Vivienda - Inmobiliario

En un 2023 de estanflación, la inversión del alquiler turístico mantiene su fuerza

  • Tribuna de Julián Gil, cofundador de Suomma
  • El impacto final sobre los alquileres turísticos será moderado
  • El comprador recuperará algo del poder negociador perdido

El 2023 arroja algunas certezas, y muchas incertidumbres. En el 2020, se redescubrió la misma palabra en diferentes idiomas y se encontró en la boca de todos: ERTEs en España, furlough en Reino Unido, y Kurzarbeit en Alemania. Para 2023, esa palabra será estanflación. ¿Qué implicaciones tiene para el inversor inmobiliario, especialmente en alquileres turísticos?

La estanflación: indeseable fenómeno simultáneo de una dinámica inflacionista y un crecimiento económico mermado. La historia moderna nos deja pocos precedentes. La inflación suele favorecer al activo inmobiliario, pero el estancamiento económico lo perjudica: ¿cómo queda la inversión inmobiliaria cuando suceden ambas cosas a la vez? Los datos son insuficientes para emitir una opinión tajante al respecto.

Desde Suomma, nuestro análisis sugiere que los efectos contrarios de la inflación y la ralentización tenderán a anularse, y el impacto final sobre los alquileres turísticos y los valores inmobiliarios será moderado. Tanto ingresos como valores tendrán una senda más horizontal que vertical. Aquellos inversores que se mantienen al margen a la espera de "gangas", corren el riesgo de ausentarse totalmente, pues la oportunidad vendrá de estar en el mercado y negociar condiciones.

Desde Suomma, pensamos que este 2023, el comprador recuperará algo del poder negociador perdido en los últimos años. Vemos creíble una corrección suave del euro/m2, principalmente por falta de liquidez. El castigo será mayor para activos sobrevalorados, y menor para aquellos que demuestren capacidad de generar caja. En cambio, vemos estabilidad en ingresos por alquileres turísticos, que aumentarán por debajo de la inflación, dejando en tablas el efecto final.

La falta de liquidez favorecerá al comprador, aunque no perjudique a todos los vendedores de la misma manera. Sin embargo, el mercado recuperará una medida de disciplina financiera: los rasgos económicos del activo gozarán de mayor importancia, y primará la calidad individual, tanto en la selección del activo, como en la negociación y gestión del mismo.

La estanflación

En un sentido amplio y debido a paralelos evidentes, se suele recordar la década de los 70, cuando la estanflación afectó varias economías desarrolladas de manera simultánea. El entonces gobernador de la Reserva Federal, Paul Volcker, elevó los tipos de interés para atajar la inflación. Acarreó la ira de los políticos, pero cumplió su objetivo, a expensas del crecimiento económico, menguante hasta 1983.  

Más recientemente, tenemos la experiencia de Brasil la década anterior con la estanflación. Allí, la estanflación coincidía con un "boom" de obra nueva hotelera, lo cual sumó a las dificultades del sector: el exceso de stock no se repite en España (BBVA apunta a la desaceleración de visados de obra nueva en los últimos 14 meses).  

¿Será como la gran crisis?

Hay motivos para pensar que 2023 no será igual a 2009, principalmente por el empleo. Aunque existe el riesgo de frenazo económico, no necesariamente se le asocia un desempleo pronunciado. Las últimas previsiones de Goldman Sachs apuntan a un paro europeo de 7,2% (desde 6,7%), y BBVA para España contempla que suba del 12,9% al 13,3%. 

Por contra, Citi y BBVA ubican la inflación europea en el 2023 entre 4,0% y 4,9%: menor que la del último tramo de 2022, pero aún por encima de los tipos actuales. La respuesta natural de la política monetaria será la de elevar los tipos antes de poderlos bajar, por lo que esperamos una liquidez reducida. BBVA proyecta, a nivel generalizado para el mercado inmobiliario español, un crecimiento entre 0 y 5%, siempre por debajo de la inflación.  

Asimismo, se suele recordar el desplome de valores de viviendas en la costa española como consecuencia de la Gran Crisis Financiera del 2008.  Dicho desplome se debía principalmente a un exceso de oferta, y que, al ser segundas residencias, no generaban caja. El mercado costero tardó 6 años en absorber la sobreoferta; la obra nueva vuelve a crecer en 2015, pero a ralentí de la demanda. Vuelven a subir los valores: ahora, con AirBnB, las viviendas generan caja. La estanflación llega sin que el mercado sufra de la sobreoferta del 2008.

El efecto en alquileres turísticos

El riesgo principal en el lado de la demanda es que el estancamiento económico deprima al turismo, y por tanto, las pernoctaciones en pisos turísticos. Los datos económicos sugieren que en situaciones de este tipo -de ralentización pero manteniéndose cerca del pleno empleo- los viajeros sustituyen destinos más caros por otros más baratos, y hacen lo mismo con sus alojamientos. No dejan de viajar, y tampoco de pagar por alojamiento en sus viajes.

Por contra, siempre se ha dicho que los activos inmobiliarios son un refugio seguro ante la inflación. Más aún con alquileres vacacionales, ya que con cada check-in se actualizan precios: se asimila la inflación. Sin embargo, los alquileres -en general- también sufren cuando la economía se ralentiza. ¿Se impondrá la  inflación o la recesión?

Desde Suomma, calculamos un índice para medir el rendimiento de mercados relevantes para invertir en alquileres turísticos: medimos la evolución del euro/m2 que pide el vendedor, y la facturación bruta de un piso de dos dormitorios de gama media. El índice se compone de grandes urbes como Madrid y Málaga, localidades clave de la Costa del Sol y Costa Blanca, otros mercados costeros importantes (Salou, Gandía o las Palmas), y también ciudades medianas (Salamanca y Gerona).  Se miden los ingresos que genere el típico piso de 2 habitaciones y gama media.  

Entre las exclusiones, destacan plazas tan importantes como Barcelona, Valencia y Sevilla; o zonas costeras relevantes como Baleares, principalmente por normativas desfavorables al inversor.  En los casos de Valencia y Sevilla, por ejemplo, se percibe cierta inconsistencia en la concesión de licencias turísticas a aquellos trámites que cumplan con criterios (bajos o primeros, fuera del Centro Histórico y el Cabanyal en Valencia, por ejemplo); de resolverse, se incluirían en el índice. 

Visión de mercado

De cara al 2023, estudiamos la correlación que pueda haber entre el rendimiento de este índice con la inflación, la actividad económica y el desempleo. Nuestros cálculos sugieren que tanto valores inmobiliarios como beneficios de alquileres turísticos dibujarán una senda lateral que vertical.  

Desde Suomma no prevemos una caída masiva en la caja generada por alquileres turísticos. Tampoco existe la misma sobreoferta que en el 2008, y, aunque hubo cierta agresividad en lustros recientes concediendo hipotecas, no ha sido comparable con la burbuja que estalló en 2008. 

Sin embargo, vemos probable que los tipos del BCE superen el 3%, afectando principalmente la liquidez.  Dicha subida podría, en última instancia, provocar morosidad y la entrada de mucho producto barato en el mercado, pero vemos señales de actuación política para mitigar tales efectos. Por tanto, las buenas oportunidades vendrán mediante negociaciones bilaterales, más que por presiones del entorno macroeconómico. Pueden reducirse más los volúmenes de compraventa, que el valor de las mismas. 

En épocas de movimiento horizontal, el inversor, más que acogerse a tendencias de mercado, debe virar hacia la selección. El sector de corta estancia demuestra diferencias importantes entre activos que son "del montón" y aquellos que se posicionan de manera competitiva. La distancia al aeropuerto y la playa, por ejemplo, recobrará protagonismo para distinguir entre activos. 

Por terminar con ejemplos con números que ilustren la importancia de la selección, en mercados clásicamente vacacionales, como pueden ser Calpe o Marbella, la diferencia entre un activo vacacional "medio" y uno competitivo es abrumadora. Si la propiedad vacacional mediana en Calpe tiene un 58% de ocupación, la que ocupa el primer cuartil se planta en 88%. En Marbella, las cifras son parecidas: 56% y 81%, respectivamente. Esto se traduce a 109 y 92 días más de ocupación al año; aunque no hay vínculo directo entre el percentil y el grado de administración profesional, es un padrón que se repite. En Marbella, por ejemplo, este cuartil de diferencia puede suponer la diferencia entre cubrir una hipotética cuota hipotecaria cada mes, o no. En 2023, se notará la diferencia entre aquellos que inviertan basándose en datos, y aquellos que lo hagan a ojo. 

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