España podría enfrentarse en los próximos años a una verdadera crisis, que no solo pondría en jaque el bienestar de sus habitantes, sino que también desafiaría los pilares de la equidad y la sostenibilidad urbana. La demanda de viviendas supera con creces la oferta, un fenómeno que afecta desproporcionadamente a los colectivos más vulnerables, entre ellos, a los jóvenes.
La solución, aunque compleja y con muchas aristas, podría residir en la reconversión de activos inmobiliarios terciarios, en algunos casos en desuso o infravalorados, en residenciales. La brecha entre la oferta y la demanda de vivienda se ha ampliado en los últimos años. Por poner un ejemplo, sólo en la ciudad de Madrid existe una demanda de 40.000 viviendas al año mientras que el déficit de producción de obra nueva sigue in crescendo, tal como se recoge en el Informe Trinity, recientemente publicado gracias a la colaboración entre ACI y Asprima.
Una situación similar vive el resto de España donde la falta de viviendas asequibles alcanza niveles críticos. Esta disparidad es aún más pronunciada entre los jóvenes, quienes se encuentran con un mercado inmobiliario inaccesible, marcado por precios en el alquiler que, en muchos casos, ascienden a más del 50% de su ingreso mensual.
La propuesta de una legislación que promueva el cambio de uso de activos terciarios a residenciales responde a esta urgencia y da pautas para regularizar una tendencia que cada vez va siendo más frecuente en nuestras ciudades. Más de la mitad de las transformaciones de uso más frecuentes son de oficinas a living.
Al aprovechar los espacios infrautilizados o en desuso, se podría inyectar una oferta significativa de viviendas al mercado, mitigando la presión y facilitando el acceso a una vivienda digna. Este enfoque no solo es pragmático dada la infraestructura ya existente, sino que también es sostenible, al aprovechar activos hasta ahora infrautilizados y otorgar un uso más eficiente del espacio.
La implementación de medidas por parte de las comunidades autónomas que promuevan esta posible solución debería ir acompañada de políticas específicas que garanticen la inclusión y asequibilidad para los grupos más afectados por la crisis. Esto implicaría establecer cuotas de vivienda a precios regulados dentro de los proyectos de reconversión, así como ofrecer incentivos fiscales y financieros a los agentes que participen en estos esquemas.
Para los jóvenes, en particular, la creación de viviendas de alquiler asequible en zonas bien comunicadas podría suponer un enorme cambio al proporcionándoles la oportunidad de vivir independientemente y participar plenamente en la vida urbana.
La reconversión de activos inmobiliarios también presenta una oportunidad para repensar el diseño y la funcionalidad de los espacios residenciales. En el informe Transformación y cambio de uso de edificios, oportunidad de crecimiento de uno de los asociados de ACI, se destaca el enorme potencial de reconversiones a futuro en Madrid donde se identifican 800.000 metros cuadrados de oficinas de grado C (de menor calidad), la mayoría en el centro de la capital, susceptibles de ser transformadas a un segmento con más demanda y rentabilidad.
Igualmente, para promover medidas al respecto es importante tener en el foco la equidad territorial, abarcar a las distintas condiciones y peculiaridades de cada área, pues existen localizaciones más aisladas o donde la generación de activos de uso residencial supone un proyecto de mayor envergadura y de carácter multidisciplinar al llevar implícito un proyecto de regeneración urbana, una mayor vertebración de la ciudad e integración social.
Al adaptar edificaciones previamente destinadas a oficinas u otros usos, se puede innovar en términos de eficiencia energética, accesibilidad y espacios comunitarios, estableciendo nuevos estándares para el desarrollo urbano, en base a criterios ESG y la optimización en el uso de los recursos limitados con los que contamos.
En los proyectos inmobiliarios tenemos que ser responsables y capaces de conjugar eficiencia energética, reducción de la huella ambiental y los niveles de contaminación, así como que los futuros hogares que se construyan tengan precios asequibles.
Sin embargo, este proceso no está exento de desafíos. La transformación de edificios terciarios en residenciales requiere una inversión inicial significativa y una planificación detallada para cumplir con las normativas de habitabilidad.
La clave para superar estos obstáculos reside en un marco legislativo robusto que ofrezca claridad y apoyo a todas las partes involucradas. En este sentido, consideramos que, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, iniciativas como el Pacto Regional por la Vivienda van en la buena dirección. Es previsible que este tipo de medidas sean adoptadas por otras comunidades autónomas preocupadas por mejorar la problemática de la falta de vivienda.
En el plano general, las ciudades españolas cuentan con un gran potencial de reconversión, de transformación a otros usos, de adaptación a las necesidades de la sociedad y a las tendencias del mercado inmobiliario, especialmente en áreas donde la oferta es limitada.
De esta forma, las urbes ganan en competitividad, dinamismo y atractivo para que los fondos de inversión nacionales e internacionales decidan emprender iniciativas urbanísticas con las que obtendrían una mayor rentabilidad.
Desde ACI abogamos por un urbanismo flexible. Una de las grandes reivindicaciones de los asociados es favorecer la puesta en marcha de suelo finalista, gracias a una gestión y planificación adecuada y ágil. Hay poco suelo disponible y no siempre a precio competitivo. Para abastecer la demanda de superficie para edificar se constata que es una buena opción ahondar en la flexibilidad del suelo, y adoptar modelos de desarrollo inmobiliario cada vez más versátiles.
Para dinamizar esta acción es preciso el apoyo de la administración y poner en marcha la fórmula de éxito ya probada y basada en la colaboración público-privada con la que se pueden alinear estos procesos de reconversión a los objetivos de la ciudadanía. Los consultores inmobiliarios podemos aportar nuestra experiencia técnica y capacidad de innovación para avanzar en estas propuestas.
En resumen, la crisis habitacional que España padece requiere de respuestas audaces y creativas. La reconversión de activos inmobiliarios terciarios en residenciales ofrece una primera solución práctica y sostenible que no solo alivia la escasez de viviendas, sino que también promueve una mayor cohesión social y urbana.
