Talleres, fábricas de televisores, pequeñas oficinas o galerías de arte que hoy dan paso a viviendas de lujo y oficinas de última generación. Se trata de la transformación que está experimentando la calle Pradillo y todo su entorno, en el distrito madrileño de Chamartín, en el que varios inversores han puesto sus ojos y con una inversión que supera los 150 millones de euros están dando una nueva vida a este barrio que hace años era una zona industrial.
El cambio que se está produciendo en esta zona de Madrid que linda con la M-30 es tal que se están alquilando pisos a precios del mismo Barrio Salamanca: 3.500 euros al mes por una vivienda de dos habitaciones y 100 m2. Se trata de uno de los pisos de la promoción residencial estrella del barrio: Caledonian Javier Ferrero, en la que quedan 15 unidades a la venta.
Esta cifra es una muestra más de que "la calle Pradillo y aledaños está en plena ebullición", apunta Genoveva López-Chicheri, directora comercial de la oficina de Gilmar en Avenida de América. Se trata de una zona que, gracias a su transformación con la rehabilitación de edificios enteros que se venden como obra nueva, "se ha puesto de moda" y esto ha llevado a que "en el último año y medio hemos visto los pisos de obra nueva subir de precio entre un 15%-17%", destaca López-Chicheri. En el caso de la segunda mano "el aumento también es significativo y se encuentra en torno al 8%".
Si echamos la vista atrás y nos situamos antes del Covid-19, la vivienda se ha encarecido un 40% desde 2019. Así, según los datos que maneja Carlos de Almeida, director comercial Obra Nueva España de CBRE, hace cinco años "el precio medio por m2 estaba entorno a 5.000 euros y actualmente rondan los 7.000 euros por m2".
"La buena localización, servicios, transportes, han conseguido generar una importante demanda tanto en compra como en alquiler en la zona de Pradillo. Se trata de una zona que se ha revalorizado en los últimos años, y eso lo han sabido ver los inversores, apostando por la compra de viviendas para luego alquilarlas a muy buen ritmo", apunta De Almeida.
El experto señala a uno de los recientes proyectos de obra nueva de la zona que impulsó Metrovacesa en el número 14 de la calle Nieremberg y que fue "todo un éxito de ventas, y las últimas viviendas se entregaron a finales del 2023".
Si bien, el gran desarrollo residencial estrella del barrio es Caledonian Javier Ferrero, "un ejemplo actual de proyecto con un nivel de diseño muy poco común en la ciudad y con un excelente nivel de acabados, calidades y servicios", explica Pelayo Barroso, director nacional de Savills Research.
"La transformación de la zona desde el punto de vista residencial puede considerarse como extraordinaria. De un entorno semi-industrial con poco interés, Pradillo ha evolucionado hacia un mercado residencial muy atractivo con proyectos realmente llamativos por su estética exterior, calidades y servicios", apunta el experto que destaca la cercanía que hay andando "a la Plaza de Cataluña, puerta de acceso a uno de los mercados más exclusivos de la ciudad, El Viso".
Además, recientemente Persépolis Investments ha cerrado la compra de un edificio en la misma calle de Javier Ferrero, en el número 12 para transformar un edificio de oficinas de 3.000 m2 en un proyecto de living que se destinará a apartamentos de corta y media estancia.
Oficinas a la vanguardia
Pero la transformación del barrio no ha pasado solo por el mercado residencial, también se están dando importantes proyectos de oficinas. Así lo asegura Jose Mittelbrum, senior director A&T Oficinas de CBRE España, que apunta que si bien es cierto que "el suelo que hay se está dedicando más a residencial, ya que teniendo en cuenta la escasez de oferta nueva de vivienda este se convierte en el producto que mejor puede competir en precio, también se están dando desarrollos de oficinas como el de Árima, que va a ser uno de los edificios más modernos que se han hecho en Madrid en mucho tiempo".
La socimi adquirió tres edificios colindantes (54, 56 y 58) en la calle Pradillo que está transformando ahora en un solo inmueble de 12.560 m2 y más de 200 plazas de aparcamiento. El activo será icónico por su diseño, que corre a cargo del despacho b720 Fermín Vázquez Arquitectos, con una fachada que combina ladrillo y cerámica. Si bien, el plato fuerte se esconde en su interior, ya que han recuperado la antigua plaza al aire libre que se encuentra tras lo muros de estos edificios y que contará con fachada vegetada."
La zona de oficinas de Pradillo ha pasado por distintas épocas, siempre como una opción alternativa muy interesante por su singular ubicación", explica Ángel Estebaranz, director nacional de oficinas en Savills, que destaca que "los proyectos nuevos y rehabilitados siguen esa línea alternativa e innovadora que la han caracterizado siempre por el perfil de compañías que la han elegido a lo largo del tiempo, con un estilo de espacios de trabajo diferente y muy a medida".
Según apunta el experto, este estilo tan especial de la zona ha atraído últimamente a compañías tech como Cabify, Muving, Rastreator o Powen para ubicar sus sedes, pero también a otro tipo de organizaciones como la ACB y diferentes administraciones púbicas.
"En los nuevos proyectos de oficinas en Pradillo se percibe una diferenciación muy a la vanguardia que mezcla espacios de trabajo de última generación con vida de barrio, zonas verdes, instalaciones deportivas y muy buena conexión con toda la ciudad, muy cerca del distrito de negocios. Las rentas medias de alquiler de oficinas en la zona de Pradillo, como parte del submercado de Príncipe de Vergara, han registrado un alza constante desde 2021", destaca Estebaranz.
En este sentido, las fuentes consultadas por este medio señalan que el proyecto de Árima podría alcanzar rentas del entorno de los 30 euros por m2.
Por su parte, Martín Galbete, director nacional de Oficinas de Colliers, pone el foco en otro de los proyectos que se están desarrollando en la zona y que es propiedad del Grupo Barba, que actúa como gestor del proyecto e inversor junto a un grupo de otros inversores nacionales e internacionales. "Grupo Barba adquirió un edificio colindante con el Registro Civil sobre el que han ejecutado un completo proyecto de rehabilitación habiéndose prealquilado", explica Galbete.
El inmueble, que previsiblemente se entregará en julio, cuenta con 2.800 m2 y varias terrazas en la planta quinta y la azotea. Además, se caracteriza por tener una altura de techos de más de tres metros libres y cuenta con vistas al sur y al este y con una fachada que se abre a través de ventanas correderas. Mittelbrum asegura que en la zona existen potenciales desarrollos que podrían llevarse a cabo en los próximos años como el edificio del emblemático gimnasio Abasota o el del Registro Civil. Asimismo, en la calle López de Hoyos habría varios inmuebles a la venta con grandes posibilidades que ya están en el foco de los inversores.