La inversión en vivienda para alquilar se consolida como una de las opciones más atractivas para los inversores que buscan rendimientos estables a largo plazo, especialmente en tiempos de incertidumbre económica. En España, la rentabilidad bruta se situó en el 6,11% a cierre de junio, aunque oscila entre el 3% y el 8% dependiendo de la ciudad en la que esté ubicado el inmueble y las características del mismo. En los últimos cuatro años, el retorno de la vivienda -que ha transitado por unos tipos de interés insólitamente bajos y hasta por una pandemia- se ha congelado en todo el territorio nacional, con un retorno que ha oscilado entre el nivel actual y el 6,6% que alcanzó en 2020.
"La rentabilidad del alquiler depende principalmente de dos factores: el capital inicial destinado al activo y el precio de la renta. Es cierto que todo apuntaba a que este año podía ser histórico en cuestión de rentabilidad, pero no había previsión sobre el acelerón de los precios de venta. De hecho, de media, el alquiler está subiendo actualmente por encima del 10% y la venta un 14%. Esto es más visible en grandes mercados como Madrid, con incrementos del 20% y 25%, respectivamente", explica Ferrán Font, director de Estudios y portavoz de pisos.com.
En concreto, el precio del alquiler está actualmente en máximos históricos (11,73 euros/m2), mientras que el de compraventA se sitúa en (2.305 euros/m2). En el primer caso, supone un incremento respecto a 2020 de cerca del 18% y en el segundo del 28%, según datos de pisos.com. Con ambos mercados caminando al alza, la rentabilidad se estabiliza. "Uno de los principales problemas del mercado inmobiliario es la falta de oferta, la cual provoca una notable subida del precio de la vivienda. La rapidez con la que desparecen los anuncios de inmuebles en alquiler en los portales inmobiliarios es extraordinaria. Además, este fenómeno ya no solo sucede en capitales de primera línea, sino también en municipios del área metropolitana más alejado", añade Font.
Si se analiza la evolución de la rentabilidad en los últimos cuatro años, las mayores variaciones se experimentaron en Zamora y Teruel, con alzas de 2,36 y 2,27 puntos porcentuales, respectivamente. Barcelona completó el podio con una subida de 2,03 puntos porcentuales. Con incrementos superiores al punto porcentual se situaron Lugo, Palencia, Huesca, Ávila, Cáceres y Pontevedra. Por el contrario, el retorno que obtuvieron los propietarios se redujo algo más de un punto porcentual en Soria y Huelva. En un nivel similar están Tarragona (0,9 puntos), Lleida (-0,8 puntos) y Sevilla y Madrid (ambos con -0,75 puntos).
¿Y cuáles son las ciudades más atractivas para invertir? El ranking de rentabilidad a cierre de junio de 2024 dibujó una horquilla que va desde el 8,24% de retorno registrado en Lleida al 3,43% de Donostia – San Sebastián. En este sentido, las cifras más atractivas fueron los de la ya citada Lleida (8,24%), Teruel (7,62%), Zamora (7,60%), Ávila (7,39%), Murcia (7,19%), Cáceres (7,08%), Las Palmas de Gran Canaria (7,06%), Valencia (7,01%), Jaén (6,91%) y Barcelona (6,91%).
Las capitales de provincia menos beneficiosas para invertir en vivienda de alquiler fueron Donostia – San Sebastián (3,43%), Madrid (4,61%), A Coruña (4,72%), Pamplona (4,72%), Palma de Mallorca (4,76%), Cádiz (4,87%), Bilbao (5,04%), Vitoria-Gasteiz (5,04%), Granada (5,11%) y Girona (5,19%). A diferencia de Barcelona (6,91%), la rentabilidad registrada en Madrid (4,61%), continúa lejos de la media nacional (6,10%). No obstante, en ambos casos, se trata de los principales epicentros para invertir en España gracias a su estabilidad y alta demanda.
A pesar de esta tendencia plana de la rentabilidad del alquiler, desde el portal inmobiliario Fotocasa apuntan que el rendimiento del mercado de la vivienda "sigue siendo muy sólido" y el sector inmobiliario se presenta como una de las opciones de inversión más seguras y con mayor rendimiento, por encima de depósitos o bonos del Estado. "Mantiene su atractivo como principal opción de inversión para los ahorradores durante periodos de incertidumbre económica. De hecho, se ha duplicado el porcentaje de inversores individuales que han optado por la vivienda como un refugio de valor, confiando en su fiabilidad y su sólida recuperación en el último año", explica María Matos, portavoz del portal inmobiliario.
¿Qué factores determinan la rentabilidad de la vivienda en alquiler?
La rentabilidad de una inversión inmobiliaria depende de varios factores clave, que incluyen la ubicación, el estado del mercado, los costes de mantenimiento y gestión, así como la evolución de los precios de los alquileres. Además, y a pesar de su atractivo, la inversión en vivienda para alquilar no está exenta de riesgos, y hay que tener en cuenta la fluctuación de los precios, los riesgos de impago o las regulaciones gubernamentales o locales vigentes. Desde la proptech europea Evernest destacan los principales factores que hay que tener en cuenta a la hora de invertir.
- Una ubicación con buenas conexiones
Es preferible apostar por propiedades ubicadas en áreas con alta demanda, buenas infraestructuras y acceso a servicios y transporte público, que suelen ser las más rentables. En el caso de las grandes ciudades, será conveniente contar con una buena conexión, con una parada de metro muy cercana o diferentes líneas de autobús. En el caso de ciudades pequeñas y medianas, puede ser un elemento favorable que el inmueble está situado cerca de la estación de autobuses o la de tren, para facilitar una conexión con otras ciudades.
- Demanda de alquiler
Calibrar la demanda de alquiler es fundamental, según los expertos de Evernest, para lograr antes de tomar una decisión de compra de vivienda, por lo que resulta importante analizar el ratio oferta/demanda. De este modo, dicen, puede ser interesante optar por adquirir una vivienda en una zona de expansión o crecimiento demográfico, que asegure un incremento de la demanda en los próximos años, o que esté situado en una zona que concentre muchos puestos de trabajo.
- Los servicios adicionales
Otro de los elementos relevantes a la hora de tomar la decisión de comprar una vivienda como inversión es el tamaño, las características y la distribución de la vivienda o el número de estancias. Se trata de elementos más decisivos que otros como la plaza de garaje, terraza o piscina, que puede suponer un coste de venta más elevado que complique poder rentabilizar a la hora de ponerlo en alquiler.
- El estado y la calidad de la propiedad
Por encima de todo, resultan muy rentables pisos de obra nueva y aquellos que cuentan con calidades de lujo. Como alternativa, existe la opción de invertir en una vivienda antigua, cuyo coste puede reducirse de forma significativa, y acometer una obra ambiciosa, que revalorice su precio muy por encima del coste de rehabilitación, lo que ayudará a recuperar la inversión en un corto plazo de tiempo.
- Los gastos asociados
Antes de tomar la decisión final de compra una vivienda es importante analizar los gastos asociados a la propiedad, esto es, la cuota de la comunidad de propietarios, IBI, cuotas de mantenimiento, seguros, y costes de gestión. Se trata de gastos fijos que tendrá que asumir el dueño y que pueden hacer que se coma una parte importante de la ganancia por el alquiler.
- La fiscalidad
Por último, es importante consultar con un asesor fiscal o experto en legislación local para comprender completamente las implicaciones fiscales de cada tipo de alquiler en una ubicación específica. Las regulaciones fiscales pueden cambiar con el tiempo y pueden ser diferentes en diferentes jurisdicciones. (Impuestos sobre la renta, IVA u otros impuestos indirectos, deducciones fiscales, registro y licencias o Impuestos adicionales).
