La compra de una vivienda requiere cierto tiempo para el futuro propietario. Hay que realizar la búsqueda en el mercado, visitar distintas casas, obtener financiación... Así, aspectos como la ubicación del inmueble, la demanda existente en los distintos mercados, el stock en oferta o el precio son algunas de las claves que influyen en el tiempo que se tarda en vender. En España, a nivel general -obra nueva y segunda mano-, el tiempo para vender una vivienda se ha reducido más de un mes, concretamente 39,8 días, en el último año. Según los datos de Fragua by Atlas Real Estate Analytics, en noviembre del año pasado el tiempo medio de compraventa rozaba los 180 días (en torno a unos seis meses), mientras que en la actualidad es de 139,6 días (4,7 meses). Esta situación se apoya en una demanda elevada.
Esta caída significativa del time to sell -número de días que se tarda en vender una vivienda desde que se pone en oferta- se debe a que "tanto a finales de 2021 como en el primer semestre de 2022, han sido tiempos récord para la compraventa de viviendas, en los que ha habido mucha demanda", apunta Daniel Bermúdez, cofundador y COO de Atlas, aunque en la segunda mitad del año se haya moderado debido al contexto macroeconómico y un endurecimiento de las condiciones de financiación por la subida de tipos de interés.
En el segundo semestre del año pasado, en conjunto, se realizaron 297.654 operaciones de compraventa de viviendas, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), una cifra que ascendió hasta las 330.997 compraventas de viviendas en los primeros seis meses de este año.
El tiempo para vender obra nueva supera los 230 días, frente a los 152 de la segunda mano
Los expertos de la consultora hacen distinción entre la situación de la obra nueva y la segunda mano. Y es que, aunque en ambos casos el tiempo se reduce, en las viviendas usadas la caída es mayor. "En obra nueva la oferta sigue siendo relativamente limitada. Aunque las promotoras últimamente han sacado mucho producto continúa siendo, en términos absolutos, bastante baja. La mayor parte de nuestra oferta es segunda mano, que es lo que más se transacciona. Esta tipología tiene mucha actividad y las viviendas que se ponen en el mercado salen con bastante rapidez. Por eso hemos visto capitales de provincia en las que el time to sell ha bajado a más de la mitad", explica Bermúdez.
El time to sell en el caso de la obra nueva supera los siete meses -231,6 días-, por lo que solo ha bajado 1,23 días respecto a noviembre del año pasado. Por su parte, el tiempo medio para vender una vivienda de segunda mano es de cinco meses, es decir, de 152,3 días frente a los 176,7 días que se tardaba hace doce meses. "Lo que se ha visto más potenciado en el último año ha sido la segunda mano, porque es el mercado que sí puede absorber toda esa demanda extra", añade Bermúdez.
Dónde se reduce más el tiempo
En casi todas las ciudades del país, el 88%, el tiempo para vender una vivienda ha bajado en el último año. Sin duda, uno de los casos más llamativos, según los datos de la consultora, es Teruel, donde se ha reducido casi ocho meses. Así, en la actualidad el periodo medio para vender una vivienda en la ciudad aragonesa está en torno a los 6,5 meses, mientras que en noviembre de 2021 superaba el año, es decir, menos de la mitad. Toledo, Lleida y Badajoz son otras de las ciudades donde más ha caído el tiempo en el que los propietarios tardan en vender, más de 80 días.
La demanda, el tamaño del mercado, qué viviendas tiene y el número de anuncios explican el comportamiento en los mercados relativamente pequeños. En este sentido, el experto de la consultora pone como ejemplo que "si de repente entra en comercialización una promoción o producto de segunda mano que es significativamente mejor al existente en el mercado, el time to sell baja mucho, porque estas viviendas se comercializan más rápido".
Distinta a la tendencia nacional, en seis ciudades el tiempo medio que se tarda en vender una vivienda es más elevado que hace un año. En Zamora, los propietarios de una vivienda tardan en vender, de media, 27 días más que hace un año, así, desde que se oferta hasta que se realiza la transacción el tiempo alcanza los 227 días.
En Teruel, el tiempo de venta se ha reducido a menos de la mitad en los últimos doce meses
Este tiempo también se ha incrementado en Melilla, donde ahora se tardan algo más de siete meses, mientras que en Cuenca ha crecido por encima de los cinco meses. En torno a una semana se ha incrementado el tiempo de venta en Soria, hasta situarse por encima de los 200 días. Por su parte, el incremento en Ávila y Ciudad Real es poco menor a una semana, hasta los 185 días y los 212 días, respectivamente.
Aunque el cofundador de Atlas RE Analytics matiza que hay situaciones individuales dependiendo de cada lugar, en general, "hay plazas que se están viendo perjudicadas por la demografía que tienen y por la migración de esas zonas", es decir, añade "que sufren flujos migratorios negativos y eso es lo que provoca a su vez que el time to sell esté aumentando porque son mercados que se enfrían y, por lógica, también es que sea en las ciudades que más tiempo se tarda en vender".
Y es que en 19 ciudades el time to sell está por encima de la media nacional. Entre ellas, Melilla, Zamora, Ciudad Real, Segovia, Soria, Ceuta, Teruel -a pesar de ser donde más se ha reducido el tiempo para vender una vivienda-, Palencia, Ávila o Pontevedra.
El mercado más líquido
Los propietarios tardan menos de 100 días en vender su vivienda en nueve ciudades. El menor tiempo lo registra Granada, con poco menos de dos meses. "Granada es una ciudad con mucha liquidez". El experto explica que dicha liquidez está relacionada con dos métricas: los precios y la cantidad de oferta. "En Granada tenemos el caso de una capital de provincia que tiene un stock relativamente más bajo que otras comparables, por ejemplo, Málaga o Sevilla, y los precios también son más bajos", indica Bermúdez. Hace un año, este periodo rondaba los tres meses.
Otra de las ciudades donde se vende más rápido es Barcelona, 66,6 días, lo que equivale a algo más de dos meses, mientras que en Madrid se tarda unos 70 días. En ambas ciudades esta métrica se ha reducido alrededor de 40 días. La capital del país "es un municipio bastante líquido, sin embargo, se ve perjudicada porque tiene los precios más altos que en otras ciudades, y además, también tiene mucho más stock en oferta. Esto hace que los compradores tengan más opciones y no se vean tan presionados a comprar rápido, aunque su time to sell sigue siendo bastante bajo", resalta el COO de Atlas RE Analytics.
Más de 50 días ha caído el tiempo para vender una vivienda en capitales de provincia como Valencia y Córdoba, hasta situarse en menos de tres meses en ambos casos. En la Ciudad del Turia los propietarios han pasado de 128,5 días a 77,5 días para hacer la transacción. Por su parte, en Córdoba desde que se pone la oferta hasta que se vende la casa pasan de media 78,4 días, frente a los más de 135 días de hace un año. Zaragoza (80,3 días), Sevilla (84,4 días), Málaga (90,7 días) y Bilbao (97,5 días) completan la lista de ciudades donde el tiempo de venta está por debajo de 100 días, según los datos de Fragua.
Precio de vivienda nueva y usada
Aunque se habla de una posible moderación, el precio de la vivienda sigue al alza. En los últimos doce meses ha repuntado, tanto en las viviendas de obra nueva como en las de segunda mano, aunque con mayor fuerza en estas últimas.
Así, las casas de segunda mano se han encarecido un 9,3% en los últimos doce meses, hasta situarse su precio en los 2.392,55 euros el metro cuadrado. Por su parte, el precio de la obra nueva se ha situado en 1.537,5 euros el metro cuadrado, lo que se traduce en un incremento del 4,13%, según la consultora.
