Madrid
Este articulo plantea algunos argumentos alrededor de tres conceptos del mercado de alquiler que están siendo fuertemente debatidos en España: el alquiler de largo plazo, la intervención pública y el rol de los propietarios que alquilan.¿Quién quiere alquilar a largo plazo? La tenencia en alquiler es la fórmula mediante la que la demanda residencial es atendida con rapidez. Constituye en sí misma un mercado diferenciado del de propiedad y su existencia es fundamental para que las economías de las ciudades funcionen al dar cobijo al aumento de la demanda. Por eso, las ciudades suelen mantener una proporción estable de unidades en alquiler dentro de su parque residencial. Este uso residencial se relaciona con las distintas fases del ciclo de vida del hogar, de manera que el primer acceso a la vivienda tiende a ser en alquiler, y, tras esa primera fase, se accede a la propiedad cuando el hogar se asienta y/o aumenta en tamaño con los hijos. El atractivo de comprar se asocia con la racionalidad económica: la tenencia en propiedad de la vivienda capitaliza un gasto corriente (alquiler) en un gasto de inversión (activo vivienda) que queda en la riqueza de los hogares y puede ser utilizada en sucesivas compras residenciales, si es necesario. Si es así, los hogares estarían en alquiler un plazo no muy prolongado. No obstante, si hay barreras a la compra, los hogares seguirán en alquiler por más tiempo. Las estadísticas (ECV del INE) indican que los hogares españoles permanecían en alquiler una media de 8.5 años entre 2004 y 2008, pero que este plazo ha saltado súbitamente hasta 23 años entre 2009 a 2020, justo tras la crisis financiera, posiblemente por imposibilidad de compra.
¿Cuál es la racionalidad del apoyo público generalizado al alquiler? El apoyo al alquiler se puede entender como la reacción desde la política pública para facilitar el acceso generalizado a la vivienda, sabiendo que parte importante de los hogares que habrían accedido en propiedad, son excluidos del mercado y también de las ayudas públicas al no cumplir las condiciones de renta. La barrera de financiación generada con el adelgazamiento del mercado hipotecario español desde la desaparición de las Cajas de Ahorro (que gestionaban el 70% de la actividad hipotecaria), es el elemento principal excluyente al limitar los créditos y, por ende, la compra de vivienda por aquellos hogares primerizos con capacidad de pago de una hipoteca. Esta herencia dejada por la crisis financiera de 2008 sigue activa, ya que no han aparecido fuentes alternativas de financiación que pudieran compensar la pérdida de los flujos hipotecarios, generalizando el circulo vicioso en el que nos encontramos, por el cual los hogares que podrían comprar, no lo hacen por falta de financiación a largo plazo, y se acumulan en el mercado de alquiler. Esta evidencia permite comprender la concentración de las medidas de política de vivienda hacia esta forma de tenencia y la flexibilización de las condiciones de acceso a las ayudas, aunque la precisión en su aplicación es deseable para que no se distorsione el mecanismo de mercado, los efectos finales de la política aplicada, y su éxito.
¿Son los propietarios culpables de los problemas de accesibilidad en alquiler? Claramente NO. La falta de construcción ha generado un nivel extremo de competencia por alquilar/comprar una unidad residencial, acelerando los precios, pero no han conseguido incentivar a los propietarios (que lo deseen) a poner sus viviendas en alquiler (tampoco a la construcción de nuevas unidades). Parece que el riesgo asociado al alquiler aumenta derivado de la percepción de inseguridad jurídica tras eventos negativos con inquilinos: un propietario privado, por precaución, evita alquilar y, así, incurrir en pérdidas elevadas sin capacidad de recuperación; es decir, el 'coste' del riesgo es mayor que el 'beneficio' del alquiler. Esta posición es esencial para entender las razones de los propietarios.
Sin embargo, el aumento de rentas sí está incentivando el flipping (compra de una unidad deteriorada, que se rehabilita y se devuelve al mercado), con la diferencia de que las viviendas arregladas en esta década se ofertan en alquiler en lugar de en venta. Estas intervenciones mejoran la calidad del parque, son realizadas por empresas-fondos expertos en gestión de alquiler, con capacidad de compra sin financiación, y ponen en el mercado las unidades rehabilitadas con rentas que se elevan a medida que el nivel de riesgo de mercado/competencia por viviendas, también lo hace. Con inseguridad, el riesgo aumenta y también la tasa de capitalización que exige un inversor institucional para dedicar fondos al alquiler, lo que se traduce en mayores rentas. ¿Acaso el aumento de rentas refleja la escasez de unidades nuevas y también el riesgo asociado a alquilar?. Clarificar el segundo componente puede ser clave para calmar las tensiones en este mercado tan relevante para la sociedad actual.