Neinor Homes y Metrovacesa podrían protagonizar un segundo profit warning cada una de ellas en menos de un año. Después de la presentación de resultados de finales del mes de febrero, el mercado no descarta que ambas promotoras inmobiliarias rebajen su previsión de entregas de viviendas de cara a 2020 ante el retraso tanto en la construcción como en la preventa de los inmuebles, entre otros motivos. Aedas Homes, la tercera en discordia de las tres grandes promotoras de la bolsa española, está al margen de la sospecha de los analistas después de que el año pasado fuera la única que no presentó un profit warning al mercado. Neinor Homes lo hizo en febrero de 2018, al rebajar de 3.000 a 2.000 viviendas el objetivo de entregas para 2019; y Metrovacesa durante el verano, cuando reconoció que vendería algo menos, aunque en inmuebles de más metros cuadrados, con lo que descartaba un impacto en las cuentas.
"Es previsible que veamos nuevos retrasos tanto en Metrovacesa como en Neinor Homes, pero también creemos que ya están descontados en el precio", apuntan los analistas de Banco Sabadell. Todas cotizan lejos del precio de sus salidas a bolsa -llegaron al parqué entre marzo de 2017 y febrero de 2018- y con un descuento superior al 30% sobre lo que valen sus activos que, en el caso de Aedas es del 34%, en Neinor supera el 36%, y en Metrovacesa alcanza el 39% respecto a la última actualización de su NAV a cierre de 2018.
La promotora capitaneada por Juan Velayos cuenta con el objetivo de entregas más ambicioso de las tres compañías: 4.000 viviendas en 2020, frente a las 2.600 de Metrovacesa y las 1.986 de Aedas Homes, que ya tiene construidas prácticamente todas -un 98%- y prevendidas casi la mitad, y ésta es la clave que marca la diferencia, según los analistas. Metrovacesa "se está quedando atrás" respecto a sus comparables, tal y como destaca Goldman Sachs. Con el 44% de las viviendas en construcción de cara a 2020, sólo ha prevendido el 20%. Neinor Homes, con el 82% construido, ha prevendido 3 de cada 10. "Alcanzó su objetivo -modesto- de 2018 (...) sin embargo, los últimos datos que hemos visto sobre costes de suelo al alza por la inflación y también de la construcción nos llevan a ser más precavidos y a recortar la estimación de ganancias para 2020", afirman en el último informe sobre Neinor Homes publicado por JP Morgan. En esta misma línea, desde Sabadell reconocen que "aunque un nuevo retraso de unos meses en la entrega de viviendas no es grave per se", sí "daña la credibilidad del equipo directivo y podría pasar tiempo hasta que la acción recupere la inercia alcista".
Un problema de ciclo
Con las previsiones más conservadoras de lo que estiman las propias compañías, lo cierto es que el consenso coincide en que el ciclo económico en España está del lado de las promotoras, aunque el mercado esté lejos de reflejarlo. "Estamos en un mercado histérico donde imperan las previsiones macroeconómicas", apunta José Ramón Iturriaga, gestor del fondo Okavango Delta, de Abante Asesores. Según datos de Tinsa, el precio de la vivienda de nueva construcción en España está todavía un 34% por debajo del pico que se alcanzó en 2007, previo a la crisis financiera. La consultora CBRE estima que en España se venderán unas 140.000 viviendas nuevas al año en cuanto se llegue a una velocidad de crucero, cifra que Sabadell rebaja hasta las 100.000, con "crecimiento, al menos, los próximos tres años".
"Lo que cambiará" la tendencia bajista de las promotoras, continúa Iturriaga, sólo puede ser "que las estimaciones de la economía mejoren un poco", ya que en lo que respecta sólo a las promotoras inmobiliarias "lo suyo no es un problema de falta de demanda, sino de costes o de permisos de construcción". Y, en este sentido, es Metrovacesa "la que tiene más riesgo, al tiempo que más potencial", dicen en Sabadell, aunque ya lo era desde su salida a bolsa por las características de su banco de suelo. Es el mayor de las tres, con suelo para 8 años y 38.000 viviendas, pero solo un 79% es suelo finalista -frente al 100 por cien de las comparables-, con el objetivo de que sea el 93% en 2021, entre otros, por las ventas masivas de suelo que espera el mercado. Metrovacesa prevé vender 100 millones de suelo en 2019, frente a los 64 millones del año pasado -el doble de lo previsto-, y con ello aumentar el dividendo a sus accionistas.
