Tras un año 2023 excepcional para el turismo en España, con niveles récord de llegadas internacionales, gasto, pernoctaciones y turismo doméstico, el 2024 está superando las expectativas. "El 30% del capital que se acaba de levantar recientemente en el mundo quiere destinarse a la industria hotelera", según Colliers. Los datos auguran un fuerte crecimiento para 2025 con segmentos con mucho recorrido en España como son los hoteles select service o de servicio limitado.
"En España siempre hemos estado a la cola del resto de países europeos en el número de hoteles de servicio limitado. Muchas veces se ha pensado que teníamos hoteles full services con todos los servicios y con muy buenos precios y no había hueco al servicio limitado o select service, pero cada vez más, vemos como la falta de ubicaciones donde seguir desarrollando hoteles hace que los inversores vuelvan a poner el foco en este segmento de servicio limitado. Porque lo que busca el inversor es sobre todo flexibilidad y rentabilidad y es verdad que los hoteles de servicio limitado durante muchos años han demostrado una resiliencia y una rentabilidad mayor a la media de otros hoteles y eso ha hecho que el inversor busque este desarrollo, que sin duda, tiene un gran recorrido", explica Laura Hernando, Managing Director de hoteles en Colliers.
Uno de los promotores que quiere apostar por este segmento es Grupo Lar. "Hemos analizado el mercado hotelero y pensamos que podemos aportar valor bien en la parte mas arriba del segmento, en el lujo, o bien en la parte más económica, en el servicio limitado o en hoteles select services, porque son productos que necesitan un desarrollo inmobiliario para poder dar al mercado ese estándar de calidad que se está buscando ahora mismo", afirma Javier Cámara, director de hospitality de Grupo Lar.
Por tanto, Dominic Seely, Chief Development & Acquisition de RoomMate Hotels, asegura que ha llegado el momento para los hoteles de servicio limitado. "Hace 15 años teníamos este mismo debate, ¿porqué no se hacían hoteles de servicio limitado? Entonces los promotores no querían hacer hoteles, querían hacer viviendas porque había una oportunidad enorme en el sector residencial y era menos complejo y más rentable construir, pero la diferencia con el mercado actual es que en España ahora, el mercado hotelero ha madurado y hay suficientes hoteles de 4 y 5 estrellas, muchos mercados están saturados y sólo hay oportunidades puntuales. Luego está claro que ha llegado el momento para el sector de servicio limitado porque son hoteles rentables, el riesgo es menor ya que hay menos personal y los márgenes son mejores y es más fácil de construir".
El grupo hotelero francés Accor tienen más de 40 marcas en el mercado: Novotel, Ibis, Pullman, etc. Solo en Europa y Norte de África, cuenta con 3.000 hoteles, 330.000 habitaciones y 440 hoteles en previsión. "Cuando Accor entró en España, precisamente por esa saturación de los mercados, entramos con hoteles de servicio limitado que es un tres estrellas y sería nuestro Ibiza Styles y es curioso porque se empezó por lo más básico y lo más verdaderamente económico y ahora lo que vemos que está más de moda y las peticiones que más tenemos de los promotores y de inversores es precisamente en esa parte alta del económico, que es el select service, porque por un lado mantienes la capacidad de construir de manera muy eficiente con unos costes muy acotados y unos estándares muy bien estudiados, y no se da nada que sobre, pero se incluye el elemento del diseño y tienes un plus premium en el precio medio. Entonces sin tener que dar los servicios de un 4 estrellas puedes sacar muy a menudo los precios de un cuatro estrellas", asegura Coré Martin, es VP de development en Accor.
La situación actual macroeconómica con inflación tipos de interés, que ahora están bajando, pero que venimos de tipos altos, hace que este segmento de hoteles de servicio limitado sea más demandado. "El cliente dispone de menos dinero, pero quiere seguir viajando y alojarse en un hotel céntrico, sin tener que pagar por amenities adicionales que no va a utilizar como el spa, restaurante, salas de reuniones, etc. En Grupo Lar vemos que en este segmento hay un componente operativo y la eficiencia operativa es alta y da tranquilidad al inversor al ver los flujos de caja constantes. Por lo que vamos a apostar por este sector" declara Javier Cámara.
"La tarifa se ha incrementado mucho y ha hecho que dormir en el centro de la ciudad, que hasta ahora en grandes ciudades españolas era relativamente económico, ya no lo sea. Dormir en un hotel cuatro estrellas en el centro de Madrid cada día es más caro y sobre todo si coincide con un evento que en Madrid últimamente y en Barcelona es casi siempre. Esto abre la necesidad de tener hoteles de servicio limitado para satisfacer la demanda", explica Laura Hernando.
El sector hotelero está viviendo su época dorada. "A nivel europeo se ha notado un aterrizaje de los resultados operativos al venir de unos años excepcionales. Sin embargo, España es probablemente la buena excepción en Europa porque todavía los crecimientos de RevPAR o ingresos por habitación,han crecido entre el 9 y 12% en el primer trimestre del año con respecto a 2023, según los informes. Estamos en dos dígitos y eso es algo excepcional dentro de Europa", apunta Javier Cámara.
La sostenibilidad
La sostenibilidad está muy presente en el sector hotelero. Es muy importante que los hoteles cumplan con la reducción de emisiones de CO2, de consumo de agua y de eliminación de plástico, entre otras premisas. "Es una exigencia del mercado. Nos encontramos con muchas empresas que solo mandan a sus empleados a hoteles que estén certificados con lo cual tú no puedes vender tu hotel a ciertos clientes, si no está certificado. Y hay muchos buscadores como Booking, Expedia... que incluyen cuando ponen un hotel en internet si tiene o está aplicando medidas ecológicas", explica Coré Martin.
En esta misma línea, Laura Hernando asegura que "ahora mismo en algunas conversaciones con inversores cuando planteamos una posible inversión en un hotel en una ciudad, hemos llegado a tener como primera pregunta, antes del precio del hotel o antes del número de habitaciones, que casi es la clave, qué certificado energético tiene el hotel porque sus fondos, es decir el capital, ya exige esto como primera norma".
La cadena hotelera Room Mate Hotels que cuenta con 22 hoteles en seis países: España, Italia, Países Bajos y Turquía, ya ha tomado medidas para aplicar criterios de sostenibilidad en todo su portfolio en Europa contratando energía renovable, implementado un sistema para medir el uso energético en todos los hoteles, utlizando luces LED, etc. "No hay que tener tanto miedo a las exigencias en sostenibilidad, porque la inversión inicial y estoy hablando principalmente en la rehabilitación de hoteles, puede ser costosa. pero a largo plazo compensa", asegura Dominic Seely.