Vivienda - Inmobiliario

El milagro inmobiliario de Viena que ya regula el precio de la vivienda y que quiere copiar España

  • Un piso de 60 metros cuadrados en la capital austriaca está valorado por menos de 700 euros
  • El ayuntamiento de Viena es el mayor propietario de parque público de Europa

Según The Economist y su índice anual de habitabilidad, Viena es la ciudad del mundo con mayor calidad de vida. Un primer premio gracias a distintos factores analizados como la seguridad, la cultura, la educación, la atención sanitaria, el medio ambiente y las infraestructuras. Aunque la parte más desconocida de la capital austríaca es la responsable casi directa de este 'título': su parque inmobiliario.

Desde hace 100 años Viena resalta por su política de vivienda, hasta el punto de que el ayuntamiento vienés se ha convertido en el mayor propietario de viviendas de Europa: el 60% de los residentes en Viena lo hacen en una de los 220.000 propiedades subvencionadas por el sector público. Hasta 600 millones de euros anuales invierte la ciudad para cumplir con el "primer objetivo de la política de vivienda de Viena es ofrecer espacios asequibles", explica Kathrin Gaal, concejala de Urbanismo.

Con el tiempo, este primer objetivo también ha dado paso a un segundo, sobre todo en los últimos años con el gran aumento de los precios en todo el mundo, el de limitar el valor de la vivienda. Un propósito más que superado cuando la cantidad de vivienda de protección oficial ha logrado regular los precios hasta situar el alquiler alrededor de 9 euros por m/2, según la consultora Deloitte. Una cifra muy inferior a la del resto de las capitales europeas, en comparación, por ejemplo, con Londres o París donde el m/2 de alquiler ronda los 30 euros. Por su parte, en Barcelona y Madrid alcanzan 17 y 14 euros respectivamente.

La gran vivienda social europea

Pero el milagro vienés se remonta a hace más de 100 años, cuando al término de la primera GM, Viena, la antigua gran capital del imperio astrohúngaro, se vio soprepasada por la cantidad de población en el momento en que pasó a ser la capital de un pequeño país de centroeuropa. Así, a base de gravar productos como el champagne, los coches o las carreras de caballos, el ayuntamiento logró levanta más de 25.000 viviendas subvencionadas. Y así lleva Viena un siglo convertido en la 'ciudad de la vivienda social europea'.

En Austria, 1 de cada 4 viviendas es de protección oficial o al menos subvencionada en parte, además de ser el segundo país con mayor porcentaje de vivienda pública (24%), solo superado por Holanda (30%), y bien lejos de España, quien tan solo puede presumir de tener un 2,5% de parque público.

Pero el ejemplo de Viena, que ya lleva décadas dando resultados, parece ahora el espejo para el resto de Europa ante una escalada de precios difícil de detener a corto plazo. Y uno de esos pupilos vieneses es Madrid, que, a pesar de superar la media de vivienda pública de España, aún sigue muy atrasada respecto a las demás capitales del viejo continente. Un asunto pendiente para la Comunidad de Madrid, que, sin embargo, espera aumentar el parque inmobiliario en 70.000 viviendas en 4 años, de las cuales hasta 40.000 serán VPO, según anunció hace unas semanas la presidenta Isabel Díaz Ayuso.

Por eso Madrid espera poder equilibrar el mercado inmobiliario de forma natural sin limitar los precios. Un hecho que ya ha ocurrido en Viena donde el parque inmobiliario privado se ha regulado hasta tal punto que en el mercado privado una vivienda de 60 metros cuadrados puede variar entre 600 y 700 euros. Cifras impensables, por ejemplo, en Madrid y Barcelona, donde una vivienda de las mismas características puede llegar alcanzar (e incluso superar en algunos casos y dependiendo de la zona) los más de 1.000 euros.

Sin guetos y con visitas guiadas

El éxito inmobiliario de Viena no solo radica en los objetivos de habitabilidad de la ciudad sino también en los propósitos de calidad: viviendas subvencionadas y urbanizaciones protegidas pero con unos estándares concretos de excelencia en cuanto a entorno, espacios verdes y áreas limpias.

Metas que ya hace 100 años tenía en cuenta el ayuntamiento de Viena, y como ejemplo 'Karl-Marx-Hof', una de las primeras colonias de la ciudad levantada en los años 20 del siglo pasado con casi 1.400 viviendas y con capacidad para 5.000 personas. El diseño de esta urbanización es tan característico (es el edifico residencial más largo del mundo con 1km) incluso dentro del parque inmobiliario vienés que se realizan visitas guiadas. También ha servido como escenario para producciones audiovisuales.

Otra de las zonas residenciales con más afluencia es Hundertwasserhaus, construido en los años 80 y con fachadas ondulantes al estilo de Antonio Gaudí. Este complejo de viviendas, propiedad del ayuntamiento de Viena, resalta además por la cantidad de mosaicos, grafitis, zonas verdes y arte callejero que aflora entres sus calles.

De otro lado, Viena también presume de haber eliminado los 'guetos' apostando por un parque de vivienda pública que fortalece a la clase media y revierte la economía local, al aumentar de esta manera el poder adquisitivo de las familias. Con lo cual se crean urbanizaciones conjuntas independientemente de los ingresos que refuerza la idea de comunidad vecinal.

Requisitos para acceder

Una de las críticas a la vivienda pública en Viena es que los inquilinos pueden permanecer en su hogar incluso si suben sus ingresos y pueden ceder el contrato a sus familiares. Hace unos años, la Comisión Europea criticó que la política de vivienda en Viena distorsionaba la competencia y perjudicaba al sector privado.

No obstante, la construcción de vivienda pública ha resultado ser la solución para regular los precios del sector privado y facilitar la accesibilidad de miles de vieneses, ya que además los requisitos no son demasiado exigentes. Entre ellos: tener 17 años o más, estar empadronado en Viena y no superar los 43.000 euros netos anuales.

Asimismo, el Ayuntamiento de Viena prioriza el tema de la vivienda y regula el acceso a los inmuebles públicos con la condición de que el alquiler no suponga un 30% de los ingresos, consgina con la que también trabajan muchas insituciones bancarias en Europa y España.

Con todo, hace algunos años que la construcciones viviendas públicas en Viena se ha realentizado, aunque no parado como sí ha sucecido en España durante lustros. Ahora el país ibérico parace haber tomado ejemplo de Austria y de su capital como la 'ciudad de la vivienda social europea' para aumentar anualmente el número de VPO construidas que, según el Ministerio de Transportes, en 2022 tan solo fue de a penas 9.000 nuevas viviendas públicas, frente a las casi 60.000 de 2011.

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