La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, presentó recientemente el plan de choque regional para revitalizar el mercado inmobiliario en los próximos dos años. Un decálogo de medidas y deducciones fiscales, entre las que destaca la idea de la reconversión de edificios de oficinas en desuso en viviendas para alquiler asequible.
Esta tendencia lleva años materializándose en Estados Unidos, Francia, el Reino Unido o Países Bajos y ahora en España la carestía de vivienda y el auge de los modelos híbridos de trabajo la están impulsando. Nueva York es una de las urbes que más se han rendido a esta fórmula. De hecho, ha sido el propio Ayuntamiento el que ha aprobado un plan para facilitar la transformación de oficinas en 20.000 viviendas capaces de albergar a 40.000 nuevos residentes.
En España, según un informe de la consultora EY, en el sector hay 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas en desuso, que se podrían reconvertir en residencial en Madrid y Barcelona en los próximos 20 años sacando al mercado 28.000 pisos (20.000 en Madrid y 8.000 en Barcelona).
María José Piccio, directora general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, apunta los motivos de esta medida. "En la Comunidad de Madrid somos conscientes de que existe una gran dificultad de acceso, especialmente, a la primera vivienda y fundamentalmente para los jóvenes y nosotros apostamos sobre todo por incrementar la oferta de vivienda disponible", dice.
"Estamos llevando a cabo un ambicioso proyecto de construcción de nueva vivienda en alquiler asequible, pero somos conscientes de que la construcción de nuevas viviendas necesita un mínimo de tres años para salir al mercado y en paralelo se ha dado la situación con la pandemia de cambios en nuestros hábitos de trabajo, cuando antes la mayoría de la gente trabajaba en oficinas, ahora se ha hecho cada vez más habitual el teletrabajo y hay muchos metros de oficinas en zonas centrales y periféricas en la ciudad absolutamente urbanas que están vacíos y desocupados. Esto ha hecho que veamos una oportunidad teniendo ya los edificios construidos de permitir su transformación para poder tener un parque de viviendas de una manera más rápida que podría dar una solución para el acceso a la vivienda", añade.
No resuelve el problema
Esta medida ayuda, pero que no resuelve el problema. "Todas la medidas contribuyen positivamente, pero esta medida no resuelve el problema que tenemos de acceso a la vivienda. Tengo claro que se tiene que dar una batida de cosas que conjuntamente pongan vivienda en el mercado, porque hay un déficit grande y es lo que necesita ahora el mercado. Pero aplaudo esta medida porque abre una espita, ya que los planes generales y el urbanismo, en general, tienen como defecto los tiempos de tramitación que son bastante inflexibles y con esta medida se reconoce que hay usos que ya no tienen sentido en las ubicaciones en las que están y que por tanto, hay que buscarle un nuevo uso para que se adapten a las necesidades actuales. Aunque a veces es verdad que los edificios están ahí y es más rápido que enfrentarse a plazos largos para nueva construcción, hay que tener en cuenta la complejidad técnica que requiere la transformación y no sé hasta qué punto es más ágil", argumenta Jorge Pereda, director en alquiler residencial de Grupo Lar.
Muchas promotoras ya se suman a esta tendencia de reconversión de oficinas en residencial. Buen ejemplo de ello es el Grupo Lar, que el año pasado compró el edificio de oficinas en Madrid que antes ocupaba el Ministerio de Hacienda, por 204 millones y que reconvertirán para uso residencial. También ASG Homes adquirió un edificio de oficinas ubicado en el madrileño barrio de Salamanca con el objetivo de desarrollar 27 viviendas exclusivas.
Víctor Pérez Arias, CEO de ASG Homes, afirma que "hay dos cuestiones importantes para potenciar la rehabilitación. Una es que los edificios ya están construidos, lo que hace más rápido la posibilidad de poner vivienda en el mercado que es de lo que se trata, y la segunda, desde el punto de vista de sostenibilidad y ciudad, vemos que hay muchas zonas dentro de las ciudades, no solamente en Madrid, que hay usos que se han quedado obsoletos. El problema que nos encontramos es que la gran mayoría son de propiedad única y la división horizontal en España impide muchas veces actuar sobre estos proyectos".
En esta misma línea, Leticia Pérez, directora general de Dazia Capital, afirma que "esta medida une dos necesidades. Una por supuesto la del acceso a la vivienda y otra, dar una segunda vida a edificios que bien por su ubicación o por la estructura del edificio jamás van a volver a ser oficinas y entonces yo creo que gracias a esa transformación se podrán poner en carga para vivienda".
Está claro que la reconversión de oficinas puede ser una muy buena oportunidad para ayudar a suplir ese déficit tan grande de viviendas que tenemos en casi todas las grandes ciudades, tal y como apunta Antonio de la Fuente, director general de Corporate Finance de Colliers.
"No hay que olvidar lo que ha ocurrido este año en el mercado, donde hemos visto que las transacciones han bajado un 10%, pero el precio ha seguido subiendo y eso solo es una muestra de cómo de tensionado está este mercado residencial en casi todas las ubicaciones que atraen población y la Comunidad de Madrid es el ejemplo más gráfico de eso. Luego tener una oportunidad de convertir de forma ágil edificios en desuso en vivienda va a ser muy bien recibido por la ciudadanía y desde luego por el capital institucional que cada vez que nos reunimos con ellos la primera pregunta que nos hacen es dónde puedo invertir capital para reformar edificios de oficinas en desuso", dice.
"Sin embargo, no es tan fácil, porque nos encontramos trabas desde el punto de vista arquitectónico y económico, a veces hay que crear unos huecos dentro del inmueble para poder ventilar las viviendas y eso lleva una pérdida de edificabilidad y eso es un hándicap para ver si es rentable o no transformarlo en viviendas", añade el experto.
La Comunidad de Madrid da una medida de carácter urgente y temporal. Según María José Piccio, "es urgente porque entendemos que hay que tratar de contribuir a solucionar el problema de la vivienda que tenemos y temporal, porque es un cambio de uso por dos anualidades de edificios o parcelas destinadas a oficinas para que pasen a ser hogares y son muchas las ciudades de la región que pueden verse beneficiadas por la medida y podría significar la salida al mercado de hasta 20.000 pisos. La Comunidad de Madrid va a trabajar un texto normativo que permita que los ayuntamientos mediante licencia puedan transformar edificios terciarios con destino a vivienda".
Este negocio de transformación de uso requiere de inversores especializados en la materia, afirma Leticia Pérez. "Hay muchos condicionantes como patios, parking, fachadas...que hay que analizar para ver la rentabilidad que se puede obtener en cada proyecto porque no es igual que analizar un suelo. Aquí tienes que tener en cuenta preexistentes que puedes aprovechar de la estructura y ver cómo van a costar ciertas demoliciones y luego ver qué tipo de producto puedes hacer. Nosotros, en Dazia Capital, compramos una nave industrial en Tetuán e hicimos un cambio de uso a residencial, pero tuvimos que abrir patios y con la estructura que teníamos no salían viviendas muy grandes, por lo que lo hemos aprovechado y adaptado para desarrollar otro producto residencial, un coliving, que también está siendo muy demandado en el mercado".
