Vivienda - Inmobiliario

La rentabilidad de invertir en inmuebles va mucho más allá de Madrid y Barcelona

  • España se ha consolidado como uno de los destinos internacionales más atractivos
  • Invertir en una vivienda para después alquilarla es más rentable que hace 10 años

Es un hecho que el mapa inversor en España es cada vez más interesante y al mismo tiempo extenso y diverso. La inversión inmobiliaria, siempre en busca de nuevas oportunidades, también mira ahora hacia las pequeñas y medianas capitales, poniendo de manifiesto que hay rentabilidad más allá de las grandes ciudades como Madrid y Barcelona.

España se ha consolidado como uno de los destinos internacionales más atractivos de inversión inmobiliaria, algo que se entiende al echar un vistazo a los mercados de estos dos grandes núcleos. Precisamente su consolidación es la que ha permitido que el atractivo inversor se desplace también a otros puntos de España. Algo comprensible si tenemos en cuenta que muchos españoles siguen encontrando en el ladrillo ese destino seguro en el que sacar rendimiento a sus ahorros.

El ejemplo más accesible y evidente es la inversión en residencial. De hecho, invertir hoy en una vivienda para después alquilarla es más rentable que hace 10 años. Según Idealista, esta inversión en 2022 ofrecía en España, de media, una rentabilidad del 7,2%. Pero Lleida, con un 8,3%, es la capital que destaca por proporcionar mayor tasa de rédito. Tras ella, Murcia (8,2%), Huelva (8,1%) y Jaén (7,3%). Ni rastro de Madrid o Barcelona entre las primeras posiciones.

Las dos principales urbes, de hecho, quedan lejos del podio. Madrid es una de las ciudades con un retorno de la inversión más bajo, un 4,9% sólo por delante de Pamplona, La Coruña, Palma y San Sebastián. Barcelona, logra una rentabilidad del 5,7%. En el evolutivo, según arrojan los datos de la plataforma inmobiliaria, Huelva y Zamora son las capitales de provincia en las que más creció la rentabilidad entre 2021 y 2022.

Rentabilidad con vistas al mar

Las ciudades con playa también reivindican su atractivo. El informe Rentabilidad en municipios costeros en verano de 2022, elaborado por Fotocasa, subraya el potencial de este tipo de activos, con municipios como Gandía o Santa Pola por encima del 10%. Desde Urbanitae lo hemos constatado en varias de las operaciones de financiación participativa que hemos desarrollado en este tipo de localizaciones. Un buen ejemplo de ello fue el proyecto Pinares I, en el Puerto de Santa María (Cádiz), junto a la promotora Carpio Capital, en el que la rentabilidad alcanzó un 48% en un plazo de 26 meses, lo que supone una TIR del 19,2%.

Si desplazamos la mirada hacia estas ciudades, el acceso a la inversión es una de las principales ventajas. Por razones evidentes, los precios de la vivienda son notablemente más bajos que en Madrid y Barcelona, que sufren tensiones tanto en el formato de propiedad como de alquiler. La ausencia de estas fricciones, además, hace que las ciudades pequeñas se libren de las regulaciones y restricciones más habituales en los grandes municipios. No obstante, siempre hay que ser cauteloso con las inversiones porque en mercados con menor liquidez es más complicado rastrear y predecir las rentabilidades.

También hay que tener en cuenta que, en lugares donde la competencia entre inversores es menos hostil, es más fácil encontrar posiciones más estables y, por tanto, menos volátiles. Esto implica que, en términos de riesgos, los inversores pueden encontrar el atractivo en activos en los que las posibilidades de fluctuación son más reducidas.

Por otra parte, la rápida digitalización de muchas empresas y el nacimiento de otras de cultura netamente digital está facilitando que poco a poco parte de este tejido no se concentre únicamente en las grandes capitales. Al mismo tiempo, esto permite que ciudades de pequeño y mediano tamaño registren una mayor demanda de vivienda, aunque por el momento esto sea más visible en las que tienen un tamaño considerable –como Córdoba o Málaga– y no tanto en las pequeñas, que en muchos casos siguen lidiando con las consecuencias más evidentes del reto demográfico.

No solo en la vivienda

Por supuesto, el atractivo de las inversiones inmobiliarias más allá de Madrid y Barcelona no se queda sólo en el residencial. El ejemplo habitual es el caso del inmologístico. Otros puntos de España poco a poco van ganándoles terreno a los grandes focos del centro de la península y de Cataluña, con cada vez mayor número de plazas logísticas en Valencia, Zaragoza, Málaga o Bilbao.

Por lo que respecta a otros segmentos, según datos de Idealista, los locales comerciales -uno de los productos con mayor rentabilidad en todo el mapa- ofrecen los mejores retornos en Santa Cruz de Tenerife (11%), Lleida y Ávila (10,7% en ambas), Huelva (10,6%) y Luego (10,5% en las dos). Caso similar es el del nicho de las oficinas que, con Sevilla a la cabeza -y una rentabilidad bruta del 13,4%-, ofrece oportunidades de inversión muy atractivas en ciudades como Zaragoza (10,8%), Albacete (10,6%) o Almería (10,3%).

Sin duda, la inversión inmobiliaria en España -en casi cualquier punto del mapa- está más viva que nunca. Y sobre la diversificación de las inversiones, tanto geográficamente como en tipos de activos, en Urbanitae lo hemos tenido claro desde el principio. Sin ir más lejos, ya en 2022 nuestros proyectos se repartieron en siete comunidades y 20 ciudades diferentes.

El crowdfunding inmobiliario es el mejor ejemplo que se nos ocurre para tomarle el pulso a un inversor que no se conforma con mirar solo a los grandes núcleos urbanos, sino que entiende ya que la financiación participativa es posible en cualquier ciudad de España.

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Comentarios 8

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Enazo Teas
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El que espere encontrar rentabilidad en el ladrillo con la que se avecina, mejor que se lo haga mirar por un buen especialista.

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#1
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Claro que sí guapi y mientras a los jóvenes de aquí que les den por culo...

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#2
john
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Vaya, estábamos tranquilos y aparecen estudios de rentabilidades "brutas".

Habrá que considerar el "riesgo ciudad" antes de mirar que algo tiene un x% y saber en cuanto se va a quedar al final.

Tipo de inquilino de la zona, riesgo de impago (¿seguro? -> -rentabilidad), mayor coste de mantenimiento, instalaciones obsoletas, antiguedad del parque, burocracia de ayuntamientos, IBI's, tasas y otras imposiciones.

Cuidadito con venir a pecho descubierto que los hay que han salido por piernas.

Pero bueno, bienvenidos a comprar y rentabilizar mis inversiones.

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#3
Juan
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El problema no son los edificios viejos de los años 60, el problema son los edificios viejos en zonas húmedas o sísmicas. Los bancos dejarán de financiar hipotecas para estos edificios que han agotado su vida útil. No se deberia hacer una hipoteca de un bien inmueble que tiene agotada su vida útil. En Madrid no hay problema sísmico ni de humedad, pero en BCN o esta rehabilitado por completo o el valor del inmueble es solo el del suelo. Esto cambiará mucho el mercado inmobiliario de las próximas décadas.

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#4
Juan
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El problema no son los edificios viejos de los años 60, el problema son los edificios viejos en zonas húmedas o sísmicas.

Esta al cae que los bancos dejen de financiar hipotecas para estos edificios que han agotado su vida útil. No se deberia hacer una hipoteca de un bien inmueble que tiene agotada su vida útil. En Madrid no hay problema sísmico ni de humedad, pero en BCN o esta rehabilitado por completo o el valor del inmueble es solo el del suelo y no es viable plantaer una financiacióna largo plazo con un inmueble en situación legal de ruina (casi todod los edificios con patologías de los 60). Esto cambiará mucho el mercado inmobiliario de las próximas décadas.

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#5
Juan
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Al invertir en inmuebles hay que tener en cuenta que en España nunca hemos tenido un parqué inmobiliario con un porcentaje alto en estado de ruina y eso es lo que va a marcar la inversión en las próximas décadas. Hay edificios que resisten 200 años pero también hay un porcentaje pequeño pero significativo en términos totales de edificaciones que no llegan a los 100 años o con necesidades de rehabilitación que no van a sufragar los vecinos. El principal problema las zonas sísmicas, no porque se caiga el edificio pero sí porque sufra daños importantes que los hagan inhabitable. Es muy importante la rehabilitación estructural a tiempo para evitar males mayores.

Puntuación -1
#6
sevillo
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a mis fans,

dejad de comprad ladrillo que yo si veo alguno "majo" lo compro con la rentabilidad de los otros y os lo vuelvo a alquilar jajajaja.

forrandome estoy con mis pisitos y local en Barcelona.

156 Saludos,

pd: lo se soy el mejor. ah! y quien piense que van a bajar... que mire la subida que van a pegar en un par de meses jajajaja

Puntuación -4
#7
Trinitario
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Sevillo, ya sabemos que lo tuyo es una farsa, pero igual hay algun memo que te cree. No te crearía eso un cargo de conciencia.

Puntuación 2
#8