Los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística confirman todas las sospechas del mercado inmobiliario español sobre el hundimiento del sector: la compraventa de viviendas en España cayó casi un 24% en septiembre, lo que implica 9 puntos porcentuales por debajo del dato del pasado mes de agosto.
Frente a este desplome anunciado haces meses, y sin ninguna previsión de freno, ya solo queda un hilo que mantiene en pie el sector residencial, y esas son las inversiones por parte de extranjeros. Tan solo durante la primera mitad de 2023 estas operaciones significaron el 21% del total en España, una cifra de récord histórico. Lo máximo que se recuerda, desde que hay registros, es un 16% en el tercer trimestre de 2022.
Durante los últimos años España se ha consolidado como uno de los mayores mercados inmobiliarios residenciales, y ya no solo para nacionalidades como la británica, francesa o alemana, fijos en las pequeñas localidades de la Costa del Sol y en las autonomías insulares, sino también ciudadanos procedentes de Europa del este (ucranianos y rusos principalmente debido a la situación geopolítica actual) y sobre todo para los llegados desde Latinoamérica, como mexicano y venezolanes.
68.000 operaciones de compraventa
De hecho, el nuevo mote de Madrid es la 'Little Miami', en referencia a cómo las inversiones extranjeras procedentes del sur del continente americano están cambiando el contexto inmobiliario de la capital, en especial en barrios de alta renta per cápita como es el distrito de Salamanca. Aunque no todo queda en el sector residencial: las inversiones en Madrid y España también están orientadas al sector retail, de consumo y de distribución.
El 'boom' de las compraventas de viviendas post covid que se dio hace ya un par años parece haberse quedado en reino de muy muy lejos. Desde hace meses la tendencia en el mercado español es el de la caída. Durante el primer semestre de este 2023, las operaciones residenciales descendieron en un 7,5% (un total de 67.983), seguramente consecuencia directa de las sucesivas subidas de tipos que han provocado, de un lado, un gran aumento de los precios en general y, por otro lado, un encarecimiento también en las distintas modalidades de financiación para acceder a una vivienda.
Y aunque las operaciones de compraventa se refieran al total, la realidad es que las inversiones en el mercado residencial español han caído por parte de los nacionales, mientras que ha aumentado el peso de las inversiones extranjeras, hasta registrar en los meses de enero y de septiembre una aportación al contexto del 21%, la cifra más alta desde que existen tales registros.
Lejos de mejorar, los expertos insisten en una mayor contracción del mercado para los próximos meses: una caída prácticamente en picado de la que solo se salvaran las inversiones extranjeras de las grandes fortunas que llegan a España, y sobre todo a municipios de costa y grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Málaga.
El auge de las inversiones latinas 'de lujo' en Madrid
La incursión de inversores extranjeros 'nuevos' procedentes de Latinoamérica ha supuesto un crecimiento en los precios de la vivienda de lujo, consecuencia del alto poder adquisitivo de estos, lo que ha supuesto una directa revalorización de las zonas más demandadas, como por ejemplo los barrios de Lista y Goya, en el barrio de Salamanca en Madrid.
Según la consultora Knight Frank, las viviendas de lujo en Madrid incrementaron su valor en más de un 6% durante el pasado 2022, una cifra por encima del promedio de la gran mayoría de las grandes capitales europeas.
Pero la comparación de Madrid con Miami no es solo en tanto por ser refugio del capital de las grandes fortunas latinoamericanas, sino también por ser una localización clave para la expansión de negocios, enclave único en Europa.
Por eso, desde hace años también se suma en la capital de España una oferta gastronómica y de ocio de lujo con una propuesta hotelera exclusiva en auge, con los recién llegados como el Four Season y el Hyatt Regency Madrid Residence.
Los marroquíes ya son la tercera nacionalidad en inversiones
De esas casi 68.000 operaciones de compraventa que se llevaron a cabo durante los primeros seis meses de 2023, el 9,6% corresponden a inversiones británicas, mientras que el 8% son alemanas. El top 3 de inversores extranjeros en España lo completan los ciudadanos de origen marroquí, que implican el 7,3% del total.
Para este tipo de inversor las mayores oportunidades se encuentran en Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y, en menor medida, en Murcia y los archipiélagos de Canarias y Baleares.
Dentro de la UE, las nacionalidades que más destacan en las inversiones inmobiliarias en España son las de Europa del este, y más aún las afectadas directamente con el conflicto actual entre Rusia y Ucrania. Así, según los datos, el interés de los inversores de dichas nacionalidades aumentó hasta tal punto que las operaciones de compraventa llevadas a cabos por rusos y ucranianos crecieron en más de un 50% y 41% respectivamente.
También a ese crecimiento se apuntaron los estadounidenses que aumentaron sus inversiones residenciales en España en casi un 14%.
El metro cuadrado más caro
A pesar de la ligera contracción que está sufriendo actualmente el mercado residencial, los precios se mantienen e incluso están experimentado un leve crecimiento. Así, entre enero y junio de 2023, los extranjeros llegaron a pagar de media un 1,3% más por metro cuadrado en España, siendo los suecos los que más dinero destinaron: hasta 3.000 euros m/2.
Por su parte, los menores precios fueron pagados por marroquíes (689 euros/m2); rumanos (1.086 euros/m2) y ecuatorianos (1.335 euros/m2).