El tope al precio del alquiler que impulsa la nueva Ley de Vivienda puede afectar al 40% de los hogares españoles. Así lo explica el último informe de Atlas, que ha analizado el impacto de esta normativa basándose en las áreas que se categorizan como zonas "tensionadas".
Según los cálculos de la consultora, y tomando como escenario los criterios menos estrictos y por tanto de mayor alcance, el porcentaje de zonas que podrían incluirse en dicha categorización se elevaría hasta el 14,55%, o lo que es lo mismo, un total de 1.606 códigos postales que se distribuyen por 52 provincias.
Según los datos manejados por la plataforma Fragua, el software especializado en análisis de datos inmobiliarios de Atlas, estas áreas aglutinan más del 40% del total de los hogares de España.
El Anteproyecto de Ley estipula que las Comunidades Autónomas podrán declarar "zonas de mercado residencial tensionado" bajo los criterios establecidos a nivel estatal. La clave se encuentra en la definición de dichos criterios, que en la actualidad están siendo estudiados por el Gobierno.
El criterio principal se guiará por la llamada Tasa de esfuerzo, es decir, el porcentaje de la renta disponible de la unidad familiar que se destina anualmente al pago del alquiler y los gastos básicos de la vivienda (12 mensualidades más suministros). Sin embargo, los distintos criterios que se están barajando en la actualidad para la definición de estos parámetros plantean tres escenarios muy distintos.
Tres escenarios
El escenario A aplica a que el área tenga una tasa de esfuerzo media superior al 30% y en ese caso entrarían el 40% de los hogares españoles, siendo Málaga, Alicante, Barcelona, Las Palmas o Madrid las zonas más afectadas.
El escenario B recoge que el área tensionada tenga una tasa de esfuerzo media superior al 30% y, además, que el precio del alquiler del área haya subido por encima del IPC regional en los últimos 5 años. Esto supone que un 23,63% de los hogares de España, cinco millones, estarían dentro de un área tensionada, es decir, un 42,19% menos que en el caso de que únicamente se tuviese en cuenta la tasa de esfuerzo, explica el informe de Atlas Real Estate.
En este caso, provincias como Málaga, Madrid o Alicante (aunque también Baleares), siguen manteniéndose como las provincias con mayor número de áreas tensionadas. Si bien es cierto, que los números totales se reducen de manera sustancial.
El escenario C, que apunta que el área tenga una tasa de esfuerzo media superior al 30% y que el precio del alquiler en los últimos 5 años haya subido al menos un 5% por encima del IPC regional de los últimos 5 años, afectaría al 19,83% de los hogares.
Así, desde Atlas recalcan que "la definición de área tensionada y las características que debe cumplir tiene una importancia sustancial dentro de la Ley, especialmente entre la que tienen en cuenta la evolución del mercado y el IPC y la que no" y recuerdan que "declarar un área como tensionada tiene implicaciones en la decisión de los inversores, ya que las previsiones en las subidas de precios tienen gran peso a la hora de analizar la rentabilidad en los modelos financieros".
