La inversión inmobiliaria en España supera los 5.500 millones de euros hasta junio, ligeramente por encima de la cifra registrada en el mismo periodo del año anterior (5.300 millones), según datos de CBRE. Por sectores, Living se consolida como el principal foco de inversión, con casi 1.500 millones de enero a junio, principalmente por operaciones de sectores más alternativos (flex living, residencias de estudiantes y senior living) y el segmento affordable dentro del residencial en alquiler.
El sector hotelero ocupa el segundo puesto con un 25% de la inversión (1.385 millones), con un gran peso de operaciones en las islas. La actividad en el sector retail en España ha arrancado con intensidad en la primera mitad de 2024, con un volumen total de inversión de 1.076 millones un 89% superior al del mismo periodo de 2023, con varias transacciones en centros comerciales.
En cuarto lugar se encuentra el sector oficinas, con más de 830millones de euros, un 14% por encima de la cifra registrada en el primer semestre de 2023, observándose un aumento del apetito por la compra de oficinas para uso propio y el liderazgo de la actividad por parte del segmento midcaps.
El sector Industrial alcanza un volumen de inversión de 407 millones de euros, ligeramente por debajo del mismo periodo del año anterior, seguido de Healthcare (275 millones de euros) y Alternativos (32 millones), este último destaca duplicando la inversión del primer semestre de 2023 por operaciones de educación y deporte, según, la consultora CBRE.
Por tanto, el Living es el activo por excelencia que está reflejando el cambio de hábitos dentro del Real Estate. En este sentido, el sector está innovando en el tradicional segmento residencial con la incorporación de propuestas que tengan en cuenta la demanda actual, de modo que el asset está ampliando sus fronteras incluyendo opciones que se relacionan con asequibilidad, temporalidad, la edad o la diversidad.
En consecuencia, y por las oportunidades de negocio que está generando, las previsiones apuntan a que el Living será uno de los bienes inmuebles que más operaciones generará este 2024. Y es que de acuerdo con datos de la industria, un 48% de los inversores inmobiliarios comunitarios tienen expectativas de incrementar las partidas para el Living en los próximos tres años, y solo alrededor de un tercio tienen menos del 25% de sus activos inmobiliarios bajo gestión asignados al mismo activo.
Así, la atención del capital hacia el Living está claramente en aumento, ya que responde, entre otros factores, a la necesidad de vivienda asequible, a los requisitos de flexibilidad por parte de las generaciones más jóvenes, a la pluralidad de comunidades y a los retos del envejecimiento de la población. Las ubicaciones fuera de los mercados de Madrid y Barcelona continúan demostrando su atractivo, concentrando más de la mitad de la inversión, frente al 33% que suponían en el primer semestre de 2019, año prepandemia, destacando Andalucía e islas (tanto Canarias como Baleares).
"Esperamos una segunda mitad de año con mayor actividad en línea a la normalización de tipos esperado. En cualquier caso, el principal riesgo continúa siendo el contexto geopolítico, marcado por la dinámica global de "urnas y armas, con la mitad de la población mundial llamada a las urnas y los conflictos armados", apunta Miriam Goicoechea, Head de Research en Iberia de CBRE
Perfil Inversor: 'family office'
Se consolida como perfil inversor los family office e inversores privados. En este primer semestre, en un entorno de estándares de crédito más estricto, ha continuado la tendencia iniciada un año atrás de protagonismo del perfil inversor menos dependiente de financiación y con mayor capacidad de liquidez. Destaca el auge de las operaciones por parte de family offices frente a las de inversores institucionales.
Por perfil comprador, family office e inversores privados concentran alrededor del 18% del volumen total transaccionado, lejos del 5% que representó en todo 2022 y el 12% en 2023. Por su parte, el inversor español lidera la inversión con un 58% del total, según datos de CBRE.
Las rentabilidades 'prime' se estabilizan
Desde los mínimos alcanzados en diciembre de 2021, las rentabilidades de los principales sectores inmobiliarios se han corregido al alza, especialmente en 2022.Los datos del primer semestre muestran cómo la mayor corrección ya está hecha y se espera estabilidad en adelante.
"El endurecimiento de la política monetaria se tradujo en incrementos directos de las prime yields en todos los segmentos, en mayor o menor medida. En la mayoría de las tipologías de activos ya se ha recorrido hasta el 90% del ajuste máximo esperado", afirma Miriam Goicoechea que añade que "en los últimos trimestres, observamos un incremento de rentas al mismo tiempo que crecen las prime yields, en contra de lo que solía ocurrir tradicionalmente. Esto se debe a la enorme polarización entre los distintos tipos de activos, que se materializa en mayores rentas y ocupaciones en aquellos activos que cumplen con los estándares que demandan los ocupantes de calidad, tecnología, flexibilidad y ESG. Observamos un sector inmobiliario en plena transformación, adaptándose a las nuevas formar de vivir, de trabajar, de comprar o de viajar".
La experta añade que el Real Estate en Europa está percibiendo que se acerca un ciclo positivo. A pesar de que en los últimos dos años, debido a la inflación, los tipos de interés han experimentado subidas que han encarecido las hipotecas y el acceso a financiación, ahora la política monetaria internacional está decantándose por aliviar esos incrementos.
En el caso del Banco Central Europeo, el pasado junio redujo el precio del dinero un 0,25%, dejándolo al 4,25%, acción que se prevé que no se repita el próximo 18 de julio, durante el Consejo de Gobierno del BCE, aunque se deja la puerta abierta a nuevos descensos en septiembre.
En este contexto, las economías del continente han cogido impulso y gracias al dinamismo del consumo interno y exportaciones han mantenido ratios de crecimiento significativos, como en el caso de España, Reino Unido, Francia o Países Bajos. A pesar de esta tendencia, el capital no pierde de vista factores que pueden modificar las reglas del juego.
Uno de ellos es la geopolítica, con los conflictos internacionales que actualmente están produciéndose en regiones clave para el desarrollo financiero comunitario. Otro está marcado por las elecciones, 2024 es un año electoral en el que más de 100 países celebrarán comicios que confirmarán o cambiarán gobiernos, tal y como ha sucedido en Reino Unido.
CBRE prevé una mayor actividad inversora en la segunda mitad del año. Para el conjunto de 2024, se espera un crecimiento moderado de la inversión de entre el 5-10%, si bien más cerca del 10%, hasta alcanzar previsiblemente los 12.500 millones a cierre de año.
