José Ribes Bas representa la segunda generación familiar al frente de Rimontgó, inmobiliaria fundada por su padre para responder a la creciente demanda internacional de propiedades de lujo en la Costa Blanca. Licenciado en Económicas y Gestión y Administración de Empresas, Ribes dirige hoy una compañía que gestiona propiedades residenciales y de inversión de alto nivel en todo el mundo. En 2015, Rimontgó cerró la venta de 33 propiedades, con un precio medio de 720.000 euros. (Para leer esta entrevista completa, así como otras noticias, reportajes y análisis puede acceder en este link a la revista digital gratuita elEconomista Comunitat Valenciana).
¿Cómo logra una pequeña inmobiliaria nacida en Jávea formar parte de las grandes asociaciones y redes del sector del lujo a nivel mundial?
Lo importante en este negocio es mantenerte fiel a tus principios y, al mismo tiempo, adaptarte a los cambios del mercado. Nuestro principal valor diferencial es el servicio integral al cliente, más allá de la mera transacción. En Rimontgó tratamos el producto de forma muy personalizada, tanto el propio como el ajeno, y nos anticipamos a todo lo que puede ocurrir, resolvemos todo tipo de problemas y siempre estamos aquí para responder y ayudar al cliente, en cualquier circunstancia que pueda surgir después. Para nosotros, es más importante tener un cliente satisfecho que los ingresos que podamos obtener de una operación. Esto lo tenemos siempre presente y hemos renunciado a cerrar operaciones por el bien de una u otra parte. Siempre hemos mantenido una actitud proactiva a la hora de captar clientes, con un trabajo intenso a nivel internacional. Tenemos en plantilla siete traductores y nuestras plataformas online son accesibles en varios idiomas. Como parte de esta estrategia exterior, nos hemos adherido a asociaciones y redes especializadas en el mismo segmento de cliente que nosotros, como Luxury Portfolio, Luxury Real Estate, Leading Real Estate Companies of the World y Christie?s International Real Estate -somos miembro de su Advisory Board, integrado por doce representantes del sector del lujo en el mundo, desde hace doce años-. Además, fundamos European Real Estate Network, junto con 19 compañías similares a la nuestra. Cuando nos llega un referido de alguno de nuestros socios o nosotros le remitimos a un cliente, confiamos en que recibirá el mismo trato que si lo atendiésemos directamente. Todos nuestros empleados son titulados superiores y ninguno ha trabajado antes en el sector inmobiliario. Preferimos formarles nosotros, para que no vengan con vicios adquiridos. Y hemos desarrollado nuestro propio software de gestión, en función de nuestras necesidades y conocimiento del mercado. Con él damos servicio a algunos de nuestros socios de redes internacionales, porque aporta más eficiencia y rentabilidad que cualquier otro sistema.
¿Ha acabado la crisis en el sector inmobiliario de alta gama?
Hace año y medio que empezó a recuperarse la actividad, tanto en inmueble para uso residencial como en el segmento de inversión. Cuando llegó la crisis, el dinero se refugió en casa y había ganas de que las cosas cambiasen. Los inmuebles siempre han sido un activo refugio, pero hay que saber cuándo comprar y vender. Un fondo de inversión, que busca rentabilidad rápida, irá con los ciclos. Un inversor a largo plazo, lo hará al revés: comprar cuando todos venden y vender cuando compran. Hay liquidez y muchas ganas de invertir, pero somos bastante prudentes, porque hay factores externos que aportan incertidumbre -como los tipos de cambio, el petróleo, el Brexit, conflictos bélicos...- sobre los que no hay control y que pueden cambiar y volver a complicar el contexto. Y estamos viendo muchos casos de empresas e inversores que empiezan a olvidarse del pasado. Por ejemplo, en promoción, me da miedo que haya demasiadas viviendas nuevas con el parque antiguo aún por vender. Hay que ser cautos.
¿Cuál es el balance del ajuste en el segmento de propiedades de lujo sobre los precios?
Lo bueno siempre mantiene su valor, pero ha habido una menor demanda y esto ha afectado a los precios, que se han reducido entre un 30 y un 35 por ciento de media desde el inicio de la crisis. La crisis ha hecho que el comprador sea más prudente y, aunque pida algo de financiación ajena, no se están cometiendo, en general, las locuras de antes. Nosotros nunca ponemos carteles de Se vende en el escaparte ni en propiedades. Creemos que con el cartel el inmueble se desprestigia, pierde valor. Los compradores que buscan producto exclusivo ya saben dónde tienen que acudir, porque hemos conseguido asentar una reputación gracias a nuestra trayectoria.
¿Está ganando peso Valencia entre el comprador de lujo?
Valencia aún tiene mucho recorrido respecto a la situación de otros mercados, como Madrid, tanto en el mercado residencial como de activos de inversión. Empieza a conocerse entre el comprador de lujo extranjero, a lo que estamos contribuyendo con nuestra actividad internacional. Está descubriendo una ciudad cómoda, de tamaño pequeño, con un buen clima, buen nivel de vida, gastronomía, cultura... y asequible en precios. En los últimos meses, se ha visto un incremento de las operaciones inmobiliarias de inversión.
¿Cómo se trabaja en este segmento?
De la misma forma que al producto residencial lo tratamos de manera personalizada, lo mismo hacemos con el producto de inversión -activo subyacente de una actividad económica, como locales, hoteles, edificios de oficinas, residencias de personas mayores, de estudiantes, puertos deportivos, campos de golf, bodegas...-. En este ámbito, es fundamental la confidencialidad y solemos trabajar ventas privadas a demanda. Son activos que, normalmente, no están a la venta de forma abierta, sobre todo en los casos en los que hay empresas en funcionamiento y un rumor de venta puede afectar al negocio o a la plantilla. Hacemos un análisis previo riguroso de posibilidades de éxito de la operación y, si hay interés por ambas partes, se inicia la negociación. En 2010, creamos la división interna Rimontgó Invest, que ha mantenido un crecimiento constante. En algunos casos, no se nos plantea la búsqueda de un comprador, sino de un socio inversor que permita abordar un proyecto o cubrir un umbral de rentabilidad -por ejemplo, en el sector de bodegas-. Nos encontramos, también, frente a operaciones que afectan a activos valiosos para el territorio y patrimonio nacional -como, por ejemplo, campos de olivos-. En estos dos últimos casos, es fundamental extremar más, si cabe, la exigencia en la selección del posible inversor.
¿Cuáles son los activos más demandados por el cliente inversor?
Los activos más demandados por inversores siguen siendo edificios de oficinas y hoteles. En hoteles, nos encontramos con dos perfiles de cliente: el que quiere gestionar directamente el inmueble o el que prefiere arrendarlo y obtener una rentabilidad que le paga la empresa gestora. Son activos de inversión a largo plazo, con rentabilidades estables moderadas. Frente a ellos, tenemos otro tipo de inversor, que busca más rentabilidad a cambio de asumir un mayor riesgo o aportar valor al inmueble -por ejemplo, con la adquisición de propiedades sin actividad o que requieren de rehabilitación-.
¿Es España un mercado preferente para el inversor chino?
El comprador de China es muy cauteloso, pero hemos conseguido tener una posición sólida en este mercado, a través de recomendaciones. Hay una gran preocupación interna por la evolución de la divisa y de la inflación y hay grandes excedentes de liquidez. En este contexto, buscan invertir fuera, en Estados Unidos o en países de la Unión Europea, y en activos que les den seguridad.
¿Existe un marco favorable para la inversión inmobiliaria en España? ¿Qué aspectos habría que mejorar?
La imagen es muy difícil de ganar y fácil de perder. La reputación de España se ha visto muy deteriorada por muchos casos. En el sector inmobiliario, no sólo por la corrupción política, sino también por malas prácticas dentro del propio sector. Habría que abordar una legislación más estricta en cuanto a la intermediación y volver a regular la práctica de la profesión. La colegiación es muy importante de cara a la dignificación y profesionalización. En España hay libertad de apertura de establecimientos de mediación, sin exigir una formación mínima o un nivel de ética; cualquiera puede entrar a vender pisos, sólo con un cartel y un móvil. En otros países hay unos requisitos obligatorios y aquí también debería haberlos. Otro foco de problemas para España como país viene de la inseguridad jurídica, con situaciones graves en los últimos años. Por ejemplo, lo ocurrido con el Edificio España ha supuesto un duro golpe desde el punto de vista de la inversión china. Otro caso es el de las energías renovables. Cuando se aprobó la legislación, se entendía que eran beneficiosas y se garantizaba una rentabilidad. Los inversores extranjeros, confiando en el Reino de España, creyeron que era una buena inversión. El Gobierno de Rajoy cambió todo y, en lugar de mantener las condiciones para esos inversores, se aplicaron los nuevos criterios con efectos retroactivos. Eso no es propio de un país europeo. Si te has equivocado, asúmelo.
¿Cuál es la situación respecto a la inversión nacional?
La excesiva legislación y burocracia supone una traba a las decisiones de inversión y en política fiscal el Gobierno se equivoca desde hace años. Lo que me da rabia es que Cristóbal Montoro sabe lo que hay que hacer para consolidar el crecimiento y no lo está haciendo. Han hecho justo lo contrario, sin darse cuenta de que tienen que fomentar una economía productiva. En la Comunitat, la Generalitat ha recuperado el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que penaliza el ahorro y la inversión. Frente a estas políticas, es fundamental priorizar y premiar la inversión productiva, que genera empleo y riqueza. Se suben impuestos priorizando los ingresos a corto plazo, cuando incentivar la reinversión del patrimonio sería mucho mejor para el conjunto de la sociedad, a tres años vista. Necesitamos un cambio de mentalidad en España, porque el cortoplacismo no funciona.
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