Vivienda - Inmobiliario

Las ventas de vivienda de obra nueva crecen en la antesala de una bajada de tipos

  • La falta de oferta frente a la demanda empuja los precios al alza
  • En 2008 se construían 14 pisos por cada 1.000 habitantes y ahora menos de dos
Grúas en proyectos de viviendas en construcción. Archivos.

El mercado de la vivienda de obra nueva remonta en este inicio de año. Tras cerrar el pasado ejercicio con una caída del 5%, en enero las ventas han vuelto a despuntar registrando un crecimiento mensual del 59,2% y anual del 3,6% frente a enero de 2023, según el INE. A falta de los datos oficiales de febrero y marzo las grandes promotoras consultados por elEconomista.es constatan que la comercialización de viviendas nuevas está creciendo y es mayor que en el primer trimestre del pasado ejercicio.

"En este arranque de año hemos percibido un incremento que ronda el 15% con respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. Estos resultados nos hacen ser optimistas para los próximos meses y comprobamos cómo la confianza en la obra nueva sigue siendo un hecho", explica Carmen Román, directora comercial de Habitat Inmobiliaria.


En el caso de Aedas Homes "el ritmo de ventas en los primeros meses de 2024 está siendo realmente muy elevado. Después de un muy buen último trimestre de 2023 con más de 600 ventas por valor de 230 millones (un 12,7% más), este alto nivel de comercialización se ha mantenido, e incluso incrementado, en los dos primeros meses de 2024, en los que hemos vuelto a superar holgadamente las 200 operaciones mensuales", detalla Pablo Rodríguez-Losada, director Comercial y de Marketing de Aedas Homes.

El directivo apunta que "más allá de las ventas en sí, con un inicio de año muy positivo, el mayor logro es el incremento del número de interesados". Así, Rodríguez-Losada destaca que "las ventas futuras de los siguientes meses están generándose ahora y tienen un volumen prometedor".

Juan Anguísola, director nacional de Obra Nueva de Neinor Homes, asegura que en su caso "el primer trimestre del año, en lo que se refiere a ventas gestionadas, se está caracterizando por un optimismo de la demanda que, tras unos años de incertidumbre económica motivada por la falta de control de la inflación y la subida de tipos de interés, considera que se dan las circunstancias adecuadas para adquirir vivienda. Así, en ventas gestionadas, aún a falta de terminar el trimestre, el número de operaciones a día de hoy es superior al del primer trimestre del 2023".

Gestilar destaca que además del incremento de las ventas, "la ratio de conversión de visitas de clientes en ventas está mejorando de forma apreciable y este es un excelente indicador; simultáneamente el tiempo de decisión de compra está disminuyendo, lo que provoca que las ventas sean más rápidas".

Expectativa de tipos a la baja

La falta de oferta de obra nueva es una de las claves de este buen funcionamiento del sector. "Antes de la crisis de 2008, en España existía una tasa de construcción de 14 viviendas por cada 1.000 habitantes al año, estando por encima de la media europea. Actualmente, España está haciendo menos de dos viviendas por cada 1.000 habitantes lo que supone un problema de oferta importante. Por ello, no esperamos una reducción en el precio de la vivienda", explica Anguísola.

Desde Metrovacesa apuntan que "la población española ha aumentado en 600.000 personas en 2023, esto empuja la demanda, y sin embargo la producción de vivienda nueva sigue estancada por debajo de las 100.000 viviendas", además, destacan que esta subida de las ventas responde también a "las expectativas de costes hipotecarios, porque ha dejado de subir el euríbor e incluso se habla de bajadas para el segundo semestre".

Ricardo Sousa, CEO de Century21 en España y Portugal asegura que "este escenario de tipos más bajos y demanda estable nos da garantía de que este 2024 vamos a ver una recuperación de las transacciones".

Según el directivo, en la red inmobiliaria de Century21 en España "hemos registrado un crecimiento de ventas en los dos primeros meses del año del 23%. La gran subida se ha dado en el mes de febrero, con un aumento del 30,8%, mientras que en enero fue del 12,99%. Esto es un indicador claro de ese sentimiento de confianza y robustez de la demanda".

Subida del precio de la obra nueva

En el caso de Culmia, que ha registrado una ratio de absorción en estos primeros meses del entorno del 6%, "ligeramente por encima del año pasado", la promotora detecta una "evolución favorable en el precio de la vivienda de obra nueva". "En nuestro caso hablamos de una ligera subida del entorno al 2% en un contexto generalizado en el que los municipios donde más se han incrementado los precios son aquellos que tienen un carácter vacacional o con una parte importante de público extranjero o de Madrid que sin ser vacacional, son producto de lujo. En líneas generales, los precios de la vivienda en los municipios turísticos evolucionan al alza y crecen más", explican desde la promotora.

En este sentido, Gestilar recuerda que "el año 2023, a pesar de una situación compleja, con altos tipos de interés e inflación elevada, el ejercicio finalizó con subidas superiores al 7% en obra nueva, por lo tanto, las perspectivas ante las anunciadas bajadas de tipos de interés y la reducción de la inflación llevan a hacer pensar que la evolución seguirá un moderado ascenso a lo largo de 2024".

Por otro lado, Carmen Román pone el foco en el impacto del teletrabajo y detalla que "en este arranque de año el teletrabajo ha cambiado el perfil del comprador, porque tanto extranjeros como compradores de nuestro mismo país, compran viviendas en lugares que les son atractivos y son diferentes a los de su trabajo".

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