Vivienda - Inmobiliario

Madrid, Barcelona, Valencia... ¿en qué grandes ciudades es más rentable invertir en vivienda para alquilar?

  • El retorno bruto del alquiler en España es del 4,4%
  • Las cifras van del 5,1% de Zaragoza al 4,1% de Barcelona

Comprar una vivienda para después ponerla en alquiler continúa siendo una opción al alza entre los pequeños y grandes inversores, a pesar de que la elevada inflación –en el 5,8% en diciembre- está mermando las rentabilidades reales.  Los últimos datos de Tinsa sitúan el retorno bruto del alquiler –sin descontar gastos- en el 4,4% a cierre de 2022, lo que supone una ligera subida frente al 4,3% del  año anterior.

En los grandes mercados existe cierta uniformidad, con cifras que van desde el 5,1% de Zaragoza al 4,1% de Barcelona. Entre ambas ciudades se sitúan Málaga (4,3%), Madrid (4,4%), Sevilla (4,5%) y Valencia (4,7 %). "En la división por distritos de estas ciudades se mantiene el esquema centro-periferia. Periferias con precios inferiores y mayores rentabilidades y centros urbanos con precios superiores y rentabilidades más contenidas", explica el último informe de Tinsa.

En el caso de Madrid, los distritos más rentables para invertir en vivienda de alquiler son Puente de Vallecas (6,2%), San Blas (5,8%) y Vicálvaro (5,4%), todos ellos en el sur de la ciudad. Por el contrario, el retorno para el propietario es significativamente más bajo en Chamartín (3,3%),  Hortaleza (3,4%) y Retiro (3,7%), que ocupan los primeros puestos de precios de compraventa más elevados de la ciudad. Los distritos de Chamartín, Salamanca, Chamberí , Arganzuela o Moncloa-Aravaca tampoco superan el 4% de retorno.

¿Y qué ocurre en Barcelona? La rentabilidad del alquiler que ofrece la Ciudad Condal es la más baja de los grandes mercados (4,1%), y no alcanza la media nacional. Los distritos más rentables para invertir en vivienda a cierre de 2022 son Nou Barris (4,7%), Ciutat Vella (4,5%), y Horta Guinardó (4,4%). Cifras muy similares arrojan los distritos de L'Eixample (4,3%), Sant Andreu (4,1%) y San Martí (4,1%). Por contra, las rentabilidades más bajas se consiguen en los distritos de Sarrià-Sant Gervasi (3,1%) y Les Corts (3,5%).

En cuanto a Valencia, la radiografía elaborada por Tinsa, la sitúa como la segunda ciudad del país con la rentabilidad bruta más elevada. En concreto, la ganancia de arrendar una vivienda se sitúa en el 4,7% de media. Las casas ubicadas en los distritos de Camins Al Grau (6,3%) y La Saïdia (5,4%) ofrecen el mayor retorno al inversor. En el lado opuesto están las ubicaciones de Ciutat Vella (3,3%) y L'Eixample (3,9%).

Todo el que quiera invertir en vivienda debe tener en consideración el importe y el precio al que se alquilará el inmueble, los cargos e impuestos que conlleva la operación o los gastos de mantenimiento. Sobre el precio del alquiler, también hay valorar las últimas medidas aprobadas por el Gobierno en esta materia. Esto es: ha ampliado el plazo de la actualización del alquiler a un máximo del 2% durante todo 2023 y ha congelado  el precio de los alquileres que se renueven hasta junio de 2023.

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