El número de hipotecas constituidas sobre viviendas bajó un 10,3% el pasado mes de enero respecto al mismo mes de 2023, hasta sumar 33.128 préstamos, y si bien la caída se ha moderado siete puntos con respecto al dato de diciembre, la estadística acumula un año consecutivo en tasas negativas. Es el tipo de interés medio el dato a destacar en el arranque de año tras dispararse hasta el 3,46%, niveles desconocidos en casi una década que preceden la nueva guerra hipotecaria que el sector espera que libren los bancos una vez se inicie la bajada de tipos.
La política de subida de tipos de interés llevada a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) para contener la inflación que impulsó el euríbor se refleja en el tipo de interés medio, que acumula 10 meses por encima del 3% y que ha avanzado ocho décimas con respecto a un año atrás.
El avance desde el 3,32% que marcó en diciembre de 2023 hasta el nivel de enero lo sitúa en su valor más alto desde diciembre de 2014, cuando tocó el 3,5%, según los datos difundidos este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
En este contexto de estrés hipotecario las nuevas firmas siguen sin vencer a las cancelaciones, que en enero alcanzaron las 36.763.
Según los datos de estadística, el 41,8% de las hipotecas se constituyó a tipo variable y el 58,2% a tipo fijo, con un tipo de interés medio inicial para las primeras del 3,24% y del 3,64% para las segundas. El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas bajó un 2,7% interanual en el primer mes del año, hasta los 138.149 euros, con un plazo medio de 24 años.
Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (COAPI) ven "evidente que el impacto de la inflación tardará más en atenuarse en las hipotecas que en las compraventas", que en enero anotaron cifras un 39% por encima de la de las hipotecas . Y es que esta parte del sector es la que absorbe especialmente la subida de tipos. Según indican, "los datos de enero en lo que a operaciones se refiere fueron mejores que los obtenidos en contratos hipotecarios firmados porque la ciudadanía sigue evitando pasar por el banco si puede hacerlo".
La bajada de tipos propiciará una 'guerra hipotecaria'
El endurecimiento de las condiciones hipotecarias por el alza de tipos del BCE cambió el perfil del comprador de vivienda: ha aumentado la compra 'a tocateja' (un 5% en datos de Fotocasa Research) y descendido el número de personas que se hipotecan para comprar una vivienda -o quien lo hace solicita un crédito mucho menor.
"Mientras la compraventa parecen resistir por el cambio en el perfil del comprador, la firma de hipotecas se está viendo más afectada por el nuevo precio del dinero", asegura María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Esto se debe, explica, a que "aproximadamente el 40% de los compradores están explorando nuevas modalidades de adquisición de vivienda y prescinden de la necesidad de créditos hipotecarios", abriendo un cambio de ciclo hipotecario ajustado al nuevo contexto.
Desde el portal inmobiliario esperan un 2024 en el que el mercado vuelva a estar sobreestimulado por la lucha hipotecaria que librarán los bancos y prevé una nueva 'guerra hipotecaria' entre las entidades financieras para conseguir el mayor número de ventas posible y la vuelta de las hipotecas fijas al escaparate bancario.
El sector confía en que lo peor ya pasó
El sector no descarta que a lo largo de 2024 el inmobiliario vaya de menos a más si el BCE se decide a bajar los tipos a mitad de año, un escenario que abarataría las hipotecas. Sin embargo, esto puede tener un efecto negativo para quienes se esperen mejores condiciones ya que unos préstamos más accesibles podrían atraer a los perfiles que optaron por esperar un mejor momento para comprar, tensionando más el desajuste entre oferta y demanda.
En este sentido, Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, considera que "los indicadores adelantados de este principio de año nos permiten aventurar que lo peor está ya en el retrovisor, y poco a poco iremos viendo cómo las transacciones entran en terreno positivo, con tipos más bajos, importes financiados algo más altos y una recuperación de las hipotecas fijas respecto a las mixtas y variables".
Con todo, no se espera una bajada de precios. De hecho, tras la mejora de las condiciones hipotecarias que puede derivar de la bajada de tipos se puede ocultar un factor desestabilizador si muchos potenciales compradores que optaron -o se vieron abocados- por aplazar su decisión de compra vuelven al mercado cuando se abarate el precio del dinero ya que la tensión entre oferta y demanda será aún mayor.