Madrid
Una subrogación es la figura jurídica mediante la cual una persona asume la posición de otra en un negocio jurídico. Se trata de un mecanismo de modificación mediante el cual se cambia el titular de un préstamo hipotecario por otro. El anterior deudor deja de serlo, al transferir las obligaciones de pago y las anexas a la escritura del préstamo a otro individuo.
Sin embargo, la subrogación también ofrece la oportunidad de cambiar al sujeto acreedor (subrogación activa), y no solo al deudor (subrogación pasiva o entre particulares). Un ejemplo de esta última sería el de una persona que, durante la vigencia de un crédito hipotecario activo, opta por vender el inmueble involucrado. Su comprador pasaría a ser el nuevo titular de dicho préstamo, y los demás elementos del contrato permanecerían intactos.
¿Implica algún gasto?
La subrogación hipotecaria entre particulares genera una serie de gastos para el titular que quiere dejar de serlo:
1. Gastos notariales
El primer paso es acudir a un Notario, para obtener por su parte la escritura de subrogación. Acto seguido, se debe inscribir la misma en el registro inmobiliario.
La tarifa notarial se calcula en base a unos honorarios fijados por ley: entre un 0,2% y un 0,5% del importe pendiente de pago.
2. Gastos registrales
Cuando se haya obtenido dicha escritura, y la misma esté inscrita en el registro mencionado (para que conste el cambio de titular en las escrituras de la vivienda), el coste del proceso suele ser de en torno a 100 euros.
3. Gastos de tasación
Cuando se concede un préstamo hipotecario, normalmente se tasa el inmueble para que el banco determine las condiciones del contrato. Pero este procedimiento tiene una duración limitada, y es posible que la entidad exija una nueva tasación hipotecaria para conocer el valor del inmueble en ese preciso momento.
Solo pueden realizarla las empresas homologadas y supervisadas por el Banco de España (BdE), y los honorarios de sus profesionales suelen variar entre 200 euros y 400 euros.
4. Gastos de gestión
Sobra decir que es recomendable contratar a un experto que ayude a realizar los trámites para subrogar una hipoteca, aunque también pueda llevarlos a cabo el titular del préstamo. Y es que una gestoría podría cobrar entre 200 y 500 euros por todo este proceso.
5. Impuestos
La subrogación hipotecaria escapa al tributo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, la persona interesada sí debe abonar otros dos: el IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
¿Cuáles son sus beneficios?
Por supuesto, subrogar la hipoteca otorga una serie de beneficios, que bien podrían compensar el tedio de realizar el procedimiento y abonar todos sus gastos:
1. A pesar de estar en proceso de pagar el préstamo por la compra de una vivienda, la persona podrá mudarse. Es especialmente útil cuando una persona adquiere un inmueble tras un tiempo de reflexión, y descubre después ciertas condiciones que empeoran su estancia, pudiendo llegar a obligarle a mudarse. Además, el nuevo titular se encargaría de terminar de pagar el préstamo, quedando el anterior libre de todas sus obligaciones con el banco.
2. El comprador se suele encontrar con unos beneficios normalmente relacionados con las condiciones del préstamo que adquiere. Esto vuelve la subrogación atractiva cuando las condiciones del mercado financiero son menos favorables que las de la hipoteca a subrogar: cuotas más bajas, intereses menos elevados, plazos más convenientes...
3. Para quien toma la decisión de dejar de pagar la hipoteca, este procedimiento es menos costoso que la cancelación del préstamo.
4. Cabe decir que en la subrogación entre particulares, la entidad se limita a aceptar o rechazar al nuevo titular, y no impone ningún tipo de condición en las negociaciones.