Opinión

Fondos 'Next Generation': claves para renovar el patrimonio inmobiliario

El mayor capital fijo que históricamente acumulamos los humanos es nuestro patrimonio construido. Desde el neolítico, cuando abandonamos las cavernas y cobijos naturales para construir nuestras cabañas, viviendas, edificios, pueblos y ciudades, éstas constituyen nuestra mayor inversión, tanto en recursos como en ilusiones, esperanzas y proyectos para mejorar nuestra calidad de vida y la de las siguientes generaciones.

Nos encontramos en un momento de transformación profunda, especialmente acelerado y disruptivo, donde el entorno construido existente, levantado para responder a las necesidades y previsiones propios del momento en el que se erigieron, está quedándose atrás muy rápidamente. Viviendas, edificios y ciudades están perdiendo su calidad, entendida como su capacidad para responder adecuadamente y potenciar nuestras nuevas formas de vida, trabajo y ocio, y se convierten en un lastre que disminuye su aportación a nuestra calidad de vida y frena la transición hacia un necesario reequilibrio con el medioambiente y el combate del cambio climático. Y esta pérdida de utilidad de los edificios existentes también repercute en una depreciación progresiva del valor de los inmuebles vinculada a los costes necesarios para su actualización.

Frecuentemente debatimos cómo deberían ser "las ciudades del futuro" para que respondan a los nuevos retos, aportando bienestar en nuestras formas de vida diversas y cambiantes, y en equilibrio con el medio ambiente. Pero las "ciudades del futuro" son las actuales. En España tenemos más de 25 millones de viviendas y, aunque podamos construir o reponer algunas de ellas (actualmente unas 100.000 al año), la proporción demuestra que la gran mayoría de las viviendas de las próximas décadas son las actuales, por lo que hay que mejorar su calidad para cumplir con los estándares de las "ciudades del futuro".

Así, es necesario acometer una "ola de renovación" (tal como lo define la UE) masiva, que actualice las prestaciones de los edificios existentes y actuar en ellos con conocimiento técnico, visión de futuro y acierto. El diccionario de la RAE define Rehabilitación como "restituir a alguien o algo a su antiguo estado" o "habilitar de nuevo". Restituir el antiguo estado de los edificios existentes y sus prestaciones ya superadas sería un despropósito. Es necesario entender la Rehabilitación como "habilitar de nuevo" mejorando las prestaciones iniciales, de forma integral, acercándolas al máximo a los requerimientos actuales o previsibles en los próximos años. Las actuaciones se pueden realizar en una o varias fases, pero abordar solo aspectos concretos, como por ejemplo el energético, no "habilita de nuevo" el edificio, y por tanto no cumplen plenamente su función, ni con el conjunto de la sociedad ni en términos de revalorización de la inversión.

En este marco, el Componente 2 del plan de Recuperación, Transición y Resiliencia que aplica en España los Fondos "Next Generation" prevé un fuerte dispositivo de impulso y apoyo a la rehabilitación de barrios, edificios y viviendas, con subvenciones en diversos ámbitos, desgravaciones fiscales, y algunas acciones legislativas, como la Ley de Calidad de la Arquitectura. Estas medidas tienen el objetivo de poner en marcha la "ola de renovación" de edificios y, a su vez, dinamizar el flujo económico, la actividad y el empleo que genera el sector y la revalorización de los inmuebles.

Renovar un inmueble, además de mejorar el bienestar de los usuarios, es, en la mayoría de los casos, una buena decisión económica, por la revalorización que comporta, especialmente si parte de dicha inversión se realiza con Fondos Europeos. Pero si centramos la actividad en la

optimización de las subvenciones podemos caer en el olvido del resto de aspectos que permiten "habilitar de nuevo" el edificio.

Debemos evitar que los fondos impulsen un modelo de rehabilitación y renovación basado en la subvención, que priorice su captura por encima de las necesidades específicas de cada edificio y las personas que lo utilizan. Contemplando la necesidad de renovación profunda de la mayoría de nuestro parque construido, es necesario plantear un modelo basado en la renovación integral, que mejore en lo posible todas las prestaciones que renueven la utilidad y eficiencia del edificio para las siguientes generaciones.

El Real Decreto 853/2021 que define las ayudas para rehabilitación plantea en su exposición de motivos esta necesidad de visión integral y actuaciones coherentes con ella, y establece instrumentos para garantizarlo como el nuevo "Libro del Edificio Existente", también subvencionable. Renovar el patrimonio inmobiliario aprovechando bien los fondos Next Generation requiere, por tanto, actuar en cada barrio, edificio o vivienda con visión global, pero con el conocimiento técnico y la capacidad de identificar las mejoras de prestaciones posibles. Todo ello para optimizar las inversiones y que reviertan en lo posible en la mejora de su valor de uso, de calidad de vida de las personas, de su eficiencia energética y del valor inmobiliario.

Se trata de una gran oportunidad para modernizar y activar un sector de la construcción renovado. Un reto apasionante para los arquitectos que se sitúa en el núcleo de nuestra "misión profesional", para el que nos hemos preparado individualmente, con el apoyo de los Colegios de Arquitectos y su Consejo Superior, a través de una Red de Oficinas de Apoyo a la Rehabilitación creada ya en 2019, facilitando recursos técnicos, e impulsando con el resto del sector instrumentos como la "Guía ciudadana de impulso a la rehabilitación", publicada por el Obsrvatorio2030 del CSCAE, que explica los distintos objetivos y beneficios que plantea la renovación de nuestros edificios para que cada uno de nosotros, como usuarios de los mismos, podamos tomar la decisión de rehabilitar y hacerlo acertadamente, en beneficio de nuestro bienestar, del medio ambiente, y del valor y la utilidad del patrimonio construido en su conjunto

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La mayoría de las viviendas de España no están al nivel de habitabilidad, hay que tirarlas, no renovarlas. Se pasa más frío en España que en Alemania.

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Los fondos Next Generation deberían servir para prepararnos para la industria y trabajo del futuro; fabricas de baterías para coches eléctricos,, red de csrga, energias renovables, 5G, aprovechamiento de tierras raras... y en España lo dedicamos a lo mismo que el plan E, a levantar calles y volver a hacerlas, a reformar casas y pagar intermediarios politicos en la mayoría de los casos mientras seguimos hipotecando a nuestros hijos.

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