Mercantil

La obligación del banco se limita a lo inscrito en el Registro

  • Si aparecen cargas o circunstancias ocultas en una hipoteca, se presume la buena fe y el desconocimiento de la entidad

Los bancos no está obligados a indagar acerca de un inmueble más allá de lo que conste en el Registro de la Propiedad, por lo que, en caso de que existan cargas o circunstancias ocultas, se presume la buena fe y el desconocimiento de estos hechos por parte de la entidad, según establece el Tribunal Supremo, en sentencia de 21 de julio de 2016.

El ponente, el magistrado Pantaleón Prieto, determina que "de la prueba practicada no puede deducirse que el banco actuara de mala fe", ya que éste "posee diversos servicios jurídicos, pero no para conocer la situación de las fincas, pues para ello y dotar de seguridad al tráfico jurídico, se creó el Registro de la Propiedad".

Señala el magistrado que "la parte actora actuó negligentemente no protegiendo sus intereses, pues debía haber comprobado la inscripción de las prohibiciones de enajenar escrituradas en el Registro o en su caso interesando por sí misma su inscripción". Además, afirma que "no puede perjudicar lo no inscrito salvo que se pruebe que se conocía y no se ha efectuado actividad probatoria al respecto".

Incumplimiento posterior

En el caso en litigio, los recurrentes pidieron que se declarasen resueltos por incumplimiento de la empresa adquiriente los contratos de compraventa y permuta formalizados en escrituras mediante los que transmitieron a aquella compañía la propiedad de una finca, con prohibición de disponer de ésta y de gravarla, y quedando la transmisión sometida a una condición resolutoria explícita. La prohibición, a pesar de su importancia, no se reflejó en el Registro de la Propiedad.

A pesar de ello, la adquiriente constituyó tres hipotecas a favor del Banco para garantizar ciertos créditos que la entidad le había concedido a ella y a otra sociedad filial.

Los demandantes reclamaron que se declarase nula la hipoteca del banco en virtud de aquellas prohibiciones de disponer por que, aseguraban, aunque no habían accedido al Registro público, eran de sobra conocidas por el banco. De ahí que consideraran que el banco era fraudulentamente conocedor de que estaba garantizándose su deuda con la hipoteca sobre una finca que no pertenecía al deudor.

Por ello, solicitaron la cancelación de las inscripciones en el Registro de la Propiedad causadas por los contratos de compraventa y permuta, así como las correspondientes a las hipotecas a favor de banco.

La entidad aseguró, por su parte, que el banco era conocedor de las transmisiones patrimoniales habidas entre aquellas empresas, pero no de las condiciones particulares y prohibiciones de disponer que se establecieron entre ellos y que, además, no se publicaron en el Registro de la Propiedad.

En Primera Instancia se dio la razón a los reclamantes, mientras que la Audiencia Provincial estimó el caso de forma parcial. Finalmente, el Supremo, en esta sentencia, da la razón plenamente al banco.

Ignacio Ilisástigui, director de Ilisástigui Abogados y responsable de la defensa de, banco -Santander,- considera que "se trata de un caso de interés general, porque se consolida la doctrina jurisprudencial que revigoriza la protección al denominado tercero de buena fe registral en los justos términos en que se establece en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria". Según esta doctrina, "se presume la exactitud de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad y se ampara a quien adquiere nuevos derechos confiando en que es cierto lo que está inscrito en el Registro".

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