Vivienda - Inmobiliario

Las claves para aumentar la superficie logística

  • La demanda de m2 en el sector supera la oferta en algunos mercados
  • La reconversión de activos industriales o el uso de entreplantas entre las soluciones

El auge del ecommerce ha centrado los focos en el sector logístico. La inversión en 2021 alcanzó los 2.557 millones y para este año se estiman alrededor de 1.700 millones, según las cifras de Savills. En cuanto a contratación, el mercado de usuarios mantiene un comportamiento dinámico. Según los datos de la consultora, el pipeline de nuevo stock logístico en los principales mercados para 2022 y 2023 asciende a casi tres millones de m2 en Madrid y Barcelona. Sin embargo, la demanda supera la oferta en algunos casos, por lo que la escasez de suelo sobrevuela el sector.

Aunque la situación es distinta dependiendo de los mercados, en Barcelona, por ejemplo, "la disponibilidad de superficie está en niveles muy bajos y es preocupante en la zona centro y primera corona (ambas por debajo del 1%), precisamente aquellas donde gran parte de la actividad online tendría lugar por la proximidad a la ciudad. A un ritmo de contratación en el que prevemos 800.000 m2 para 2022, tenemos una situación de demanda insatisfecha y hace falta suelo para dedicar a logístico en los lugares adecuados para que las cadenas de suministro sean eficientes y sostenibles", explica Antonio Montero, director ejecutivo de Industrial-Logístico en Savills.

La inversión en 2021 alcanzó los 2.557 millones y para este año se estiman alrededor de 1.700 millones

Es necesario buscar soluciones para solventar esta posible falta de espacio y optimizar al máximo el disponible. En este sentido, la reconversión de activos industriales es una opción, sin embargo, para facilitar este cambio entran en juego las administraciones. Así lo indica Philippe Chevassus, socio director de OPEA Partners: "Hay terrenos que ya son industriales pero se necesita reparcelizar. El inversor quiere una nave muy grande porque será más rentable debido a que el gasto de construcción va subiendo. Ya no existen terrenos grandes, para eso hay que reconvertir suelos". La construcción de un espacio logístico significa crear puestos de trabajo: "Una nave de 100.000 m2 tiene capacidad de generar más de 2.000 empleos directos e indirectos. Algunas autoridades no han asimilado esto porque demoran la capacidad de reparcelizar", señala Chevassus.

Otra posibilidad son los espacios urbanos. El futuro logístico pasa por el retail y el consumidor demanda inmediatez en las entregas. "En dos años va a haber un auge de búsqueda de naves logísticas urbanas, naves pequeñas", señala el socio director de OPEA Partners, para lo que es "necesario reconvertir zonas", como parkings o antiguos talleres que no se utilicen.

Uso de entreplantas

Para optimizar el suelo disponible las entreplantas pueden tener una función esencial, tal y como consideran desde Moinsa, compañía que cuenta con una unidad de negocio especializada en soluciones de intralogística. Con el uso de entreplantas es posible maximizar el espacio disponible. Se trata de estructuras de acero elevadas que pueden instalarse tanto en pequeñas naves como en grandes superficies logísticas, siempre que la altura de la instalación lo permita.

"Estas estructuras permiten el aprovechamiento de espacio en altura como superficie horizontal útil", destacan desde Moinsa. Otra de las ventajas que destacan desde la compañía es el ahorro de costes y rentabilidad: "El incremento del precio de las superficies de almacenaje convierten a las entreplantas en la mejor opción para aumentar la superficie disponible, reducir costes y optimizar los recursos". Además, son sistemas desmontables y reutilizables, diseñadas según los requerimientos de uso y de cargas estipuladas.

Desde Moinsa también destacan el transportador de cajas, que "permite un flujo continuo de cajas para una línea de montaje o almacén, sin renunciar a un solo metro de suelo de la nave, al tratarse de un transportador aéreo".

"La superficie logística está creciendo de la mano de la demanda allí donde es necesario crearla, pero hay que anticipar las necesidades futuras ante la certeza de una demanda creciente especialmente en los mercados con demanda insatisfecha, agilizando la gestión del suelo, apostando por la sostenibilidad, la tecnología y avanzando mucho en colaboración público-privada", apunta Montero. En este sentido, "cobrarán especial importancia aquellos activos obsoletos bien localizados que puedan ser objeto de un reposicionamiento vía capex o incluso de una eventual demolición y generación de un nuevo proyecto".

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