Hace un año el Gobierno aprobó la primera medida de intervención en el mercado del alquiler, aplicando una limitación del 2% en las actualizaciones anuales de las rentas para los contratos vigentes. Cumplido el primer aniversario de este tope al alquiler, el mercado refleja un incremento medio de los precios del 10%, según los datos de Fotocasa correspondientes al precio de las viviendas ofertadas. Esta subida de doble dígito, según los expertos, se ha producido, en parte, como consecuencia de esta medida extraordinaria -que está dentro del Plan Nacional de Respuesta a la guerra de Ucrania para paliar la inflación-, que entró en vigor el 1 de abril de 2022.
En el sector coinciden en que una de las principales consecuencias de la misma es que los propietarios han subido los precios en los nuevos contratos para compensar esa limitación, que solo afecta a las actualizaciones anuales, a lo que se une la reducción de la oferta disponible y una demanda creciente.
"Las rentas de alquiler no paran de subir porque hay muy poca oferta y mucha demanda, es una ley básica de mercado. Limitar la actualización de las rentas de alquiler ha sido una mala decisión, porque inmediatamente los arrendadores han entendido y sufrido en sus propios bolsillos la pérdida de poder adquisitivo, mientras a su alrededor subían todos los precios por la alta inflación. Además, muchos propietarios para paliar estas limitaciones, muchas veces en contra de nuestras recomendaciones, han subido las rentas en los nuevos alquileres, previendo esta pérdida económica de futuro", explica José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). La aplicación de esta medida ha desincentivado "a los propietarios a que mantengan sus viviendas en el mercado o a que introduzcan nuevas, porque limita la rentabilidad", señala María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Nueve regiones en máximos
El precio de los arrendamientos cerró marzo en 11,5 euros/m2/mes, de media. De este modo, marca un nuevo récord al subir un 9,7% interanual, según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa, correspondientes al precio de las ofertas de los nuevos alquileres. "El alquiler estaba obligado a mostrar una tendencia al alza tras finalizar sus caídas de precio en 2021 provocadas por el descenso de la demanda en plena recuperación pandémica. Pero la vuelta a la normalidad ocasionó que la demanda se elevase por encima de los niveles prepandémicos, en un periodo de tiempo muy corto, en el que al mercado no le ha dado tiempo a poder absorber", indica Matos.
A una demanda en máximos se ha unido una reducción de oferta de manera "muy brusca" desde el 2021, tal y como explica la experta. De hecho, desde que la limitación de subida del precio entró en vigor en 2022, desde el portal inmobiliario detectan que "la oferta se ha reducido en un 30% -aunque la sobrerregulación no sería el único motivo-, ocasionando que el stock se encuentre en mínimos históricos".
El precio del alquiler tocó techo en nueve regiones en el último año
A lo largo del último año-entre marzo de 2022 y el mismo mes de 2023-, el precio de los arrendamientos tocó techo en nueve comunidades autónomas. Se trata de Madrid (16,25 euros/m2/mes), Baleares (15,96 euros/m2/mes), Cataluña (15,68 euros/m2/mes), Canarias (11,90 euros/m2/mes), Navarra (10,71 euros/m2/mes), Comunidad Valenciana (10,61 euros/m2/mes), Andalucía (9,51 euros/m2/mes), Castilla y León (8,22 euros/m2/mes) y Extremadura (6,22 euros/m2/mes). En el caso de las tres primeras regiones, cuentan con los precios más caros de todo el país para los inquilinos.
Si se compara la evolución de los precios a lo largo del último año se observan importantes incrementos en la mayor parte del país, según los datos del portal inmobiliario. Destacan las subidas experimentadas en Baleares (31,9%), Canarias (19,5%), Comunidad Valenciana (14,6%), Cantabria (13,8%) y Madrid (13,7%), todas de doble dígito.
Las rentas engordaron con menor intensidad en La Rioja (1,6%), Aragón (1,8%), Región de Murcia (2,5%) y País Vasco (3%). Al otro lado de la balanza se encuentra Castilla-La Mancha, ya que fue la única comunidad autónoma donde los precios bajaron, aunque con un moderado descenso del 0,3%. A cierre de marzo, el precio de los alquileres en dicha región se situaba en 6,10 euros/m2/mes, la renta más asequible del país.
Las rentas seguirán subiendo
Y la limitación se mantiene. La nueva ley de vivienda, cuya aprobación irá al Congreso esta misma semana, establece el mantenimiento del tope a la subida de los arrendamientos al 2% en 2023, elevar el límite al 3% en 2024 y a partir de ese año crear un nuevo cálculo por el cual se actualizarán todos los alquileres para dejar de referenciarlos al IPC. Con la llegada de la nueva norma, según distintas voces del sector, las rentas no van a dejar de subir, ante una posible pérdida de poder adquisitivo de los propietarios y la escasez de oferta actual.
Desde ANA creen que, si se aprueba la nueva medida, actualizar las rentas al 3% para el 2024 "será mejor que el porcentaje actual", mientras que respecto al nuevo índice con el que se actualizarán los alquileres consideran que "habrá que esperar y analizarlo con mucha cautela". "En un mercado fuertemente tensionado con una gran demanda, el alquiler seguirá subiendo y el único límite lo marcará la capacidad de los demandantes de poder pagar esas rentas", expone el director general de ANA, quien añade que "mientras los precios no se intervengan y se limiten, entenderíamos que los propietarios quisieran subir las rentas de los nuevos arrendamientos para compensar las limitaciones que se les impongan".
Los precios seguirán creciendo debido a que la oferta de vivienda es cada vez más escasa
En esta línea, desde Fotocasa ven probable que "los propietarios que saquen al mercado nuevos contratos repercutirán en el precio las limitaciones y el inquilino será quien termine sufriéndolas". Si estas medidas llegan a entrar en vigor, creen que su efectividad "será reducida", ya que "supondrá un respiro para los contratos actuales al contener subidas desorbitadas, pero en el largo plazo para los nuevos inquilinos o colectivos vulnerables como los jóvenes que buscan vivienda por primera vez o que se introducen en el mercado, probablemente se encontrarán con un mercado del alquiler cada vez más limitado en cuanto a oferta y menos dinámico, en el que será muy difícil entrar, porque los precios serán muy altos", concluye Matos.
Para Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance en Colliers, "esta medida no va a tener ningún efecto positivo en la evolución del precio de las viviendas en alquiler como tampoco lo han tenido la regulación durante este año. Los precios seguirán creciendo por una oferta cada vez más escasa a consecuencia de las inseguridad e incertidumbre jurídica que se están introduciendo en el mercado de vivienda en alquiler".
De este modo, el experto indica que "los cambios normativos aumentan la inseguridad jurídica, sin un incremento en la rentabilidad, es más, se produce una reducción de la rentabilidad ya que se limita la actualización del alquiler por debajo del IPC mientras que los gastos sí que siguen subiendo conforme al IPC". Es por ello que muchos de los propietarios actuales, en su mayoría particulares, "van a retirar sus viviendas del alquiler y en otros casos las van a poner a la venta, ya que el incremento de los costes y de la financiación les va a dejar de compensar la rentabilidad que reciben y, en definitiva, lo que vamos a tener es un parque de viviendas de alquiler muy inferior, lo que va a seguir impulsando los precios al alza", matiza de la Fuente.
