¿Qué va a pasar con el mercado de la vivienda el próximo año? Esta una de las grandes incógnitas en un país en el que la mayor parte del ahorro de los ciudadanos se destina al sector inmobiliario.
Pese a que vivimos en un escenario de mucha incertidumbre la mayoría de los asesores y analistas consultados por este medio coinciden en que durante 2023 el precio de la vivienda seguirá al alza. Eso sí, la subida será mucho más moderada.
Concretamente, los analistas financieros prevén que este ejercicio se cerrará con un encarecimiento de la vivienda de entre el 5% y el 7%, mientras que en 2023 las estimaciones bajan hasta incrementos que se moverán en la horquilla del 1% y 1,7%. Se trata de medias que incluyen producto de segunda mano y obra nueva, dos mercados que se mueven a velocidades totalmente diferentes y que manejan tamaños muy dispares, puesto que la vivienda usada acapara aproximadamente un 80% de las operaciones de compraventa.
Las previsiones más positivas se manejan de hecho para la obra nueva. Mucho tiene que ver en esto la menor dimensión de este mercado, ya que precisamente el hecho de que haya una oferta más reducida tensiona los precios al alza. De hecho, los expertos auguran que la construcción de viviendas continuará siendo insuficiente por debajo de las 100.000 unidades anuales, acentuándose el problema de falta de oferta en las grandes ciudades y en las zonas con mayor empuje económico y demanda. De este modo se mantendrá la tensión en los precios, especialmente en el mercado del alquiler, ya que una menor accesibilidad al a vivienda en propiedad engrosa la demanda en el alquiler, que también carece de oferta.
¿Porqué se produce menos vivienda nueva?
La menor producción de vivienda de obra nueva responde a diferentes factores como la falta de suelo finalista (listo para construir) y su elevado precio. Asimismo, pese a que los costes de construcción se encuentran ya en una senda de estabilización tras haber experimentado incrementos récord, se van a encarecer los costes financieros de las obras por el impacto de la subida de tipos. Todo esto se traduce en que la solicitud de licencias para construir nuevas viviendas no va a crecer en 2023.
Compraventas
La situación excepcional de incertidumbre que se vive a nivel global afectará también en el número de transacciones, siendo muy probable, según los expertos, que se registre un descenso de la demanda en la primera mitad de 2023. Así, el sector descuenta una caída de las operaciones de alrededor del 12% el próximo año, tras dos años de fuerte crecimiento.
De hecho, los expertos consultados aseguran que en los últimos meses ya están viendo una ralentización de la demanda y "parece claro que esto seguirá el año que viene, por lo menos en la primera mitad del año". Así, el sector debe prestar especial atención a la evolución de los tipos de interés, ya que esto, sumado a la potencial pérdida de poder adquisitivo de las familias por la inflación y el desempleo, determinará hasta qué punto puede darse una reducción real de la demanda. ´
Por otro lado, será muy importante analizar la capacidad de acceso a la financiación de las promotoras, especialmente en el caso de las pequeñas y medianas compañías -en el caso de las grandes no se espera una gran variación- ya que podrían endurecerse las condiciones de acceso al crédito, poniendo en riesgo su actividad, y por tanto, reduciendo adicionalmente la oferta de producto nuevo en el mercado.
En cualquier caso, el sector promotor actual dista mucho del que estaba operativo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. Ahora es más profesionalizado, cuenta con el respaldo de grandes fondos institucionales y su situación financiera es muy saneada. Además, el sector bancario ha mantenido sus criterios de prudencia a lo largo del último ciclo, por lo que toda la industria en su conjunto tiene la capacidad para irse adaptando a las necesidades de cada momento y para afrontar un contexto excepcional como el actual.
