Banca y finanzas

Qué es una hipoteca sujeta al IRPH y por qué sus cláusulas se consideran abusivas

  • Se calcula de manera diferente al euríbor, y suele situarse por encima
  • El IRPH se calcula con la TAE de los préstamos hipotecarios
  • El Supremo indica que este índice no es abusivo, declarándolo válido
Hipotecas sujetas a IRPH.
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Las hipotecas se dividen en aquellas a tipo fijo (mantienen constante el tipo de interés y siempre se paga lo mismo), variable (interés varía según índice de referencia y un referencial fijo) y mixto (combina características de las anteriores). Pues bien, la mayoría de hipotecas variables se indexan al euríbor, pero algunas otras usan el IRPH. Y son precisamente estas las que han causado polémica.

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios se utiliza, de manera similar al euríbor, para calcular el tipo de interés de las hipotecas variables indexadas a este. Si bien no se sabe qué porcentaje de las hipotecas variables dependen del IRPH, desde la plataforma HelpMyCash hablan de una aproximación del 10% del total.

Diferencias con el euríbor

El valor de este índice fluctúa mensualmente. Quienes quieran conocer su valor, tan solo tiene que consultar el Boletín Oficial del Estado (BOE). Se publica bajo el rótulo "Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España".

El valor del IRPH representa el interés medio aplicado por los bancos sobre los préstamos hipotecarios concedidos en cada mes. Y aunque tanto este como el euríbor son índices hipotecarios, lo cierto es que se calculan de manera diferente. El euríbor representa el interés medio al que se prestan dinero entre sí las principales entidades financieras europeas.

Además, es una tendencia histórica que el IRPH esté casi siempre por encima del euríbor. Por ejemplo, según indica el Banco de España en el mes de mayo (último mes en que se han publicado ambos valores), el euríbor se encontraba en el 3,862%, y el IRPH en el 3,967%.

La polémica sobre este índice

Como se dijo, salvo excepciones el IRPH siempre ha cotizado por un valor superior al euríbor, desde du creación en 2001. La única excepción fue abril de 2003. Este hecho es lógico, ya que el índice representa el interés medio de las hipotecas. Y aunque haya cambiado en 2023, las hipotecas fijas en España cuentan con un interés fijo, generalmente más elevado que el de las variables.

A pesar de su definición, el IRPH se calcula en realidad con la tasa anual equivalente (TAE) de los préstamos hipotecarios. La polémica radica en el hecho de que esta tasa es más elevada que el interés porque incluye también comisiones, así como otros gastos. Eso sí, no todas las hipotecas asocian estos mismos.

Los bancos han vendido el IRPH durante años como un índice más seguro que el euríbor, por ser menos volátil. Sin embargo, no añadieron que cotiza a su vez más alto, ni cómo se calcula. Por tanto, muchos clientes fueron seducidos por este tipo de préstamos sin saber muy bien lo que pagaban.

Denuncias por ser "abusivo"

Muchas personas afectadas por dichas prácticas denunciaron a sus bancos en la pasada década. El caso llegó hasta el Tribunal Supremo, pero el mismo dictaminaba, en una sentencia de enero de 2022, que a pesar de la falta de transparencia del banco estos préstamos no son abusivos. Así, ningún cliente puede reclamarlo a su entidad, aunque la misma no le explicase en su momento cómo funciona.

La polémica no se terminó ahí, y un juzgado de Mallorca preguntó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Así, en el presente mes de julio, el TJUE aclaró que la información de que existe una circular del Banco de España, que recomienda a las entidades aplicar un diferencial negativo junto a esta referencia, es de "utilidad" para los consumidores.

Pero a pesar de esto, la máxima autoridad judicial europea deja en manos de los tribunales nacionales la última palabra. En nuestro caso, la palabra del Supremo ya está dicha.

¿Se puede eliminar entonces el IRPH?

Si bien el TS lo considera un índice legal y válido, y por tanto el IRPH no puede ser reclamado en los juzgados, HelpMyCash indica que hay varias alternativas para eliminarlo:

1. Pacto con el banco: existe la posibilidad de proponer al mismo que sustituya dicho índice por el euríbor, o que cambie el interés a uno fijo. Esto se conoce como novación de la hipoteca

2. Subrogar la hipoteca: este proceso implica cambiar el préstamo a otro banco que sí acepte la sustitución del IRPH.

3. Contratar otra hipoteca: la última posibilidad es contratar un préstamo hipotecario nuevo, con el que amortizar la hipoteca actual. De nuevo, puede escogerse entre una a tipo fijo, u otra variable pero indexada al euríbor.

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