sobre esta ley", decía, "pero sí, ya se sabe el dicho, es mejor dar marcha atrás a mitad de camino que extraviarse por completo".
Efectivamente, el control de precios ha provocado que muchos propietarios, tanto particulares como grandes tenedores, hayan decidido retirar sus casas del mercado del alquiler y ponerlas a la venta. "La triste realidad es que para los que buscan casa ahora es más difícil que nunca encontrar una vivienda de alquiler en un mercado ya de por sí escaso", explicaba recientemente a Bloomberg Michiel Vrijman, director de operaciones de Heimstaden Bostad AB, empresa sueca que posee 13.500 pisos en Países Bajos y que está en proceso de vender alrededor del 20% de su cartera.
La empresa ASR Nederland NV, propietaria de 15.000 apartamentos en todo el país también ha cambiado de planes: no comprará más viviendas de alquiler. "Hay otras categorías de inversión que son más apropiadas", aseguró dice Jos Baeten, director ejecutivo de ASR.
¿Cómo funciona la ley de los Países Bajos? En esencia, fija el precio máximo de las rentas en base a un sistema de calificación que tiene en cuenta factores como el estado del inmueble, su tamaño o la eficiencia energética, con una horquilla de rentas de entre 880 euros y 1.100 euros mensuales, aproximadamente.
El Gobierno, en funciones desde julio, no tiene previsto modificar la norma elaborada por el anterior Gobierno conservador de Mark Rutte. "Es demasiado pronto para modificar la medida", dijo Dick Schoof, primer ministro de Países Bajos en agosto, quien explicó que su administración "evaluaría pronto la ley y "si es necesario" se ajustará. Según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), Países Bajos tiene la mayor proporción de viviendas con alquiler regulado de Europa, con el 96% del parque.
Alemania y Francia
Alemania es uno de los ejemplos más recurrentes cuando se habla de control de precios, y su impacto es uno de los más estudiados. El Gobierno Federal aprobó en 2015 la ley Mietpreisbremse que limita la subida de los nuevos alquileres al 10% del precio medio de cada zona. La norma solo se puede aplicar si la vivienda no se ha reformado y se encuentra en una zona tensionada. Los estados federados son los que deciden si sus municipios aplican o no el control.
También en Alemania, el parlamento de Berlín aprobó en 2020 el Mietendeckel, la ley que congelaba durante cinco años el precio máximos de los alquileres en 9,8 euros por metro cuadrado. Tan solo un año después de entrada en vigor fue derogada por el Tribunal Constitucional por considerar que burlaba competencias. A pesar de las restricciones impuestas en Berlín, muchos propietarios consiguieron eludir los controles y subir los alquileres.
"Los propietarios berlineses, con una ligera reforma o algo de mobiliario, han podido evitar el control, llegando a acuerdos con los inquilinos para establecer rentas superiores", apuntaba José María Raya, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra en el informe Efectos de la pandemia en el mercado del alquiler: ¿es conveniente una norma de regulación de precios?
Otro estudio elaborado por la Universidad de Economía de Viena constata que se produjo un efecto de sustitución de vivienda a Postdam, ciudad vecina de Berlín, y a otros municipios circundantes donde los alquileres aumentaron a un ritmo acelerado desde que entró en vigor la limitación del alquiler. El texto concluye que las rentas sí que se redujeron entre un 7% y un 11% tras aplicarse el control, pero también alerta de que la oferta de inmuebles se hundió en las zonas intervenidas, lo que dificulta aún más el acceso a la vivienda, especialmente a los más jóvenes.
La justicia francesa también tumbó en 2017 la ley Alur que limitaba los precios de los alquileres en aquellas zonas donde habían subido de forma acelerada. Solo se puso en marcha en París y Lille y los efectos también fueron negativos. "Se observó que la oferta se había reducido en un 15% y alrededor de uno de cada tres de las viviendas existentes superaban los precios fijados", explica un informe de Esade.
Años después, en 2019, el gobierno de Macron aprobó la ley Elan que permite a los ayuntamientos limitar la subida de los alquileres un máximo del 20% sobre un precio medio que se determina en cada zona. Además, también incluye sanciones de hasta 15.000 euros para los propietarios que incumplan la ley.
El modelo sueco
Suecia es el país europeo que más tiempo lleva regulando los alquileres, lo hace desde que terminó la II Guerra Mundial. El sistema de fijación de precios es complejo, pero en esencia se basa en una negociación entre inquilinos, propietarios privados y empresas públicas de vivienda. Aunque esta regulación ha mantenido los alquileres relativamente bajos, la falta de oferta ha dado lugar a listas de espera que pueden llegar a extenderse durante años en las grandes ciudades del país, como Estocolmo.
"La oferta se ha reducido tanto que hay una lista de espera de más de medio millón de personas y hasta cinco años para alquilar un piso", explica Raya. "Cuando una medida se perpetúa tanto en el tiempo aparecen estos efectos", añade el experto. Ante esta situación, el Gobierno ha impulsado en los últimos años diversos programas para construir más viviendas de alquiler asequible y moderar el impacto de la regulación del mercado.