El segmento residencial ha experimentado una transformación significativa en los últimos meses impactado por la política monetaria del BCE, el frenazo de la actividad y un cambio en las preferencias de los compradores, entre otros factores. Las expectativas para lo que queda de año apuntan a una continuidad de estas tendencias, con un mercado que podría estabilizarse más claramente a partir de 2025. La proyección de Solvia es que la compraventa de viviendas cerrará 2024 con un ajuste de entre el 4% y el 5%, tras un primer trimestre donde "el mercado ha mostrado ligeros signos de enfriamiento". Pese a esta situación, los precios seguirán subiendo a un ritmo estimado del 3%.
¿Y a qué se debe este comportamiento? La subida de precios en un escenario de moderación de actividad refleja una tensión entre la oferta (cada vez más escasa) y la demanda, los costes de financiación y las expectativas sobre el valor futuro de las viviendas. Este desequilibrio puede hacer que el acceso a la vivienda sea más inaccesible para los compradores, pero mantiene los precios en un nivel elevado.
El informe de Solvia indica que en el segundo trimestre se registraron 146.273 transacciones, lo que supone una caída del 3,4% respecto a los tres meses anteriores y del 3,8% anual. No obstante, ante la bajada de los tipos de interés anunciada por el Banco Central Europeo en junio y la previsión de que los precios mantengan una tendencia alcista que dificulte la compra más adelante, las operaciones podrían experimentar un nuevo impulso que suavice su descenso respecto a 2023. "Podría generarse un entorno de crédito más accesible, lo que atraerá a nuevos clientes", dice el texto, en el que se destaca que "la oferta sigue siendo muy limitada y está disminuyendo progresivamente", por lo que "previsiblemente el año terminará con una ligera reducción en el volumen de nuevas contrataciones hipotecarias". Será el próximo año cuando la demanda "cogerá impulso" con aumentos de entre el 2% y el 3%.
Por tipología de vivienda, las ventas de obra nueva sumaron 29.175 unidades, un 19,9% del total, reflejando una caída del 6,6% respecto al trimestre anterior, pero un incremento anual del 1,5%. Además, se formalizaron 117.098 transacciones sobre viviendas de segunda mano, el 80,1% del total, con una descenso trimestral del 2,6% y un ajuste anual del 5%.
El estudio refleja que 28 provincias experimentaron un descenso trimestral de operaciones, y en diez de ellas la caída fue de dos dígitos. Guadalajara lideró las bajadas (27,8%), seguida de Huesca (27,5%), y Lugo, (27,2%). En contraste, 22 provincias experimentaron aumentos, destacando Cuenca, con un notable crecimiento del 22,1%, y Soria, Badajoz y Almería, con subidas del 17,1%, 13,8% y 11,3%, respectivamente.
En cuanto a la evolución del último año, 24 territorios mostraron alzas, siendo Soria, Álava y Ciudad Real los que más crecieron, con incrementos del 34,3%, 23,6% y 18,3%. La contratación de créditos hipotecarios también registró una disminución. En el segundo trimestre se formalizaron 93.301 hipotecas sobre viviendas, lo que representa un ajuste del 14,3% en comparación con los primeros tres meses del año. En comparación con el mismo periodo de 2023, cuando se registraron 93.557 hipotecas, la caída fue del 0,3%.
Precios al alza
¿Y cómo se comportarán los precios? Según las estimaciones de Solvia, el valor de las casas subirá en el entorno del 3% a cierre de año, un porcentaje que se "mantendrá en 2025", explica el director de operaciones de la compañía, Juan Ramón Prieto. "La persistente falta de inmuebles disponibles sigue ejerciendo presión sobre el mercado, lo que, junto a la demanda constante, mantendrá la tendencia de aumentos hasta el final del año", añade el experto.
En cuanto a los jóvenes, el estudio avisa de que este año la cuota hipotecaria mensual representaría el 48,4% del salario medio de la población de entre 25 y 34 años, superando así la recomendación del Banco de España de que este esfuerzo no supere el 30% o 35%. La situación es especialmente compleja en Baleares (78,8%), la Comunidad de Madrid (71%), Cataluña (53,6%) y el País Vasco (50,8%), mientras que Extremadura (28,4%) es la única zona en la que la cifra se mantiene por debajo de la barrera del 30%.
En cuanto al alquile, la previsión es que los precios cierren 2024 con un repunte de las rentas por encima del 10%, debido "en gran medida a la persistente escasez de propiedades disponibles y al aumento de la demanda". Además, "la imposición de límites a los precios en áreas con alta presión está llevando a muchos propietarios a trasladar sus propiedades al sector turístico en busca de mayores ganancias, lo que intensifica aún más el mercado", concluye Prieto.