Barcelona
El inmobiliario español espera con recelo a que el Gobierno desempolve la nueva ley de vivienda, que tiene guardada en el cajón desde hace cuatro meses. El Ejecutivo pretende aprobarla antes de final de año, pero todavía no pasó ni siquiera por el Congreso, por lo que el sector aprovecha para acelerar los trámites pendientes antes de la nueva norma. ¿Todo? No todo. En Cataluña miran con las manos en los bolsillos los cambios del nuevo marco, que hace años que ya sufren en ciudades como Barcelona. "Esto es el laboratorio de ideas que luego se exporta a todo el país", resume un empresario del ladrillo.
La capital catalana instauró en diciembre de 2018 la reserva del 30% de vivienda de protección oficial (VPO) tanto para las nuevas construcciones como para las rehabilitaciones. Tras vivir durante años de las licencias tramitadas con anterioridad a la ley, la ciudad no se recuperó de la caída de la pandemia. "Desde la entrada en vigor de la ley, las licencias solicitadas son ínfimas", lamenta Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Catalunya (APCE).
"Los números no salen", añade. El dirigente advierte de que el impacto de la norma se verá a partir de este año. "Tuvimos una moratoria de dos años con las licencias en marcha, pero ya estamos en la cola de estos permisos; me gustará ver los datos de promociones de todo 2022", zanja. Aunque todavía no existen datos oficiales, el Colegio de Arquitectos de Cataluña (COAC) sí ofrece algunas pistas de la tendencia actual: la superficie visada en la capital catalana sigue por debajo de los niveles prepandemia. Los metros cuadrados de vivienda de nueva creación visados en el primer semestre de este año fueron 776, el peor dato –solo por detrás de 2020- del último lustro.
Para la institución, parte de la culpa la tiene la obligatoriedad de guardar un 30% de las obras para VPO. La norma provocó que la inversión mudara a las localidades de la primera corona de Barcelona, que no imponen ninguna limitación y crecen por encima del 30% interanual. Cataluña también avanza y tuvo en 2022 el mejor primer semestre de los últimos cinco años. "Se está volviendo a construir en zonas en las que hacía muchos años que no pasaba", celebra Vilajoana.
El traslado de la inversión no se produce solo hacia los aledaños de la ciudad liderada por Ada Colau. "La actividad busca alternativas a Barcelona y las encuentra en Madrid, Valencia o Málaga; Cataluña no se lo puede permitir", sostiene el líder patronal. Un aviso para el mercado español, presionado por la pujanza de Portugal, que desde hace años impulsó una política fiscal agresiva para captar inversiones de otros países.
Pocos conocen mejor los deseos de los grandes inversores que los consultores inmobiliarios, acostumbrados a moverse entre líneas en busca de oportunidades para fondos de inversión y family offices. Ricardo Martí, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), apunta en la misma dirección: "Consideramos que los cambios legislativos acometidos pueden llegar a restar crecimiento al mercado y añadir incertidumbre; no es bueno para atraer la inversión y desarrollar el mercado". "La inseguridad jurídica producida por esta medida y la reducción de márgenes en los proyectos estaría forzando a los inversores a demandar una rentabilidad más alta, reduciendo así el nivel de actividad", añade.
La limitación de precios, tumbada por el Tribunal Constitucional
Otra de las quejas del ladrillo en Cataluña es la norma que limitaba los precios de los alquileres, tumbada por el Tribunal Constitucional en marzo. Esta es otra de las posibilidades que abre la nueva ley de vivienda. El impacto varía según a quién se le pregunte: la Generalitat asegura que las rentas medias en la autonomía cayeron el 1,4% en 2021 hasta los 724,09 euros al mes. La industria defiende todo lo contrario. "Son leyes que no cumplieron con las expectativas", asegura Martí. "Los estudios publicados evidencian una reducción de la oferta en zonas reguladas —un 15% según Monràs i Garcia Montalvo— que, a su vez, podría elevar la tensión en zonas no reguladas, aumentando los alquileres y limitando aún más la oferta de vivienda asequible, señalan expertos de ESADE", zanja.
La cátedra Vivienda y Futuro APCE-Universitat Pompeu Fabra pide centrar los esfuerzos en generar una mayor oferta en alquiler, en particular, alquiler social, tras comprobar con los datos de San Francisco, Berlín, Estocolmo y Boston que la limitación no funciona, pues los propietarios tienen menos incentivos para poner la vivienda al mercado.
Otra vez surge aquí el mantra de la colaboración público-privada, tantas veces demandada en Barcelona. El consistorio constituyó en noviembre Habitatge Metròpolis con Neinor Homes y Cevasa tras cuatro años de tramitación administrativa en la que no se puso ni una piedra. Es la gran esperanza del Ayuntamiento, pero se ve con recelo por el sector, a pesar de contar con los fondos Next Generation EU. "Las subvenciones ayudarán, pero veremos cómo va; en tres años volvemos a hablar", ironiza Vilajoana.
