La escalada de precios que el sector inmobiliario lleva acusando ya unos años parecía tener su tope en este 2024. Desde hace meses, expertos en el sector auguraban un año de tendencia bajista que equilibrará el mercado de la compraventa y redujera así también el valor de los alquileres, sobre todo en las zonas más tensionadas de las grandes viviendas.
Así lo contaban hace unos meses voces como la de Bankinter, que aseguraba un descenso moderado del 2% de la vivienda: "Los precios deberían estancarse y podrían caer ligeramente el próximo año. Si bien, de producirse dicha corrección será coyuntural por el entorno de tipos elevados". Pero la coyuntura económica ha variado tanto que hasta la veleta del mercado inmobiliario ha virado 180 grados.
Tal ha sido el cambio de rumbo que el encarecimiento ya se está notando en un 7% e incluso 8% en algunos casos "que han sostenido principalmente en una demanda que se mantiene muy potente y activa", tal y como indica el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta. Asimismo, el mercado inmobiliario aún se sostiene gracias a la demanda de viviendas, que supera con creces la falta de oferta debido a diferentes motivos como la escasez de vivienda libre, los topes del alquiler y la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda.
Todo esto, además, está provocando un crecimiento inusual de los precios de la vivienda en provincias atípicas como Santa Cruz de Tenerife o Guadalajara, cuyas tasas de crecimiento interanual superan incluso las de Madrid o Barcelona. Así, y según el último Informe sectorial Inmobiliario elaborado por CaixaBank Research, Baleares, Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Valencia y Guadalajara son las regiones donde más sube el precio de la vivienda.
En Guadalajara adquirir un piso hoy en día es un 12,4% más caro que hace justo un año. Una cifra algo superior al crecimiento de los precios en Madrid (12%) y bastante por encima de Barcelona (7,6%), aunque todavía por debajo de Baleares, donde comprar un piso es un 17% más caro, Málaga (15,9%), Santa Cruz de Tenerife (14,3%) y Valencia (12,8%).
El encarecimiento en regiones como Baleares o Santa Cruz de Tenerife puede ser una consecuencia lógica e inmediata del auge del turismo, así como resulta razonable el crecimiento de Valencia y Málaga como grandes urbes tras Madrid y Barcelona. Pero el caso de Guadalajara es más especial.
1.250 euros/m2 de diferencia
La capital de la provincia manchega apenas alcanza los 90.000 habitantes, pero mantiene una gráfica demográfica al alza: en 1970 tan solo 31.000 personas vivían en la urbe. El crecimiento casi exponencial de Guadalajara siempre ha estado motivado por un único motivo, su cercanía con Madrid, actuando desde hace años como 'ciudad dormitorio', así como históricamente también lo ha sido Toledo.
Con el paso de los años, y teniendo en cuenta el contexto no solo económico de la capital sino también el inmobiliario, Guadalajara se ha convertido en la 'solución' al problema de la vivienda de Madrid. Aunque más que una solución resulta un parche: la ciudad manchega aguanta estoicamente la expulsión de las zonas más tensionadas de Madrid, que ya han agotado otras localidades cercanas como Torrejón de Ardoz, Alcalá de Henares o Azuqueca de Henares.
Mientras que en la comunidad de Madrid el precio medio de venta se sitúa cercano a los 3.000 euros por metros cuadrado, en Castilla La-Mancha apenas supera los 900 euros y, en concreto, en Guadalajara se sitúa en 1.250 euros. Esta cifra supone un incremento anual del 12%, siendo la provincia manchega que más ha incrementado sus precios. Por debajo Cuenca, con un 5,4%, Albacete, 4,8%, y Toledo, 3,5%. De otra parte, Cuenca es la única provincia de Castilla La-Mancha que ha sufrido un descenso anual con una bajada del 1,1%.
Con todo, el crecimiento de Guadalajara y su irrupción en el top 5 de las ciudades que más han incrementado sus precios durante el último año no es sorpresivo. En 2022, la empresa de tasación Tinsa designó la provincia manchega como la región donde más se encareció la vivienda casi alcanzando un 17%.
Zonas tensionadas, burbuja inmobiliaria...
De todas formas, el 'boom' inmobiliario en Guadalajara se debe a varios factores. En efecto, la ciudad manchega ha actuado como 'ciudad dormitorio' de Madrid debido a su relativa cercanía (menos de 1h en coche) y a su excelente comunicación a través de la carretera A2. Pero el teletrabajo ha acuciado aún más esta tendencia: madrileños que trabajan en Madrid durante 2 o 3 días y el resto de la semana residen en Guadalajara.
Resulta que no es una tendencia única de la capital española, pues cada vez hay un éxodo de vuelta a las pequeñas ciudades por los empleos remotos y el aumento de los precios de la vivienda en las grandes urbes. Y esta última es otro de los motivos del crecimiento de Guadalajara.
La presión en el mercado inmobiliario en ciudades como Madrid y Barcelona es casi insostenible, con precios al alza que tocan máximos históricos debido a una mezcla entre falta de vivienda nueva, escasez de oferta y alta demanda. Así, y a pesar de de ese 12% de incremento en el último año de los precios en Guadalajara, la vivienda sigue siendo mucho más asequible que en las grandes capitales. Cuando explotó la burbuja inmobiliaria de 2008, los precios en la provincia manchega tocaron suelo y desde entonces apenas había subido debido a una gran falta de demanda.
AVE en Guadalajara
Renfe va a poner en marcha un AVE directo diario entre Huesca y las capitales andaluzas de Córdoba y Sevilla que parará en Guadalajara. Estará disponible a partir del próximo 8 de abril y los billetes saldrán a la venta la próxima semana.
El nuevo AVE directo saldrá de lunes a domingo de Huesca a las 8:10 horas, hará parada en Guadalajara las 10:05 horas y llegará a Córdoba a las 12:54 horas y a Sevilla, a las 13:48 horas.