Muchas personas, al menos de manera informal, le toman el pulso a la economía a partir de su percepción del consumo. La afluencia en supermercados, grandes superficies o calles comerciales puede ser la referencia del momento del mercado y, también, del bolsillo de los consumidores. La salud del retail es, en efecto, un buen indicador económico, como también lo es la inversión en este segmento, si bien, en este caso, los grandes inversores prefieren echar un vistazo a los datos para determinar en qué punto se encuentra el sector.
¿Y qué dicen estos datos? Durante 2022, la inversión en retail alcanzó los 4.450 millones de euros, según JLL. El interés de los inversores ha estado más vivo que nunca y las cifras no dejan lugar a dudas, ya que el volumen de inversión creció un 310% respecto a 2021. Los resultados fluyen en coherencia con el nivel de consumo de los particulares, que se ha mantenido estable en nuestro país pese a la coyuntura económica e internacional y la inflación.
Aunque las cifras son netamente positivas, en el último cuatrimestre de 2022 la inversión se ralentizó: fue un 5% inferior a la media de los últimos cinco años. Esto podría deberse a la incertidumbre económica que se llevaba arrastrando a lo largo de todo el año. Tal y como señalan desde la misma consultora, la situación llevó a que muchos inversores institucionales paralizaran sus operaciones en busca de un poco más de certeza, algo que sin embargo debería dilucidarse a lo largo de este 2023.
El 'high street' lidera la inversión
Las inversiones más importantes en retail se las ha llevado el high street -las principales zonas comerciales de las ciudades-, que despierta interés entre los grandes operadores del mercado, también de los fondos de inversión. En esta línea, BBVA protagonizó en 2022 la compra en retail más importante de los últimos años: una cartera de 659 sucursales bancarias y tres edificios por casi 2.000 millones de euros. Gracias a operaciones como esta, el high street lideró en 2022 la inversión en retail, con 3.110 millones de euros en total.
El otro gran segmento que acapara una parte importante de las inversiones en retail son los supermercados, algo que en parte es herencia de la pandemia, cuando reforzaron su posición. Lo demostraron en 2021 al aglutinar prácticamente la mitad de las inversiones en retail. Este punto de partida de optimismo dio sus buenos resultados también en 2022, año en el que los supermercados registraron récord de inversión con 670 millones de euros.
El desempeño de las grandes superficies comerciales también ha sido muy positivo. Por su parte, los centros comerciales captaron en torno a 350 millones de euros, un 400% más que en 2021. En esta línea, los parques comerciales han tenido un recorrido similar pero con un incremento menos espectacular –un 86% de crecimiento interanual, alcanzando los 305 millones en 2022–.
'Retail', al alcance de los pequeños inversores
Los buenos números que arroja el retail no solo atraen la atención de los grandes inversores. Los pequeños ahorradores también están mostrando un interés creciente por entrar en un segmento que, por sus particularidades, puede proporcionar un buen rendimiento a sus ahorros.
Así lo hemos detectado en los últimos proyectos de financiación participativa que hemos lanzado en Urbanitae para activos comerciales en alquiler. En nuestro caso, estas operaciones ofrecen contratos a largo plazo con rentabilidades netas en el entorno del 5%, y tienen el aliciente de que el reparto de los intereses suele ser trimestral. La demanda de este tipo de proyectos es muy alta, lo que confirma la confianza del pequeño ahorrador en el retail y el crowdfunding inmobiliario.
Como otros muchos ámbitos, el retail inmobiliario ha tenido que adaptarse al cambio tecnológico. Como señala PwC, el retail físico ha apostado por la experiencia del cliente y la funcionalidad como palancas motoras de su reinvención. Todo lo que han aprendido los comercios estos últimos años tiene que ver, precisamente, con mejorar la relación del consumidor con los espacios físicos.
Así, es evidente que las tiendas físicas ahora saben que no se pueden limitar a vender productos, sino que deben tener en cuenta la omnicanalidad y el imparable crecimiento del ecommerce. Eso sí, sin dejar de prestar atención a la sostenibilidad y los criterios ESG, algo transversal ya en todo el mercado inmobiliario y que, sin duda, se ha impuesto en la mirada de un número creciente de inversores.