Las diferentes ofertas de los bancos a la hora de contratar la hipoteca hacen que, actualmente, algunas opciones sean más recomendables que otras a la hora de ahorrar dinero, sobre todo, teniendo en cuenta que el los hipotecados a tipo variable están ahora pagando por su préstamo más de un 4% TIN, mientras que las entidades ya ofrecen hipotecas a tipo fijo por debajo del 3% y mixtas alrededor del 2%.
Aunque los hipotecados a tipo variable ya han podido notar algunas rebajas en sus revisiones de la cuota mensual de hipoteca desde el mes de abril por la bajada del índice, lo cierto es que estas primeras rebajas no han sido muy relevantes. Además, como explica el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, "el euríbor cerró el pasado mes de abril con un dato que se situó tan solo 0,054 puntos por debajo del anotado el mismo mes de 2023 (3,757%). Esto supone un abaratamiento de apenas entre 4 y 10 euros en la cuota mensual, en función de cuál sea la cuantía de la hipoteca".
"Que los ciudadanos estén viendo que las cuotas de las hipotecas variables comienzan a bajar, aunque sea muy muy poco, hace que el miedo que tenían hace unos meses a no poder pagar sus préstamos se disipe, tanto que muchos de los que antes barajaban cambiar sus hipotecas variables por otras fijas o mixtas, ahora se están conformando con lo que tienen, aunque todavía estén pagando cuotas muy elevadas y no sepan hasta cuándo seguirán a esos niveles", añade el experto.
Las cuotas se han encarecido hasta 600 euros al mes en cuatro años
Hoy en día, una persona que firme este mes de mayo una hipoteca variable o revise una ya contratada deberá tener en cuenta el dato del euríbor del mes pasado, de abril, que es el último definitivo. Por tanto, pagará por su préstamo un tipo de interés de 3,703% de euríbor más un diferencial que, "como poco, se situará entre el 0,2% y el 0,5% si la hipoteca es reciente y, si se firmó antes de 2022, es posible que incluso tenga un diferencial del 0,99%, uno de los más habituales en esa época", afirma el portavoz de iAhorro.
Esto hace que, en caso de que ese diferencial sea, por ejemplo, del 0,99% el TIN de esta hipoteca variable sea del 4,693%, muy por encima de lo que podemos encontrar ahora en el mercado al firmar una hipoteca fija y, sobre todo una hipoteca mixta, como recoge la nota de prensa de iAhorro.
Otra cosa que debemos tener en cuenta al contratar una hipoteca variable es que la cuota mensual que se paga por ella no es fija, es decir, lo que se pague al inicio por el préstamo también variará a lo largo de los años de amortización del préstamo en función de los valores que vaya registrando el euríbor. Normalmente las revisiones de este tipo de hipotecas se realizan de forma anual, aunque también se pueden hacer semestral o trimestralmente. Si tenemos esto en cuenta, siguiendo los ejemplos anteriores, vemos que quien contrató una hipoteca variable en mayo de 2020 con revisión anual tendrá que hacer esa revisión de cuota en mayo de 2021, en mayo de 2022, en mayo de 2023… y así sucesivamente.
Pero la peor noticia para estos hipotecados llegó con la revisión de 2023 porque el euríbor ya estaba disparado y en abril de ese año registró un 3,757%. Esto hizo que, a partir de mayo, la cuota de sus préstamos se disparara casi 300 euros en los de 150.000 euros y casi 600 en los de 300.000 euros. Concretamente, a partir de esta revisión anual pasaron a pagar 759,38 y 1.518,76 euros al mes, respectivamente.
Los hipotecados podrían ahorrar más de 300 euros cada mes
¿Qué solución hay frente al encarecimiento de las cuotas? Hacer una subrogación o una cancelación del préstamo inicial para abrir uno nuevo en otro banco que ofrezca mejores condiciones, es decir, un tipo de interés más bajo. En este sentido, el director de Hipotecas de iAhorro es optimista: "Casi todas las personas que tengan contratada una hipoteca variable pueden conseguir algo mejor en el corto y medio plazo, sobre todo viendo que la bajada de tipos se ralentiza y que, por tanto, seguirán pagando cuotas mensuales muy altas durante bastante tiempo".
En el momento del cambio, "la clave está en conseguir unos tipos de interés acordes a la media de tipos que se espera a largo plazo, para conseguir que compense el cambio durante el máximo tiempo posible". Ese tipo de interés medio, según dice el portavoz de iAhorro, "está en un 2%", pero encontrar ahora mismo una hipoteca fija con ese tipo de interés es "bastante complicado, incluso con vinculaciones".
Además, el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario prevé que, "aunque se acelere la bajada del euríbor y los tipos de interés que marca el Banco Central Europeo (ahora situados en el 4,5%) no lo veremos ni siquiera en el tramo final de este año; pero no es descartable que, en 2025, si se controla la inflación, podamos acercarnos". Entonces, ¿es mejor esperar o buscar ahora una hipoteca algo más elevada, pero que permita ahorrar cuanto antes? Simone Colombelli es contundente en su respuesta: "Cuanto antes se haga el cambio, dada la situación actual, mejor. Mientras se espera a que bajen los tipos, si el euríbor se mantiene alto, los hipotecados a tipo variable seguirán perdiendo dinero".
Y es que, según los cálculos que hemos realizado desde el comparador y asesor hipotecario, si un usuario consigue cambiar su hipoteca variable por una fija del 2,5% TIN podría ahorrarse entre 180 y 360 euros en su cuota mensual, en función de la cuantía del préstamo y del momento de contratación del mismo. Tanto es así que, por ejemplo, una persona que firmó su hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años en mayo de 2021 y, ahora, en mayo de 2024 (antes de realizar su revisión de cuota) decide cambiarla por una hipoteca fija al 2,5% TIN, vemos que pasaría a pagar 588,47 euros al mes. ¿Pero cuánto se ahorraría? En caso de que no hiciera el cambio, con la revisión pertinente su cuota sería de 775 euros, por lo que se estaría ahorrando al modificar su hipoteca hasta 166,53 euros cada mes.
Eso sí, en caso de que la hipoteca, en vez de tener un importe inicial de 150.000 euros lo tuviera de 300.000 euros, el ahorro se duplicaría: la cuota mensual a pagar tras el cambio sería de 1.169,06 euros y, en caso de hacer la revisión, pagaría 1.488,56 euros mensuales, por lo que podría ahorrarse 333,06 euros cada mes.
SI hacemos los cálculos para una hipoteca firmada en otro año vemos que, en el caso una hipoteca variable con las mismas condiciones del ejemplo anterior (plazo de amortización de 30 años y un tipo de interés de euríbor + diferencial del 0,99%) y contratada un año después, en mayo de 2022, el ahorro aumentaría hasta los 173,63 euros cada mes si el importe del préstamo es de 150.000 euros y hasta los 347,26 euros si fuera de 300.000 euros.
