La vivienda, piedra angular de todo proyecto de vida. Ya sea en propiedad o en alquiler. En pleno 2018, la pregunta, en gran parte de Madrid, se viste de disyuntiva: ¿Sueño o derecho? En los últimos nueve meses, en ambas modalidades, ha experimentado un incremento en el precio entre el 20 y 30% en la Zona Sur, que cuenta con más de un millón de habitantes distribuidos en municipios a 15 kilómetros, aproximadamente, del Centro, como Getafe, Alcorcón, Parla… A ello, se le suma el éxodo de la capital, precisamente, a estos lugares. La clave se halla en la escasez de la oferta ligada al incremento de la demanda. Los profesionales del sector destierran la sombra de una nueva burbuja.
De acuerdo con los pisos que figuran en el portal de idealista, sólo hay 626 viviendas en alquiler en toda la Zona Sur. Estos precios han sufrido en el último año un aumento del 20-30% como consecuencia de la escasez y mayor demanda motivada, en gran medida, por la presión que produce el éxodo de Madrid Capital.
Además, en aquellas localidades con campus universitarios se origina una demanda extraordinaria ante la que no estaban preparados. De hecho, en esa línea, antes de cada curso son frecuentes los tira y afloja en los precios con los pocos pisos disponibles. Una fuente del sector nos ilustra con un ejemplo real, "en enero de este año, anuncio una vivienda en un barrio antiguo de una localidad del Sur. Es de tres dormitorios. Los que se marchan, porque han comprado, pagaban 600 euros. Los nuevos, una pareja con una hija, 700". Por su parte, atendiendo a la misma fuente, en venta, en la Zona Sur, existen un total de 6.187 viviendas de obra nueva y segunda mano.
Encontramos una promoción en el Centro de Getafe. En mayo de 2017, su precio era de 3.300 euros el metro cuadrado útil, hoy en 4.400, lo que supone una subida del 33% en 12 meses. El piso de 100 metros cuadrados superaría los 400.000. Y es que en la parte céntrica de Getafe ocurre como en sus homónimas, no se promueve suelo. Permanecemos en este municipio para trasladarnos a uno de los considerados como barrio estrella del nudo sur de la región, El Bercial. Antes, 3.150 euros el metro cuadrado útil, ahora en 3.915; un incremento del 25.3%.
Oferta rígida
Pedro Pingarrón ha participado en la gestión de más de 25 desarrollos en el Sur de Madrid y actualmente preside la Junta de Compensación de El Bercial-Universidad, un desarrollo donde viven 25.000 personas y que realizó en tan sólo tres años a diferencia de actuaciones similares que se dilatan en torno a los 15. En su opinión, "la falta de suelo urbano provoca una carestía del mismo. Nos encontramos con una oferta rígida frente a una demanda de primera necesidad creciente. El problema es la falta de previsión durante estos años para sectorizar suelos urbanizables. Así se daría respuesta institucional y si tuvieran un componente de protección pública, se daría una solución social al problema originado y se detendría la espiral de crecimiento del precio de la vivienda libre".
Otra fuente promotora asegura que "lo poco que hay, se vende" y añade que "la gente está comprando. En lo que va de 2018, hemos vendido tres viviendas iguales en el Sur, cuatro dormitorios, dos baños y dos garajes. La primera: 285.000; la segunda en 315.000 y la última 340.000 euros. Un aumento del 20% desde la primera venta. A personas que vivían antes en Madrid Capital. El perfil que tenemos se enmarca en un matrimonio de profesionales cualificados con buenos sueldos, 3.500/4.000 euros, sin dificultad para acceder al crédito y con unos ahorros entorno a los 60.000 euros". Por ahí, ya aparece un primer punto de inflexión y que pone rostro a lo humano, la dificultad de una pareja joven que, por ejemplo, gane entre ambos 2.000 euros. Para Pingarrón, "la rígida oferta origina problemas a las capas más humildes y a las rentas más moderadas, que no tienen respuesta social a la dificultad de acceso a una primera vivienda por falta de previsión de las administraciones a la hora de calificar suelos donde poder edificar vivienda de protección pública. Y hablamos de gente que sí son de estos municipios". Esto último nos lleva de nuevo a otro éxodo. En este caso, el del citado estrato de renta busca igualmente soluciones. Marchan a 25 kilómetros del Centro, a pueblos de la denominada zona C, como Torrejón de la Calzada, Meco, Moralzarzal; incluso Illescas o Seseña.
Urbanismo paralizado
Ante esto último, las fuentes consultadas coinciden en el origen que desemboca esta realidad, la paralización desde hace años de los PGOU (Plan General de Ordenación Urbana). Una suerte de letargo que preocupa a Pingarrón, "el urbanismo es ordenar una ciudad y prever su crecimiento. En definitiva, generar suelo necesario apto para edificar, donde además se pueda desarrollar el tejido económico necesario para esa población, los servicios, las dotaciones, zonas verdes y equipamientos que permitan una ciudad sostenible y de calidad". Interpretan que la inacción de los poderes públicos ha generado este problema, mientras apuntan a que la solución descansa en ellos mismos, en revisar "planificada, social y sosteniblemente" sus planteamientos para crear suelo. En este punto, la reflexión nos provoca hilar la última época de paralización con los resultados que arrojaron las urnas en las elecciones municipales de 2015.
Históricamente, los últimos 30 años de estos municipios, tuvieron gobiernos progresistas. Actualmente, estos mismos consistorios no cuentan con mayorías y dependen de apoyos. A eso, según Pingarrón, se le suma que "la Comunidad de Madrid no ha ratificado los planeamientos que ya estaban aprobados a nivel municipal por temor a que pudiera haber algo que le salpicase. No se atreven con el urbanismo", a la par que agrega que "últimamente nos quieren vender que lo progresista es tener huertos de proximidad, que es muy bonito, pero eso, por sí solo, no da respuesta a la necesidad de acceso a la vivienda, especialmente, de aquellos jóvenes que se ven abocados a recurrir finalmente a un alquiler que cada sube más".
Ante esto, cabe recordar que desde Fomento se insta a las comunidades autónomas a utilizar sus herramientas para la ejecución de obra pública dentro del mercado del alquiler con el fin de frenar los precios, especialmente en grande urbes. Entienden desde el Ministerio la necesidad de "un impulso político" en ciudades donde "no hay voluntad de sacar muchos de los solares que están disponibles para poder ofrecer esa vivienda pública".
Sin burbuja
En las últimas fechas el rumor de una nueva burbuja se instalaba en la calle. La autorizada voz de Pingarrón es clara, "estoy convencido de que no". Para él, la burbuja se sostiene sobre dos componentes. Por un lado, la subida del precio, que se da en este momento. Por otro lado, el fin de la compra, que ahora es para vivir y no para especular. "A día de hoy, la vivienda se vende por las promotoras y se financia por los bancos a compradores que van a vivir en ellas y no a inversores que pagaron unas entradas para especular con ellas en un corto periodo de tiempo", explica Pingarrón y apunta también como dato que tener en cuenta la subida de precios en la construcción, algo que no depende de las administraciones. En un año, la subida ha sido entre un 15 y 20%.
Picaresca en la escasez
Queda claro que la realidad desarrollada en estas líneas marca dificultades para unos perfiles que cubren a una gran mayoría. No en vano, siempre hay quien aprovecha la coyuntura para sacar provecho. Los brotes de picaresca crecen en la vivienda protegida de distintos barrios. Las personas consultadas afirman tener constancia de ventas con sobreprecio. Se trata de individuos que acceden a segunda vivienda y venden así la primera.
Encontramos ejemplos tangibles en El Bercial donde se puede ver en portales de compraventa de viviendas de VPP de menos de 110 y de más de 100 (VPP y VPPL) con sobreprecios entre los 40.000 y 80.000 euros, que 'se exigen en b'. Un caso concreto lo tenemos en una VPP de 90 metros útiles. El coste de la vivienda es 142.650 euros más trastero de 7.608 y dos garajes de 23.775 cada uno. Asciende a un total de 197.808 euros. Sin embargo, rastreando por Internet la vemos en 223.000 euros. "Sabemos que ocurre esto y hay que perseguirlo desde las instituciones. Cuando se ha desarrollado a través de las cooperativas, se ha cumplido con los precios públicos, por tanto, con la finalidad social de la vivienda", indica Pingarrón.
Por último, en cuanto a los visos de revertir el presente panorama, las fuentes consultadas lo fían a mayo de 2019, "esperemos que acabe la paralización de los Planes Generales y vengan así nuevas promociones". Por el momento, el futuro joven, que sueña con el brillo de un proyecto vital, es el más comprometido.
