Vivienda - Inmobiliario

La cara oscura del sistema de alquiler 'jeonse' que provoca estafas y suicidios en Corea del Sur

  • El inquilino paga por adelantado la mitad o más del valor del inmueble
  • Se recupera el dinero al acabar el alquiler y el arrendador obtiene intereses
  • Se han multiplicado los casos de fraude que se aprovechan de este esquema
Vista de la ciudad de Seúl. Foto: iStock

Tres personas se han suicidado en corto período de tiempo en Corea del Sur y el motivo parece haber sido el mismo: una estafa que se nutre del particular sistema de alquiler de viviendas que ha predominado durante años en el país, el denominado jeonse.

A diferencia de otras partes del mundo, donde el alquiler se paga mensualmente, el jeonse hace que los inquilinos paguen por adelantado entre el 50% y el 80% del valor de mercado de la propiedad -a menudo el equivalente a cientos de miles de euros- y recuperan el dinero al final del plazo de arrendamiento, que suele ser por dos años. En ese plazo, el propietario saca rédito de los intereses derivados de invertir ese dinero en fondos o en la compra de más propiedades.

Esta fórmula se contrapone a las otras dos existentes en Corea la hora de acceder a una vivienda: el weolse y el maemae. La primera sería el alquiler habitual que conocemos en Europa, con una fianza inicial y pagos mensuales; si bien con la particularidad de que estos depósitos iniciales suelen ser más altos en Corea a cambio de una renta mensual más baja. La segunda, que se podría traducir como "régimen de compra-venta", sería la hipoteca al uso.

Las estadísticas oficiales muestran que el sistema weolse ha ganado peso en los últimos años frente al tradicional jeonse. Según datos oficiales recopilados por Jikbang, en el caso de Saúl, en el primer trimestre de 2019 el 59% de los contratos de arrendamiento fueron por la fórmula jeonse y el 41% por la fórmula de la renta mensual. En el mismo período de 2022, el sistema weolse se impuso con un 51,6% de los contratos. Según datos del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transportes, en 2019 el 58% de los surcoreanos vivían en una vivienda de su propiedad, el 15,1% en un alquiler bajo el sistema jeonse y un 23% bajo la fórmula weolse, ya fuera con una mayor fianza inicial o, minoritariamente, solo con la renta mensual.

Los bajos tipos tras la crisis de 2008 hizo que los propietarios prefirieran arrendar por alquiler mensual al prever menos intereses generados con el depósito inicial del inquilino, lo que redujo la oferta de inmuebles jeonse e hizo aumentar su precio. Al mismo tiempo, una nueva legislación favorable a los inquilinos a la hora de prorrogar su contrato hizo repintar aún más los precios. Ahora llega la otra 'cara de la moneda'. La subida de los tipos de interés (del 0,5% a mediados de 2021 al 3,5% actual) ha hecho que los coreanos tengan más difícil comprar una vivienda, así como pedir un préstamo para hacer frente al pago inicial del jeonse, con unos precios que vienen de niveles estratosféricos.

Con todo, el sistema jeonse, popularizado a partir de los años 60, sigue siendo muy empleado y tiene ventajas como que el inquilino se libra de pagar una renta mensual y al final del alquiler recupera todo su dinero. Asimismo, le permite liquidar el préstamo contraído para hacer este pago -en Corea del Sur hay créditos para ello- si concluye el alquiler y no tiene previsto entrar en otro. Sin embargo, presenta inconvenientes como que hay que disponer de una importante cantidad de dinero para el pago o hacer frente a los intereses del banco al pedir el préstamo y grandes riesgos como que haya mala praxis por parte de los propietarios y los inquilinos acaben perdiendo todo su dinero. Se ha dado también el caso de un gran propietario de más de 1.000 inmuebles que falleció y dejó en el limbo a sus inquilinos.

Detrás de los citados casos de suicidios hay un esquema de estafa que se aprovecha de este sistema. Hasta ahora, más de 1.700 inquilinos han perdido unos 309.900 millones de wones (unos 230 millones de euros) y aproximadamente la mitad de las víctimas tenían entre 20 y 30 años. Desde julio, las fuerzas del orden han acusado a 2.188 personas implicadas en las estafas de alquiler y han detenido a 209.

Problema entre los jóvenes

El sistema jeonse es especialmente popular entre los coreanos más jóvenes, que utilizan el sistema como trampolín para acceder en el futuro a la propiedad de una vivienda al no dejarse la renta en un alquiler mensual. Las últimas muertes relacionadas con el sistema de alquiler han sido precisamente de personas de entre 20 y 30 años.

Los casos afectan casi exclusivamente a chalés, propiedades de poca altura, más baratas y con menos servicios que otros apartamentos coreanos. Los casos también se han centrado en Incheon, una zona a las afueras de Seúl, una de las ciudades más caras del mundo.

El alud de casos ha hecho que las administraciones estén reforzando la aplicación de la ley en todo el país para hacer frente a la situación. La Agencia Nacional de Policía de Corea ha informado este jueves de que está redoblando sus investigaciones sobre presuntos casos de fraude en el alquiler, incluyendo la ampliación de las pesquisas a agentes inmobiliarios vinculados a posibles fraudes.

El partido gobernante también ha asegurado que intentará confiscar todos los bienes relacionados con estos casos, y el gobierno pidió el miércoles a las entidades crediticias que suspendieran la subasta de viviendas en las que se hubiera estafado a los inquilinos.

El presidente Yoon Suk Yeol ha prometido tomar medidas enérgicas ante el creciente número de personas que caen presas de estos propietarios, apodados "reyes de las villas" por el gran número de propiedades que poseen. Estos depósitos representan a menudo los ahorros de toda una vida para los inquilinos en Corea.

Estos compromisos llegan después de que esta semana muriera una tercera persona -una mujer de unos 30 años- por aparente suicidio en relación con una de las presuntas estafas que dejaron a los inquilinos sin un céntimo, informa Bloomberg. Esto ocurría pocos días después de que un hombre fuera hallado muerto en su casa, también relacionado con un caso similar.

Riesgo para toda la economía

Más allá de la cascada de estafas, el sistema jeonse entraña peligros a un nivel macroeconómico. El mercado inmobiliario de Corea del Sur corre el riesgo de sufrir una caída acelerada provocada por este particular esquema, un resultado que podría situar a su tambaleante economía bajo una mayor presión y pondría a prueba la confianza de los inversores, ya asustados por las recientes turbulencias del sector financiero.

Esta práctica generalizada proporciona a los propietarios dinero apalancado, lo que sitúa al jeonse en el centro de la especulación inmobiliaria y los desequilibrios financieros del país. Los depósitos por un apartamento en Seúl alcanzaron un máximo de casi 678 millones de wones (más de 500.000 euros) el año pasado. El hecho de que los que no tienen ahorros suficientes para los depósitos pueden pedir los referidos préstamos bancarios especiales añade una línea de falla a un ecosistema que impulsa el mercado al alza, al tiempo que aumenta potencialmente las pérdidas cuando los precios bajan. 

"El jeonse puede amplificar fácilmente los riesgos en tiempos de crisis", afirma a Bloomberg Park Won Gap, analista inmobiliario del banco Kookmin. "Este año puede convertirse en un factor más importante para la economía que los altos tipos de interés o una posible recesión".

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