La ciudad de Madrid lleva años experimentado una profunda transformación urbanística, que tiene como ejes principales las zonas norte y sur de la capital. En la primera se localiza Madrid Nuevo Norte, "la mayor operación de regeneración urbana de Europa", que contempla la construcción de 10.500 viviendas. En la segunda se encuentran los llamados Desarrollos del Sureste, en los que se levantarán cerca de 120.000 casas, más de la mitad con algún tipo de protección. Esta gran inyección de vivienda servirá para contener la subida del precio de las casas en Madrid, uno de los mercados más tensionados del país.
Es una de las conclusiones de la IV Gran Jornada Inmobiliaria: Un año de oportunidades para el sector, organizada por elEconomista.es en la que participaron Borja Carabante, delegado del Área de Gobierno de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad del Ayuntamiento de Madrid; Miguel Hernández, director de Estrategia de Crea Madrid Nuevo Norte; Luis Roca de Togores, presidente de Valdecarros; Marcos Sánchez Foncueva, gerente de Los Cerros; Raúl Baz Terrón, gerente de la Junta de Compensación de Los Ahijones, y Luis Cesteros de la Peña, gerente de los Berrocales.
"La estrategia del sureste no es la solución al problema que tiene Madrid, pero sí que puede ayudar mucho", apuntó el responsable de Los Berrocales, el desarrollo que en 2025 pondrá en el mercado 10.000 viviendas, de las cuales la mitad serán protegidas. En la misma línea se pronunció el gerente de Los Cerros: "Va a generar impacto importante en la contención de los precios, al menos en las tendencias alcistas", decía el directivo. A él se sumó el presidente de Valdecarros, quien puso el acento en el hecho de que para impactar en la evolución de precios tienen que producirse "operaciones de gran volumen".
Asimismo, el portavoz de Los Ahijones reivindicó la calidad constructiva de todos los desarrollos en marcha. "Por el hecho de hablar de viviendas asequibles o de de protección no hay que pensar que son de una calidad constructiva inferior; ni mucho menos", apuntó.
Madrid pide al Gobierno "menos rigidez"
El acceso a la vivienda se ha convertido en un problema estructural para el que se siguen buscando soluciones y en el que la Administración pública juga un papel clave. En opinión del delegado del Área de Gobierno de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad del Ayuntamiento de Madrid, el Gobierno debe crear un marco normativo que "quite rigidez y acorte los plazos" para sacar vivienda al mercado.
"Es tiempo y dinero invertido", decía Carabante, quien destacó que 2023 fue el año que menos vivienda protegida se construyó en España. "No existe un marco normativo que aporte seguridad jurídica para que los propietarios de viviendas puedan sacarlas al mercado del alquiler". También apuntó que el esfuerzo debe centrarse en la vivienda asequible dirigida a todas las familias, no solo a las más vulnerables. Asimismo, destacó que "los nuevos desarrollos han sido capaces de adaptarse a las nuevas demandas de los vecinos".
También reivindicó las actuaciones que el gobierno local ha puesto en marcha en materia de vivienda y dejó claro que seguirán apostando por poner suelo a disposición del mercado para promover viviendas de alquiler asequible, y por estrechar la colaboración público-privada. El dirigente también se comprometió a seguir trabajando para dotar de infraestructuras a los futuros barrios. Por otra parte, recordó que la ciudad cuenta con 12 nuevos desarrollos que suman un total de 210.000 nuevas viviendas a la ciudad.
Madrid Nuevo Norte, distrito de negocios
Han pasado 31 años desde que Madrid Nuevo Norte (antes conocida como Operación Chamartín)comenzó su andadura. Ahora, y tras numerosas trabas, el Tribunal Supremo ha confirmado su viabilidad. "Tenemos la seguridad jurídica necesaria para poder continuar. Hemos empezado la fase de gestión con dos comisiones gestoras", detallaba Miguel Hernández, director de Estrategia de Crea Madrid Nuevo Norte, promotora del proyecto en la Gran Jornada Inmobiliaria, quien incidió en la importancia de apostar por un modelo de urbanismo basado en la sostenibilidad y la colaboración público-privada.
Madrid Nuevo Norte actuará sobre una superficie de más de 2,3 millones de metros cuadrados, y contempla la creación de 10.500 viviendas, numerosas zonas comerciales y un gran distrito de negocios. "Aspiramos a crear un nuevo distrito de negocios de Madrid Creemos que eso va a ayudar a que la ciudad defina su modelo de negocio y a bascular la actividad económica y la movilidad económica que está asociada a ella", explica el responsable del desarrollo.
El eje de Madrid Nuevo Norte será la remodelación de la estación Madrid Chamartín -Clara Campoamor. Sobre la retirada de ley del suelo, Hernández explicó que Madrid Nuevo Norte es un claro ejemplo de lo que supone no tener un marco jurídico adecuado. "Hemos estado 30 años para conseguir una aprobación del planeamiento definitiva. Esta ley a quien beneficiaba era a las administraciones, tanto locales como autonómicas, para tener los planeamientos aprobados en unos plazos razonables, lo que es fundamental", concluyó.
Valdecarros, el mayor desarrollo residencial de España
Valdecarros aportará 51.000 viviendas nuevas a la capital, el 55% con algún tipo de protección. En la actualidad, avanza en la urbanización de sus tres primeras etapas, que son "más grandes que Valdebebas" en su conjunto, y en las que se levantarán 13.500 casas, explicó el presidente del ámbito. El objetivo es que estén en marcha entre finales de 2025 y principios de 2026.
Roca de Togores también anunció que la próxima semana saldrán a subasta varios activos del desarrollo. La medida forma parte del plan de autofinanciación aprobado por la Junta de Valdecarros, que contempla un objetivo de financiación de entre 1.000 y 1.200 millones de euros a lo largo de todo el proyecto. En cuanto a la posibilidad de limitar el precio del suelo protegido, advirtió de que hay que tener cuidado de que "no se beneficie a un tipo de vivienda en perjuicio de otro".
Los Cerros, el barrio más verde
Los Cerros se presenta como el futuro barrio más verde de Madrid. Abarcará 470 hectáreas, de las cual sólo se edificarán el 12%; el resto estará destinado a espacios libres y naturales. En ese sentido, jugará un papel esencial el Bosque Metropolitano, que se extenderá a lo largo de 75 kilómetros en la capital española. "Estamos en contacto con el Ayuntamiento para dar forma al bosque y que tenga contenido. En Los Cerros tenemos la mayor zona verde en proporción de los desarrollos del sureste", comentó Marcos Sánchez, gerente del desarrollo.
El ámbito, que se encuentra en el distrito de Vicálvaro, inyectará más de 14.000 viviendas a la capital, la mitad con algún tipo de protección pública. En la actualidad, el 25% de la primera etapa está en fase de urbanización. "Vamos a ser una ciudad compacta que cumplirá con la regla de los 15 minutos". El directivo también explicó que están en permanente contacto con los vecinos de Vicálvaro para que los ciudadanos se impliquen con el proyecto.
Los Berrocales, el más avanzado
Los Berrocales es el desarrollo del sureste más avanzado. La etapa 1 ya está finalizada y la 3 se encuentran en proceso de urbanización. "Somos el presente de Madrid, no el futuro. Hay seis licencias concedidas para 2.000 viviendas y las dos primeras promociones ya están en marcha", explicó Luis Cesteros, gerente del ámbito, quien incidió en Los Berrocales da continuidad a la capital. "Nuestro hecho diferencial es que somos el primer ámbito de la estrategia que ya forma parte de la ciudad".
El desarrollo está conectado con el Ensanche de Vallecas a través de los puentes sobre la A-3. En total, en el desarrollo se promoverán algo más de 22.200 casas, la mitad de ellas en régimen de protección pública.El directivo también elogió el modelo urbanístico español, que es su opinión ha sido un "éxito". "En ningún país se ha construido tanto como aquí, y esto se debe a la colaboración público-privada".
Los Ahijones, apuesta por la sostenibilidad
"En Los Ahijones hemos llevado al límite máximo la apuesta por la sostenibilidad", con estas palabras Raúl Baz Terrón, gerente de la Junta de Compensación de Los Ahijones, expresaba la importancia que tiene las soluciones e infraestructuras sostenibles en el desarrollo. En concreto, Los Ahijones aportará más de un millón de metros cuadrados al Bosque Metropolitano y contará con 60 kilómetros de carril bici, "la mitad de lo que tiene una ciudad como Zaragoza". Además, se erige como la ciudad de los 15 minutos, lo que supone disfrutar de todos los servicios a menos de ese tiempo. "El que tenga una vivienda aquí no vendrá solo a dormir, sino que vendrá a vivir", decía Baz Terrón.
Hace tan solo unas semanas, el desarrollo completó con "éxito" la inscripción del proyecto de reparcelación en los Registros de la Propiedad, lo que posibilita que las primeras viviendas comiencen a construirse este mismo verano. El futuro barrio de Madrid contará con más de 18.700 casas, de las cuales, más del 50% tendrán algún grado de protección. En cuestión de movilidad, Los Ahijones dispondrá de una parada de metro -de la Línea 9- compartida con Los Berrocales. La previsión es que esté en funcionamiento a finales de 2027. Por otro lado,Baz lamentó la decisión del Gobierno de retirar la ley del suelo antes de su votación en el Congreso, y valoró de forma positiva la reforma que ultima la Comunidad de Madrid y que pronto verá la luz. En su opinión, "es fundamental disponer de elementos normativos que nos permitan realizar nuestra actividad de transformación del suelo con seguridad jurídica que nos otorgan este tipo de instrumentos".
