Es una evidencia la necesidad de contar con una nueva ley hipotecaria en España. El último episodio lo hemos vivido este mismo viernes, cuando los afectados por las cláusulas suelo han ganado la primera batalla. Causa pena ver a los tribunales españoles colapsados por múltiples demandas, no solo por el caso comentado. Tenemos, además de las cláusulas suelo, embargos, gastos y penalizaciones muy gravosos, productos complejos y falta de información. Demandas que exceden el ámbito doméstico llegando hasta el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, TJUE; que suele fallar a favor de los consumidores. El TJUE debe pronunciarse sobre la utilización del Índice de Referencia para Préstamos Hipotecarios, un tema importante.
Las sentencias no han acabado con los temas hipotecarios, vienen más. Tenemos pendiente la trasposición de la directiva europea sobre los derechos de consumidores de productos hipotecarios. La nueva normativa no contendrá normas tan pírricas para los consumidores como la actualmente en vigor; la directiva es más benevolente con el hipotecado que el marco vigente en nuestro país. Se necesita, por tanto, un nuevo marco normativo, esa ley que anda por el Congreso y cuya promulgación es ya absolutamente necesaria.
La nueva ley debe potenciar la claridad en la contratación del crédito, así como el conocimiento y la aceptación del clausulado hipotecario, jugando en este aspecto una labor fundamental las notarías. La nueva ley hará recaer en ellas la difusión, clarificación y comprensión de los términos contractuales para los adquirientes del inmueble. Recordemos que el informe de Casaktua ponía de manifiesto en 2017 que los compradores saben cada vez menos del tema hipotecario. Esta mayor trasparencia, conocimiento y claridad intenta evitar litigios posteriores, es por ello que se establece la necesidad de que las cláusulas más conflictivas sean resaltadas y los hipotecados firmen entender los riesgos y condiciones que contractualmente acepten. Cierto que la firma no es determinante para evitar el colapso judicial. Somos muchos los que estamos de acuerdo con que la firma no evitará que los jueces desechen denuncias, pero en todo caso, sí puede hacer disminuir el número de éstas.
La nueva norma debe potenciar la claridad en la contratación del crédito
No solo se ganará en transparencia sino en la protección al consumidor. Para ello la nueva norma contempla la creación de una nueva autoridad para la defensa de consumidores, algo que ha levantado cierta suspicacia, pues parece que no va a depender del Banco de España. Habrá que ver el cometido y la fuerza resolutiva y punitiva de esta nueva figura. La Comisión Nacional del Mercado y la Competencia carga con importantes multas actividades a su juicio punibles, sin embargo una y otra vez estas multas son anuladas y los casos pasan a desactivarse en los tribunales.
La ley se encargará de un aspecto básico, no regulado hasta el momento: la solvencia de los clientes. Nada al respecto contiene la vieja normativa, sin embargo sabemos que las entidades bancarias comercializaban con gran alegría hipotecas queterminaron en desahucios, alguno de los cuales se ha cobrado la vida del desahuciado. El perfil crediticio, scoring, de muchos ciudadanos que accedían al crédito era crítico. La nueva norma quiere evitar la compra con hipoteca donde anteriormente el tema de la morosidad se evitaba con avalistas o por la confianza en el aumento del valor de la vivienda; grave error culpable de buena parte de los alzamientos en vivienda. A partir de ahora, además de encajar con la ley y normativa bancaria, el aspecto del scoring debe tener un papel determinante. ¿El cliente puede pagar razonablemente su hipoteca más allá de avales y la posible subida del precio de la misma? Para responder a esa pregunta el scoring tendrá en cuenta coeficientes: préstamo vs. valor de la vivienda, préstamo vs. nivel de endeudamiento, cuota hipotecaria vs. ingresos. En este sentido habrá que prestar mucha atención al régimen sancionador que la ley establezca.
El desahucio es un tema que preocupa a la opinión pública. El nuevo enfoque es el de contemplar el préstamo en dos plazos para establecer los criterios de desahucio. En la primera mitad acumular más de 12 mensualidades o el impago del 3 por ciento del saldo del préstamo serían motivos para iniciar el procedimiento de pérdida de la casa; márgenes que se elevan hasta 15 mensualidades o el 7 por ciento para la segunda mitad del préstamo. Criterios mucho más livianos que las actuales tres cuotas.
En temas puramente económicos, la ley prohibirá las cláusulas suelo, las de la última sentencia. Se regularan el máximo de los intereses por demora, actualmente disparatados, se habla de interés legal del dinero más un 3 por ciento. Conversión y gastos máximos a satisfacer por la conversión de tipo fijo a variable o el de la divisa en las hipotecas multidivisas. Regular los productos y cómo debe hacerse la propuesta de productos vinculados, aportando el precio de cada uno de ellos.
En definitiva se trata de redactar una nueva ley que sustente el armazón hipotecario. Ahora bien, esta ley, con importantísimas consecuencias para los ciudadanos, tal y como se reclama por parte de los jueces, no puede ser fruto de la rapidez y urgencia.
La norma tiene que ser clara, bien redactada, amplia y por supuesto conforme a las directrices económicas europeas. Eso sí, todo indica que el crédito será más caro e incluso más difícil de conseguir cuando dicha ley se promulgue.
