El mercado inmobiliario de los senior living está experimentando un fuerte crecimiento en España en los últimos años empujado por factores demográficos y sociales.
Esto ha llevado a que los grandes inversores destinen más de 2.500 millones de euros entre 2021 y 2022 para el desarrollo de nuevos proyectos, si bien, el sector en nuestro país cuenta con un elevado déficit de camas según las recomendaciones de la OMS, por lo que sería necesaria una inversión de 13.000 millones de euros en este sector hasta 2030.
Así lo recoge el informe elaborado por Atlas RE, que apunta que España dispone de un total de 384.000 camas de senior living de todas las tipologías, lo que equivale a un ratio de 3,1 camas por cada 100 senior. Según sus cálculos, para mantener este ratio se requiere una inversión de 6.000 millones de euros. Si bien, para alcanzar el ratio recomendado por la OMS, que es de 5 camas por cada 100 seniors, haría falta una inversión de 13.000 millones de euros hasta 2030, lo que se traduce en un desembolso anual de 1.445 millones de euros.
Esta necesidad de crecimiento en el segmento Senior no ha pasado desapercibido entre los inversores y operadores, varios de los cuales ya cuentan con importantes carteras de activos a lo largo de España. "Mientras se sucedían los anuncios de inversión por parte de distintos inversores, el número de proyectos de residencias y esquemas de independent living en curso ha aumentado consistentemente en el último año y medio, hasta alcanzar los más de 90 proyectos en progreso en mayo de 2022", explica el informe.
A día de hoy en España se observan cerca de 5.600 centros de assisted care operativos, lo cual supone un aumento del 4% frente a 2017. En términos de plazas totales, la cifra supera las 384.000, marcando un crecimiento del 7% en los últimos cinco años. La mayor oferta se encuentra en Madrid, con 51.908 camas, tras experimentar un incremento del 6,7% desde 2017. Le sigue de cerca Barcelona, con 46.261 camas y un crecimiento del 5,5%.
El podio lo completa Valencia, si bien, el tamaño es mucho menor, con 15.521 camas. La cuarta posición es para Asturias que cuenta con una oferta de 14.564 camas, si bien, este mercado destaca por haber registrado un crecimiento muy relevante del 34,5% desde 2017.
¿Qué es el senior living?
"En Estados Unidos el Senior Living comienza a los 55-60 años con activos en alquiler en ciudades específicamente diseñadas para seniors; mientras que en Reino Unido comienza a los 65 con viviendas en compraventa en zonas mixtas, en las que conviven con otras familias. Sin embargo, en España el modelo Senior está dividido entre los requisitos de la demanda internacional: costa, sol, golf...; y los del modelo de la demanda nacional: cercanía a la vivienda previa, naturaleza, cercanía a los hijos..." explica Alejandro Bermúdez Giralt, CEO y co-fundador de Atlas Real Estate Analytics.
"Cómo este segundo modelo es todavía algo por desentrañar, dado que hasta el día de hoy ha imperado el modelo de Residencia de Ancianos tradicional. ¿Hay demanda para otro tipo de Senior Living en España para la demanda nacional? La respuesta es un contundente "sí". Sin duda, el Senior Living es el Asset Class cuya demanda está más asegurada a futuro y amparada por el creciente envejecimiento de la población europea y española. Los números y proyecciones son aplastantes", asegura el directivo.
¿Por qué es un mercado atractivo para la inversión?
El atractivo del mercado de senior housing en España se fundamenta en una triple lógica demográfica y económica. Según apunta el informe "España está viviendo un importante proceso de envejecimiento, que lleva a que la población de 60 o más años haya aumentado un 11% entre 2015 y 2021". Además, la población senior no solo aumenta en cantidad, sino también en movilidad. Concretamente, en 2015 200.983 seniors cambiaron de residencia, mientras que en 2019 esta cifra había aumentado un 29% hasta los 258.996 cambios de domicilio. La edad media de los seniors migrantes es de 71,6 años y se muven a una distancia media de143km. El 81% de estos son de origen español, mientras que el 19% son con origen extranjero.
Madrid cuenta con un peso muy importante, siendo el origen de un 11,5% de las migraciones (186.913), lo cual significa que, de media, un 2,1% de los seniors censados en Madrid cambian de domicilio al año. Otro caso interesante, es el de Alicante, donde un 3,8% de los seniors cambian de domicilio al año, con un total de 109,350 migraciones.
Si bien, el informe apunta que la mayoría de provincias que pierden un alto número de seniors también ganan un alto número anualmente. De nuevo el mejor ejemplo de esto es Madrid, que supone el 11.5% de las bajas, pero un 14% de las altas, por lo que su saldo final es positivo. Además Atlas RE destaca el atractivo del litoral mediterráneo como polo de atracción de población senior, especialmente en el caso de Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga.
Por otro lado, Atlas RE apunta que "el poder adquisitivo de la población senior está al alza, no solo en términos absolutos, sino también en relativo frente al resto de franjas de edad. La población que entra actualmente en el segmento de edad de más de 60 años se conforma mayoritariamente por profesionales con rentas más altas a las presentes en el mismo rango de edad en décadas pasadas".
Ubicación de los activos
En España, la localización de activos senior y su modelo de negocio dependen de si su target es nacional o internacional. A nivel nacional, los Senior se focalizan en activos localizados en ubicaciones familiares. Áreas consolidadas cercanas a sus municipios, para mantenerse vinculados a su estilo de vida y rutina. A nivel internacional, los Senior buscan áreas alejadas de los centros de las ciudades, silenciosas, y con los servicios necesarios para cumplir sus expectativas del día a día.
En este contexto, Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga son las ciudades mejor posicionadas para desarrollar este concepto para la demanda nacional. Por otro lado, Costa del Sol, Alicante - Costa Blanca, Costa Daurada, las Islas Baleares y las Islas Canarias, son las mejores ubicaciones para la demanda internacional.
